下调二套房个贷的首付比例、放宽转让二套房营业税免征期限,这些政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响?怎样交易更划算?

买100万元房子,首付少20万元总价多14万元

3月30日,央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷的首付比例。新政策出台后备受瞩目。

“我看到政策后,立即给熟识的中介打电话,但都占线,不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况,那里也挤满了询问的客户。”广州市民陈晓芸最近一直在看房,她打算在女儿学校附近再购买一套住房,以方便照顾孩子起居。

面对新政策,一些潜在的购房者有了尽快入手的打算。那么,怎样买房更合算?先看一笔购房账。

以100万元总价的住房为例,贷款利率按5.90%进行计算,如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算,那么首付款是60万元,需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算,20年期、等额本息等贷款的条件下,还款总额为68万元,月供2843元。

首付的比例降至四成后,首付款是40万元,需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算,那么还款总额为102万元,月供4264元。

如此对比,降低首付比例对于一些改善性购房者而言,并不意味贷款成本降低了,实际上还是增加了。即,六成首付下,买房总金额为60万元 68万元共128万元;四成首付下,买房总金额为40万元 102万元共142万元。这样对比,要增加14万元。

“这是政策背后的一个政策的导向,即让改善性购房者积极入市,降低入市门槛和成本。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。

中原地产首席分析师张大伟表示,政策或远远超过市场的预期,特别是二套房首付比例降低到40%,将加大市场交易的活跃度,刺激消费需求和心理。预计各地政府将出台更积极的松绑政策。

普通住房营业税免征期“五改二”,或可少缴税费十数万元几乎同一时间,财政部官网发布政策,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

也就是说,个人转卖普通住房,营业税免征期限由以往的5年变成了2年。

事实上,这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海(楼盘)为例,按照上海目前普通住宅的总价标准,按5.5%营业税税率计算,一套普通住宅交易可减少税费在13万-25万元之间。

“稳定住房消费”对百姓有利好

回顾过去得十年,中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年,再度对政策作出调整,反映出中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。

华夏银行发展研究部研究员杨驰认为,此次房地产调控最明显的特点是双管齐下,央行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求,以稳定市场预期,拉动内需。住建部则从供给端入手,前期已出台优化住房以及供应结构的政策,以控制二、三线城市住房土地供大于求的状况。

来自满堂红置业广州分公司研究部的数据显示,2014年全年广州二套房置业的客户最终成交比例为11%。分析认为,主要是此前二套房首付需要七成,较高的门槛挡住了很多客户。另外,去年广州业主持有二套房满2年但不足5年,有换房意向的比例是11.7%,新政推出后,估计这部分需求会增加至35%。

“现在首付比例降低至四成后,我们预计在二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点,到16%至17%;二季度二手房住宅成交量每月将升至6000宗,而目前每月不足4300宗。”周峰说。

记者发现,现在市场对二手房的价格存在正反两面的预测。一方面,从二手房的供应角度看,部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下,会加大对二手住房的抛售,这个时候会带来二手房供应量的增进,进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面,目前此类政策下也会积极释放各类需求,这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。

“信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整,市场后续势必迎来一轮明显上扬行情。”中原地产研究院有关人士说。