进入2020年，中国楼市先冷后热，终在5月复苏，6月“入夏”。

以深圳楼市为代表的部分城市已经走出了一波上涨行情，新房、二手房6月环比继续上涨。主流房企基本都收获了疫情以来的销售新高。

不只是销售市场，6月深圳、武汉等城市土拍市场也刷新了今年单月卖地收入纪录。

这背后的原因，很大一部分是一季度和4月被压抑的需求释放，此外，6月各地落地人才引进等政策，也为楼市带来利好。

克而瑞指出，下半年以及未来的楼市，分化和复苏会交织而行，土拍市场和住房成交量还有上升预期，但降价促销去库存将是主流，客观上会限制房价涨幅。

在这样的市场中，房企格局分化也愈发明显，规模房企业绩恢复良好，但也有不少中小房企陷入困境。

上半年火热收官

从3月的深圳开始，全国各地楼市渐次复苏，6月，全国热点城市市场依然活跃，高位运行。

中原地产研究中心数据显示，在5月份明确小阳春后，6月全国市场基本已经回到了2019年的最高水平，走出低迷。

其中，北京、深圳、广州等城市成交环比继续上涨，同比基本平稳。二三线城市平均环比也上涨超过了10%，包括苏州、温州等城市6月也维持在高位。

6月活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，而最值得关注的武汉市场也环比上涨明显。

以深圳为例，深圳市房地产信息平台数据显示，6月深圳新建商品房成交为49.47万平方米（4932套），同比增长0.77%。二手房成交破万套，接近2015年水平。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳楼市投资属性一直很强，在没有好的投资通道情况下，人们还是偏向于买房来保障资金的安全。

与此同时，房价也开始上行。中国指数研究院报告显示，6月，全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米，环比上涨0.53%，二手住宅平均价格为15301元/平方米，环比上涨0.30%。

房企也趁热打铁，6月去化加速。克而瑞数据显示，百强房企单月全口径销售额达到14517.2亿元，同比增长13.8%。其中头部房企回升速度更快。

6月，恒大实现合约销售760.5亿，同比增51.3%；销售回款756.9亿，同比增60%。

整体看，“市场是一个‘W’的走势，开年往下走，开工复工后又往上冲”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

他指出，为了刺激经济，货币政策趋于宽松，楼市成为资金汇集地，各地房贷利率逐渐下调，优惠增加，疫情积压的需求基本释放，这些都推动了5-6月全国市场的恢复。

此外，3月以来，土地市场也在逐步恢复。尤其是武汉，在6月迎来了拍地高潮。

6月30日，各大房企引爆了武汉上半年的土拍收官战。武汉单日成功出让9宗土地，总成交价高达243.82亿元。

不少房企拿地热情高涨，南山、实地、美好置业和华侨城等房企都有地入囊。而中海力压大华，豪掷144亿拿下汉阳归元片区地块。

中原数据显示，上半年，全国土地市场持续升温，特别是杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。

今年上半年，土地市场成交额持续上升，50大城市年内第一次出现了4个千亿卖地城市，分别为北京、杭州、上海、广州。50大城市卖地合计2.29万亿，同比上涨17.3%。

中原地产首席分析师张大伟认为，从各地土地市场看，高价地、高溢价率地块成交频繁，开发商看好后市的趋势已经出现。

房企分化加剧

2020年不寻常的上半年已经过去，按照易居中国总裁丁祖昱的说法，大部分主流房企都过关了，很多还“活得”不错。

下半年，楼市能否继续目前的状态？业内看法不一。

张大伟认为，7月份供应量增加后，市场有望继续高位运行，最近成都、南京、杭州都出现了万人摇号现象，都让市场有了楼市再次上涨的预期。

但严跃进也提醒，近期的回暖，很难说是市场需求在大规模反弹，有可能是部分过去积压的需求集中释放，基于此类判断，房企也需防范市场降温风险。

多位业内人士指出，这波回暖是出乎意料的，这不是好的信号。

从房地产行业和公司的角度来看，一些城市火爆的表象，掩盖不了残酷的另一面，房企分化从未如此严重。

克而瑞数据显示，2020年上半年的销售金额排名，TOP50房企的入围门槛基本没有太大变化，但TOP100房企的入围门槛下降10亿，降幅超过9%；TOP200房企的入围门槛下降近5亿，降幅超过16%，显然，疫情对中小房企的影响更为显著。

TOP50 房企变化较大的是新城控股、华夏幸福和泰禾集团等房企，其中，新城控股跌出前十，从2019年的第8位跌至第14位，华夏幸福由2019年的第20位下滑至第40位。

房企融资也呈现分化态势。据21世纪经济报道记者了解，近两月来，万科等优质房企的融资成本大幅走低，甚至出现了不少2字头利率的债券，而部分中小房企在融资井喷的大环境下，话语权不足，只能以高息债券打动投资者。

宋丁认为，目前，中国还有超过10万家房企，这并非正常市场现象，未来分化的趋势还会加剧，部分中小房企会逐步退出市场。

丁祖昱认为，今年下半年市场仍需要较长时间恢复，行业整体去化承压，预计2020年全年销售规模将微降5%左右。

对房企而言，把握市场窗口期、 “促销售、抓回款”仍是2020年全年的重要目标。

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