16日，国家统计局发布2022年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。初春时节，楼市的春意在一二三线城市，迈出了不同的节奏。

不对称的复苏

“2月份一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。”根据国家统计局披露的数据，2月房地产市场价格呈现不对称复苏的格局。

从新房数据看，2月一线城市新房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。二线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

“当前房价指数的信号和走势是明确的，环比数据总体上在涨跌幅区间‘挣扎’，即政策面持续改善，但房价指数要快速回正略有阻力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

一线城市价格修复超过了二三线城市，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，根本原因还是一线城市住房需求相对充足，信贷支持下市场预期修复较快；而二三线城市购房需求相对不足，同时多数三线城市库存压力较大，市场预期修复较慢。

压力在三四线城市体现得愈发明显。“三四线城市出现了一个非常不好的信号，即2016年4月份以来首次出现了同比下跌。71个月以来三四线城市首次出现房价同比下跌，说明市场存在疲软和下行的地方。”严跃进说。

2022年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

二手房市场承压

再看二手房市场，一线城市二手房价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二线城市则环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市环比下降0.4%，降幅与上月相同。

和新房相似的是，2月70城二手住宅销售价格指数同比涨幅为-0.3%。 “受二手房连续6个月的环比下跌影响，同比涨幅也撑不住了，首次出现了由涨转跌的态势，进一步说明二手房下行的压力较大。”严跃进指出，这也是2015年10月份以来二手房价格指数同比首现下跌态势，即77个月以来首次下跌，市场压力确实比较大。

“对于北京和上海来说，潜在的购房需求很强，新房方面认购依然略有困难，部分购房需求会进入到二手房市场上。”基于此，二手房市场同样呈现了比较明显的分化现象，即大城市二手房市场相对强势，而很多三四线城市总体比较疲软。

严跃进预计，后续二手房市场会有几个方面的政策明显加快推出：首先，二手房参考价的推进工作会暂缓，部分反而会有所松绑，以减少房东顾虑加快房屋流通；其次，二手房的信贷方面会加快推进和鼓励，包括公积金方面的政策也会跟进；最后，二手房的个税等政策也会优化，总体上以降低交易成本为主。

2022年2月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

预计后续释放更多精准调控

“虽然今年以来降首付、降低落户门槛、发放购房补贴等政策主要集中在二三线城市，但当前的政策尚未有效激发住房需求释放，市场对政策的响应力度不够。”许小乐预计，预计年内会有更多的城市因城施策，支持性政策进一步传导并生效，将支撑市场修复。

中原地产数据显示，2月虽然是春节月，但依然全国有多城市发布了不同内容的35次房地产调控政策。叠加1月份的66次，年内累积房地产政策全国次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，刷新了开年房地产调控政策次数纪录。

与2021年开年1-2月房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松迹象。许小乐介绍，以3月1日郑州出台“郑十九条”为例，政策支持力度大、覆盖面广，市场响应积极，3月周度成交和带看量已经恢复至去年5-6月的水平，与去年12月周均(去年下半年成交高位)相比，3月前两周周均带看量提升38%，成交增幅增长70%。

“随着影响最近房地产市场最大的因素房贷逐渐缓和，市场在2022年3-4月有望逐渐企稳。”中原地产首席分析师张大伟认为，一二线城市将会率先走出低迷。

许小乐同时提醒，需求端信心尚未完全恢复，2月新增居民中长期贷款转负即为印证。同时，3月以来部分城市疫情反复，也给市场带来不确定性，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。

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