日前，陕西省西安市住房保障工作领导小组办公室制定并印发的《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》明确，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭可在西安市限购区域获得新增购买一套住房资格。

完善保障性住房租赁政策

继数日前中期借贷便利(MLF)利率下调后，本月贷款市场报价利率(LPR)也如市场所预期的“降息”了。不过，1年期和5年期两个品种的非对称下调，仍引发关注。

分析机构表示，与房贷利率挂钩的5年期LPR降幅远超1年期，表明定向支持楼市是当前“降息”政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键；预计未来LPR还有一定下调空间，其中5年期品种将延续更大幅度下调势头。

LPR如期下调，非对称降息仍引关注

8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。与上一期相比，1年期LPR下调了5个基点，5年期下调了15个基点。

LPR由“MLF利率+银行加点”形成。在8月15日央行宣布MLF利率下调10个基点之后，市场对LPR利率联动下调已经有了充分预期。因为从过往经验来看，自2019年8月LPR新机制实施以来，每次MLF下调，当月LPR都会随之下调。

不过，此次LPR下调仍有值得关注之处。首先，以往MLF下调时，1年期LPR都会与之相同幅度下调，而此次1年期LPR下调幅度小于MLF，为历史首次。

民生银行首席经济学家温彬表示此举主要是为了“防套利”。“此前(1年期LPR)3.7%的水平已偏低，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行应投尽投下对优质企业的贷款利率点差压降，流动资金贷款利率水平或更低，甚至与部分定期存款定价形成倒挂。”温彬称，“在此情况下，若继续引导1年期LPR大幅下调，容易加剧企业的套利行为，偏离政策初衷。”

另一个值得关注之处在于，与房贷利率挂钩的5年期LPR下调幅度远超1年期和当月MLF下调幅度，即LPR两个品种“非对称降息”。

今年5月15日，央行、银保监会联合发文，将首套房贷利率下限由“不低于相应期限LPR”调整为“不低于相应期限LPR减20个基点”。此次5年期LPR下调后，首套房贷利率最低可至4.1%。

以往LPR的两个品种也有过非对称降息，但都是“1年期降得多、5年期降得少”，主要是为了贯彻“房住不炒”。此次“5年期降得多、1年期降得少”，也是历史首次。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，此次5年期LPR降幅大于1年期，表明定向支持楼市是当前降息政策的重点，推动房地产尽快企稳回暖已成为稳定宏观经济大盘的关键。

温彬也表示，规模庞大、上下游链条众多且与居民资产负债表密切相关的房地产行业对稳经济颇为重要，关系到宽信用落地的效果和进程。在当前房地产市场仍然低迷的环境下，通过5年期LPR下调来带动房贷利率调降，成为扭转市场预期、促进楼市回暖的重要一环。

未来房贷利率仍有进一步下调空间

进入下半年以来，受到多地烂尾楼停贷潮事件影响，市场信心受挫。楼市在5、6月份呈现出的回暖态势，在7月份再度降温。国家统计局数据显示，1-7月份全国房地产开发投资同比下降6.4%，降幅比1-6月份扩大1个百分点；7月份70个大中城市房价数据中，无论新房还是二手房，环比下降的城市均比6月增多。

8月18日的国务院常务会议提出“完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”。有分析机构表示，由于居民房贷属于个人消费信贷，因此此次会议实际上着重强调了要推动降低居民房贷利率。

“房贷利率需要进一步降低向历史低点靠拢。”温彬表示，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%(5.94%*0.7)，个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍分别有10基点、28基点的调降空间。

王青表示，鉴于推动楼市回暖正在成为提振信贷需求，改善市场预期，缓解经济下行压力的关键，接下来5年期LPR报价会延续更大幅度下调势头。“我们估计，年内5年期LPR报价还有15至20个基点的下调空间。”他表示，“考虑到未来一段时间市场利率仍将处于较低水平，我们判断接下来报价行有动力在MLF利率不动的条件下，压缩LPR报价加点。”

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