二手房交易营业税的减免年限从原来的5年缩短为2年,而市场中首当其冲受到影响的就是交房后2年—5年的次新房房源。新政3月30日公布后,在不少房产中介门店,此类房源近期挂牌量显著增加。

投资客趁机迅速入市

新政颁布次日,就有两名瑞虹新城三期、四期的业主到房产中介门店挂牌,两套房源都是90平方米左右的两房。他们并不是纯粹的投资客,而是兼顾自住和投资的,在市场政策收紧时往往会自住观望,看到新政利好就马上入市,以获取投资收益。

瑞虹新城三、四期业主当年入手的单价约在3.7万—4.2万元,现在挂牌单价可以达到5.2万—5.7万元,如果是90平方米左右的三期、四期两房,新政前后的营业税税费差距在20万元左右。如果能以现在的挂牌单价顺利成交的话,那么一套房可以赚约130万元,获利颇丰。

浦东联洋的大盘仁恒河滨城也类似,其最后一批一手房源在2010年成交,不少房源原本要等到今年下半年满5年后再挂牌,但由于新政的出台,这些房源普遍在近日提早挂牌,多为150平方米左右的三房和112平方米的两房。。

德佑链家研究总监陆骑麟表示:自2011年限购实施以来,由于房价上涨速度总体放缓,本次新政的出台,给了这些投资客一个近年少有的抛售机会,随着政策的发酵,投资客挂牌抛售的情况还将继续增多。不过从总体上来说,投资客借这一时机抛售,将进一步消耗残留在市场的投资客,有利于楼市的去投资化。

房价暴涨不具备条件

本周末是新政出台后的首个周末,尽管上海多个楼盘的售楼处客户咨询量上涨,市场人士普遍预计迎来2015年第一波“牛市”。但本周正值清明小长假,上海新建商品住宅“零开盘”,项目加推与新开盘都暂歇。但这也不代表开发商完全没有动作,宝山罗店板块某新盘就在4月2日推出200套新房源,错峰开盘避开了清明假期。

值得一提的是,不管是借势营销、趁机炒作还是真的想涨价,近期新房涨价“暗流涌动”。对此,业内人士大多认为目前市场并不具备暴涨的条件。

“很多人把今年跟2009年的市场比,确实有些相似之处,尤其是政策内容。但政策所处的环境已经完全不同了,楼市涨不涨四要素:资金、供需、政策、舆情,已经与2009年时大相径庭了。”易居中国营销集团上海公司总经理黄晓云表示,2009年,投资渠道单一,热钱涌入楼市,市场投机味浓烈;2015年,股市机会大、互联网金融创新不断、境外移民及固定资产投资消费稳步提升,再加上限购不解除,各方舆情汇总也是谨慎看多者为主。再从最简单的市场供需来看,根据网上房地产数据显示,2009年供求比1:1.35,当年商品住宅库存479万平方米,呈现供不应求局面; 而2014年供求比1:0.74,当年商品住宅库存1282万平方米,呈现高库存状态; 而且2015年新建商品住宅成交均价较2009年几乎翻番。“基数都那么大了,涨幅不收窄才怪,如果暴涨就成灾难了。期待房地产市场价格暴涨那是疯子,不过局部微涨或折扣减少是会发生的。”