8月5日，贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称《报告》）。28个大中城市平均住房空置率为12%，处于相对较高区间。

贝壳研究院将3个月以上无人居住的住房（期房及开发商建成待售的现房除外）定义为空置房，将样本小区的空置户数、小区总户数分别加总，空置户数/总户数即为城市住房空置率。

住房空置率反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间被认为是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。

《报告》显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市为16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

报告指出，从宏观层面看，购房门槛、老龄化程度、租金回报等均会影响住房空置率变化。

比如，房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高；当老龄化达到一定程度，住房需求会下降，住房空置率会上升。此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素，根据贝壳研究院数据，租金与住房空置率呈显著负相关关系。

在微观层面，报告显示，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

就房屋本身的属性来看，住房空置率随着小区楼龄的增长逐渐变低。五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套比较便利，住房需求比较旺盛；较早建成的城市中心区域，也是优势教育资源的聚集区。这些因素都促进了空置率下降。

从物业类型看，同一个城市不同类型小区的空置率有明显差异，住房空置率由低到高依次为住宅、公寓、别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。

贝壳研究院认为，一定程度的住房空置率是合理且有必要的。中国整体城镇化进程依然较快，仍有较多的人口向城市聚集，特别是产业发展较快的热点城市。一定程度的空置率，有助于平稳接纳人口涌入，避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨。

但过高的空置率也存在风险，高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售，二手房新增挂牌房源激增，一定程度上也是空置住房过多的体现。

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