8月5日，记者获悉，郑州市近日下发了《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（以下简称《方案》），主要用于缓解房地产项目停工停按揭月供带来的社会问题和金融风险，提振市场信心，而这也是7月“停贷风波”以来首个落地的地方性地产纾困基金。

《方案》显示，郑州市房地产纾困基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用“母子基金”方式运作，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司应参与子基金组建，各主体出资比例由各方协商确定。

希望撬动更多社会资本

文件显示，经与部分金融机构、央企、市级国有投融资公司、房地产企业代表等座谈，结合郑州市房地产所面临的实际困难制定《方案》，于7月29日发布，目的在于“贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险，提振市场信心”。

根据方案内容，郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元。“天眼查”平台显示，郑州国家中心城市基金成立于2019年，大股东为郑州市中融创产业投资有限公司，最终实际控制人为郑州市财政局。

在运作方式上，《方案》规定由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%。

之后，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%；同时，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。

在纾困基金的投向方面，《方案》明确了基金主要通过引导和鼓励央国企、社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活“郑州市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。同时，《方案》规定，纾困基金带动社会资本，盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，督促危困房企将置换资金专项用于缓解其他已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，希望以此实现“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。

在具体实施步骤方面，首先由各区县、辖区内头部房企共同筛选盘活哪些项目，以“一项目一子基金”方式，对接各级国企和社会资本，拟定子基金设立运作方案，进行子基金申报。且方案应包括且不限于拟盘活项目情况、项目未来收益测算、盘活方式、盘活资金用途以及基金组织形式、规模及期限、股权比例、各出资人出具的出资意向函、基金退出方式等基金基本要素。

此外，为了确保资金安全，《方案》强调，危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产，由郑州市住房保障局、郑州审计局负责全程监督。

救助门槛偏高？

易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，此次郑州纾困基金模式的创立具有非常好的导向。“此类基金具有非常好的杠杆撬动效应。”严跃进指出，比如，目前郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿/个，按照母基金子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金“分摊”到母基金约为1.8亿。“据此可以认为，通过此类资金的运作，能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿资金规模，能够发挥很好的纾困效应。”严跃进认为。

记者注意到，有业内声音认为，郑州此次公布的百亿纾困基金规模较小，重点在于吸引更多社会资本参与，但多数机构参与的动力可能有限。与此同时，纾困资金对问题楼盘的救助门槛也偏高，落地效果有待市场检验。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析称，从郑州的百亿纾困基金来看，目前的确是重点解决资产大于负债的项目，通过纾困“母子基金”的动作方式，带动社会资本来解决项目的完工问题，“的确是存在一定的门槛”。而设立门槛的目的，一是纾困基金本身的规模有限，无法全面解决所有存在问题的项目，因而通过“解决一个带动一批”的方式更好恢复行业信心；二是前期选择资大于债的项目亦是为了控制相应的风险，保障基金先期动作的有效落实。

至于对社会资本吸引有限的看法，张波则认为无需悲观：“社会面的参与度未来将会随着风险逐步化解，项目复工情况不断好转而逐步得到提升，当下市场依然处于政策密集介入期，各方资本暂处观望阶段亦属正常。”

一位在郑州进行开发的房企人士也向记者表示，“个人感觉有门槛很正常，当地（郑州）还是挺积极的，在疏困房地产项目上也是一直出政策。很多政策没法一步到位，或者全部支持到。”该人士诚恳地说：“这个导向和示范效应，感觉还是好的。”

正如该人士所言，自“停贷风波”以来，郑州一直在坚持解决楼盘停工停贷、房企纾困问题，加紧提振房地产市场信心。

据河南资产管理有限公司官网消息，7月19日，郑州地产集团有限公司和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

7月底，郑州市房管局组织了8家重点房企开会，拟以棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房四种模式对这些房企在郑的问题楼盘进行支持。

进入8月，河南省自然资源厅等13个部门日前联合印发《关于全面推行新建商品房“交房即交证”的实施意见》，决定自2023年1月1日起，全面实施城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目“交房即交证”。

但从市场反应看，“停贷风波”还是对郑州楼市造成了一定影响。克而瑞河南近日发布的市场监控数据显示，7月份大郑州单项目月均来访量约202组，环比6月平均约190组上升约6%，月均成交约14套，环比6月平均约15套下降约7%，转化率在下降。

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