上海易居房地产研究院近日发布的《人口与房地产市场专题报告之一》显示，人口的流入流出是影响一个城市房地产市场的最根本因素，虽然“长期看人口”是房地产市场一致的共识，但放松放宽落户条件，并不意味着所有大城市房价会上涨。

78座城市城区人口规模达到或突破百万大关

根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口 100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市。通知指出，城区是指“市辖区和不设区的市，区、市政府驻地的实际建设连接到的居民委员会所辖区域和其他区域。”而市辖区内的农村地带，并不计入城区范畴。

易居研究院报告根据住建部公布的《2017年城市建设统计年鉴》，结合各城市统计局公布的资料梳理发现，目前有78座城市的城区人口规模达到或突破百万大关。城市分类如下：

超大城市3座：上海、北京、深圳；

特大城市7座：广州、重庆、天津、成都、南京、武汉、杭州；

Ⅰ型大城市11座：西安、沈阳、长沙、哈尔滨、苏州、昆明、郑州、济南、青岛、大连、长春；

Ⅱ型大城市57座：太原、石家庄、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、乌鲁木齐、东莞、贵阳、洛阳、徐州、厦门、唐山、宁波、邯郸、兰州、临沂、淄博、常州、温州、烟台、保定、济宁、包头、呼和浩特、佛山、鞍山、淮安、抚顺、潍坊、吉林、柳州、南阳、西宁、赣州、盐城、大同、泸州、南通、衡阳、大庆、株洲、银川、襄阳、惠州、齐齐哈尔、海口、扬州、淮南、芜湖、遵义、自贡、泉州、绍兴、南充。

超7成城市城区人口增速为正

报告将2017年各城市的城区人口增速进行统计，58个城市的城区人口增速为正，4个城市城区人口持平，16个城市城区人口增速为负，从人口数据可以看出大部分大城市城区人口呈正增长态势。

报告显示，城区人口增速超过10%的城市有福州、西安、泸州、青岛、徐州和邯郸。其中，2017年部分城市有行政区划调整的影响，比如福州市长乐区撤市设区，西安市鄠邑区撤县设区，青岛市即墨区撤市设区。另外，西安市2017年人才新政发力，全市常住人口相比2016年增长7.9%，户籍人口增长9.8%，城区人口也呈现高速增长。福州和青岛2017年全市常住人口分别增长1.2%和0.9%，应该是行政区划调整导致城区人口增速较快。泸州、徐州、邯郸2017年没有行政区划调整，全市常住人口分别增长0.25%、0.6%、0.2%，可能是由于统计口径原因造成城区人口增速有异常。

此外，2017年积极出台各类人才新政“抢人”的杭州、郑州、成都、宁波、合肥、南京等二线城市城区人口增速也较快。与之形成鲜明对比的是，一线城市中北京和上海2017年城区人口都出现了负增长，这与京沪严控人口规模的政策有关。而同是一线城市的深圳城区人口增速则排名靠前，报告分析认为，这与2016年以来深圳大力度吸引学历型、技能型人才，降低人才的落户门槛有关。

2017年城区人口增速排名靠后的城市有乌鲁木齐、太原、天津、襄阳等。乌鲁木齐城区人口增速为-17.4%，其2017年全市户籍人口增速为-16.9%，可能是统计口径原因造成数据有较大异常。太原2017年常住人口增速为0.8%，也与城区人口增速有较大出入，可能存在统计口径不同的问题。

大部分大城市房价呈上涨态势

以2017年为例，根据研究机构统计，2017年各城市的房价同比涨幅显示，71个城市房价涨幅为正，7个城市城区房价涨幅为负，可以看出2017年绝大部分大城市的房价呈上涨态势。

报告显示，2017年房价涨幅较大的城市主要有佛山、成都、海口、呼和浩特、青岛、西安等。虽然人口属于影响房价的长期因素，但如果短期内一个城市人口快速增长势必带来大量住房需求，其影响因素也不容小觑。2017年房价涨幅排名靠前的城市中，佛山、成都、青岛、西安的城区人口增速均较快。

2017年房价下跌的城市有自贡、大庆、鞍山、银川、抚顺、合肥和汕头。其中自贡、鞍山、汕头2017年城区人口分别减少-1.1%、-0.1%、-1.5%，抚顺城区人口与2016年持平。2017年全国大部分三四线城市都处于房价上涨周期中，而上述四城房价却逆势下跌，与人口的减少不无关系。

人口和房地产市场关系启示：部分大城市楼市调整压力较大

从发达国家经验来看，城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中。报告通过对2017年不同类型的城市城区人口增速和房价增速的研究，发现以下结论和对未来的一些预判。

1、超大城市中的北京和上海严控人口规模，到2035年常住人口分别控制在2300万和2500万人左右，从目前来看未来约20年增长空间非常有限。深圳规划提出2020年将实现1480万常住人口的目标，目前来看还有较大的增长空间。但京沪深由于在就业机会、医疗、教育等资源上有无可比拟的优势，其对人才的吸引力还是很强，预计未来一两年房价稳中有涨。

2、特大城市中除广州外都被称为“新一线城市”，也是近两年来积极“抢人才”的主力，其就业机会和公共资源仅次于一线城市，对人才的吸引力也很强，目前还处于大力引进人才阶段，在京沪严控人口规模的情况下会吸引一部分溢出人口，此次落户政策的放宽会促进未来人口规模进一步增长，会对房价形成有力支撑。

3、Ⅰ型大城市除苏州外都是省会城市和计划单列市，在资源上相对区域内其他城市有明显优势，对人才的吸引力仅次于超大城市和特大城市，比如近两年大力“抢人”的西安常住人口和户籍人口增速都在全国名列前茅。这些城市对区域内其他城市的人口吸附能力较强，在全面放开放宽落户条件的政策支持下，未来一段时间人口规模还有增长空间，会对房价形成较强支撑。

4、Ⅱ型大城市分化比较明显，其中省会城市、计划单列市和部分经济实力较强的城市未来人口吸引力还是比较强的，有希望进入I型大城市的行列，比如合肥、福州、宁波、无锡等城市，这些城市未来房价也会有较强支撑。但一些经济实力较弱的城市就业资源有限，难以对人才形成较强的吸引力，大部分城市此前落户难度也不大，虽然此次通知要求Ⅱ型大城市全面取消落户限制，预计这类城市未来房地产市场也难有大发展。比如，在2017年整体三四线城市处于房价上涨趋势的情况下，城区人口减少的自贡、鞍山、汕头房价却逆势下跌。过去几年我国大部分三四线城市的房价出现大幅上涨，主要受益于棚改力度大且货币化补偿，与供给增加、人口流出的基本面相背离，未来部分城市会面临人口流出、二手房市场偏小（房产流动性较弱）等风险，房地产市场调整压力也会比较大。

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