岳阳市房地产产权市场管理处主任吴楚

“出现 ‘一房多卖’该如何维护自身合法权益？”、 “房产证究竟有什么作用？”、 “停车库、阁楼、储藏室等是否可以申请登记发证？”……近日，有不少市民打进本报热线咨询房屋产权登记的相关问题。本报记者第一时间采访了岳阳市房地产产权市场管理处主任吴楚，就相关问题作了一一解答。 

问：房产证究竟有什么作用？

答：无论是私有房产，还是单位房产，房产证是房屋所有权人维护自身合法权益的法律凭证。其作用主要有如下五个方面：

一、房产证是避免产权纠纷的法律凭证；  二、房产证是办理抵押融资的法律凭证；    三、房产证是企业注册明确资产的法律凭证；    四、房产证是居民办理户口迁移的法律凭证；五、房产证是子女就近入学的法律凭证。

问：取得房屋产权必须要申请登记办理房产证吗？

答：根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。房屋产权属于不动产物权，无论是依法建造的房屋，还是通过买卖、互换、继承、受遗赠、赠与、作价入股、单位分立或合并等形式取得的房屋，都必须申请房屋登记办理房产证，才能确认房屋产权。

问：房屋交易税费制度发展方向？房屋交易税费今后是否下降？

答：房屋交易税费比率目前较重，但根据国家宏观调控方向，经预测总体会增强。第一，总体上来说很多房屋进入交易程序，税种、税率都会增加；第二，从其他试点城市来看，有些城市已经开始对别墅和二套房征收房产税；第三，房屋的计税依据是以评估价计征的，而根据房屋不断保值增值的特性，所以征税总额应该不断上升；第四，现有的税费减免政策具有时限性，超过时限办理房产证将不能再享受税费优惠政策。 

问：购房人与原产权人签订了购房合同，拿到了原产权人名下的房产证，而且还实际占有了房屋，但未及时办理房产过户手续，购房人的权益是否有法律保障？购房人的权益还存在哪些风险？ 

答：购房人购房后未及时办理过户手续，取得房产证，则购房人的权益没有法律保障。因为法律上的房屋产权人还是原产权人，而不是现在的购房人。购房人的权益没有法律保障，就有可能存在如下风险：一是原产权人有可能再次出售房屋，造成一房多售；二是购房人有可能用已经出售的房屋向银行申请抵押贷款；三是房屋还有可能被法院等司法部门查封，甚至会依法强行拍卖或抵债。  

问：购房人与原产权人签订了购房合同，拿到了原产权人名下的房产证，而且还实际占有了房屋，但未及时办理房产过户手续，购房人的权益是否有法律保障？购房人的权益还存在哪些风险？ 

答：购房人购房后未及时办理过户手续，取得房产证，则购房人的权益没有法律保障。因为法律上的房屋产权人还是原产权人，而不是现在的购房人。购房人的权益没有法律保障，就有可能存在如下风险：一是原产权人有可能再次出售房屋，造成一房多售；二是购房人有可能用已经出售的房屋向银行申请抵押贷款；三是房屋还有可能被法院等司法部门查封，甚至会依法强行拍卖或抵债。 

问：登记机关发现"一房多卖"后怎么处理？购房人怎么维护自身合法权益？ 

答：根据《物权法》规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如果出现"一房多卖"，在数个买受人中，谁办理了房屋产权登记，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。所以希望购房人签订了房屋买卖合同后及时到房产登记机关办理房产登记手续以维护自身的合法权益。

 问：购房人与原产权人签订了房屋买卖合同，但未及时办理房产过户手续，现在发现原产权人已将房产抵押贷款，购房人是否可以直接向登记机关申请办理房产证？  

答：购房人如果发现原产权人的房屋已办理房产抵押登记，在抵押期间，购房人申请办理房产证时，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的证明等有关资料，方可申请房屋所有权转移登记。 

问：购房人与原产权人签订了房屋买卖合同，但未及时办理房产过户手续，现在发现法院已要求登记机关将原产权人的房产查封，购房人是否可以直接向登记机关申请办理房产证？ 

答：根据有关法律法规对被人民法院依法查封的房屋在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。所以即使购房人购买在先，但未及时办理过户手续，当申请办理房产证时房屋已被查封，购房人还是不可以直接向登记机关申请办理房产证。 

问：停车库、阁楼、储藏室、地下层等房屋附属设施是否可以申请登记发证？ 

答：建筑区划内规划的这些附属设施与房屋一样，都属于不动产，只要取得合法手续，应当申请登记，办理房产证。 

问：商品房广告所明示的事项是否作为合同条款？ 

答：《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业，房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》第三条规定，房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，无论是否载入商品房买卖合同，均可视为合同内容。当事人违反的应当承担违约责任。该解释对于销售广告和宣传资料所明示的事项直接成为合同内容提供了明确依据，实际上也是对开发企业提出了诚信要求和法律约束。  

问：办理房产登记的一般程序是怎样的？  

答：房产登记应该由当事人提出申请才可以进行。具体流程是申请、受理、审理、缴费、登簿、发证六个环节。另外如果办理遗失补证等业务还需要在报纸上对相关信息进行公示。 

问：房产登记有哪几种类型？办理时限是多久？ 

答：房产登记包括初始登记、转移登记、抵押登记、预告登记等，其中初始登记和转移登记的办证时限是15个工作日，抵押登记和预告登记的办证时限是5个工作日。如果是开发商的批量业务，办证时限则可以和经办人员另行约定。   

问：申请办理房产过户手续要符合哪些基本要求？ 

 答：房产过户实际上是指房产转让，它包括了房产买卖、互换、赠与、继承、受遗赠，以房屋出资入股，房屋分割、合并或者法人、其他组织分立、合并导致房屋权属转移以及法律、法规规定的其他情形。房产转让有一些具体的规定：一是房产转让当事人双方应当自房产所有权转移发生之日起九十日内向我房产登记部门申请办理房产转让手续；二是房产转让当事人双方须到堂签字盖章，如出售方不能亲自到堂，须办理委托代理公证书，如买受人不能到堂，须提交书面委托代理书；三是买卖双方提供的申请登记的材料必须真实、合法、有效；四是目前办证增加了询问环节，当事人要按照房产的真实权利状况填写问询表，问询表的填写要符合当事人的真实意思表示。 

问：申请办理房产过户需要准备哪些资料？ 

答：一般情况下需要准备以下材料：一是登记申请书；二是申请人的身份证明；三是房屋所有权证书；四是证明房屋所有权发生转移的材料，如买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等等，如果划拨土地上的房屋转让，还应提供国土部门的批准文件。如果是国有房屋转让，须提交国有资产管理部门同意出售的批准文件。 

问：申请办理房产证需要缴纳哪些费用？ 

答：办理房产证的收费主要分为两部分。一部分是房产管理部门直接收取的行政性、服务性收费，其中包括登记费、测绘费、档案利用费、转让手续费、抵押手续费和维修基金。第二部分是协助财政、地税、物价部门收取的契税、营业税、印花税、价格调节基金。业务类型不同，具体的税费收取不完全相同，老百姓可以到政务服务中心办证大厅或登录岳阳房地产网对具体业务的收费项目进行查询。 

问：夫妻婚后共同买的房子，应该如何申请登记？ 

答：夫妻共有的房产，应该由夫妻双方到堂共同申请登记。 

问：是否可以用未成年人的名义办房产证？  

答：可以以未成年人的名义办理房产证，未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，并提交证明监护人身份的材料。 

问：当事人不能到堂，能不能委托他人办理房产登记手续？ 

答：当事人因故不能前来办证，可以委托他人代办。代办房产证的人应当提供身份证明和授权委托书，出售方的委托代理书须办理公证。