近日，有多家银行发布公告表示，在8月25日启动存量房贷定价基准批量转换为LPR。消息一出，市场上有声音认为，这属于“强制转换”。但记者了解到，此次批量转换借款人可选择自主转换。若在转换后有疑问，可在规定的时间内转回，并不是“一刀切”。

同时，8月20日，最新一期的LPR报价出炉，与上次持平，已经连续4个月保持稳定。尽管数据显示，重点城市的平均房贷利率呈现“八连降”的趋势。但业内认为，未来，房贷利率的下降空间有限。

批量转换但可取消

近日，有关存量房贷启动LPR批量转换的消息登上“热搜”，引发了多条讨论。记者查阅资料发现，8月12日，中国银行、中国工商银行等多家银行发布了存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR的公告。

以中国工商银行为例，公告显示，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款），将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，统一调整为LPR定价方式。

而有关批量转换的规则，公告显示，原合同约定的利率定价方式转换为以相应期限LPR定价基准加点形成。而加点值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点值可为负值且在合同剩余期限内固定不变。

此外，从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平等于原合同最近的执行利率水平。同时，另一个需要注意的变化就是，重定价日为贷款发放日对应日，自第一个重定价日起，在每个重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与上述加点值重新计算确定。

银行公告一出，市场瞬间出现热议。不少人将其解读为“强制转换”。实际上，记者在查阅了公告后发现，批量转换是银行的统一行为，但借款人可以选择自主转换或在批量转换后选择“撤销”该决定。

同样以中国工商银行为例，公告显示，若借款人不接受批量转换规则，可以在批量转换前通过手机银行等渠道进行自主转换。若对转换结果有异议，可在2020年12月31日（含）前通过手机银行自主转回或与贷款经办行协商处理。

由此看来，存量房贷进行LPR批量转换并非是网传的“一刀切”行为，客户仍具备自主选择的权利。值得关注的是，此前央行发布公告表示，在2020年3月1日-8月31日之间，借款人可与银行就房贷利率是否与LPR挂钩进行平等协商。而此次的批量转换则与约定日期只差一周。

LPR连续4个月“不动”

业内认为，LPR更加市场化。因此，记者了解到，业内对于房贷利率究竟是否要“换锚”LPR大部分持肯定态度。“选择LPR就是选择利率下行的预期。”一位券商内部人士向记者指明了转换LPR的具体逻辑。

由此看来，房贷利率的具体数值与LPR的走势和加点数值有关。8月20日，最新一期的LPR公布，其中一年期的LPR报价为3.85%，5年期以上的LPR报价为4.65%。值得关注的是，LPR已经是连续4个月“按兵不动”。

截至2020年8月20日，新的LPR报价机制已经执行满一年的时间。复盘LPR的走势可以发现，5年期以上的LPR报价曾出现过3次下调，共下调了20个基点，不曾出现过上调的情况。

LPR的数值与MLF有关。8月17日，央行开展了7000亿元的MLF操作，期限为1年，中标利率为2.95%，与前次保持持平。此外，在2020年8月份，分别有4000亿元和1500亿元的MLF到期。央行则表示，此次MLF操作是对本月两笔MLF到期的一次性续做。

由于MLF中标利率同样维持不变，业内预测，LPR趋势大概率会保持平稳。“MLF利率不变，这反映了我国经济恢复超预期，货币政策随之调整，保持适时适度的原则。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如此认为。

而关于未来LPR的走势，许小乐向记者说：“从当前的经济形势来看，2020年下半年，国内流动性仍将保持合理充裕，短期内LPR或仍有一定的下降空间，但中长期LPR的走势难以确定。”

因此，关于存量房贷定价基准转换为LPR，许小乐认为，若剩余还款时间较短，建议选择以LPR定价的浮动利率，可以享受短期利率下行月供减少的利好。若剩余还款时间较长，选择LPR要承担长期利率上行的风险。

未来房贷利率降幅有限

上述提到，房贷利率的数值除了与LPR有关，还与加点数值有关。贝壳研究院发布的数据显示，受到整体下降基调的带动，全国重点36城平均主流房贷利率已经呈现“八连降”的态势。

2020年8月份，重点36城首套房平均贷款利率为5.21%，二套房平均贷款利率为5.53%，相比较2020年7月份，其均分别下降了3个基点。此外，房贷利率水平不是“一降再降”，也有个别城市房贷利率出现了上调。

易居研究院发布的数据显示，2020年8月份，至少有南京和成都出现了平均贷款利率上调15个基点的情况。部分房价过热的城市，其正在执行略收紧的房贷政策。

“8月份5年期以上LPR报价不变，这和2020年上半年几次降息动作的风格明显不同。当前的金融环境略有收紧，这是相关购房领域、房贷领域需要防范的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如此认为。

同样，许小乐也认为，当前我国的经济逐步恢复，但国外疫情未见好转。货币政策虽然不具备收紧的条件，但是逐步从总量宽松向结构性优化转变。同时，“房住不炒”的基调不变，未来房贷利率降幅有限。

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