今天，中国央行行长易纲在博鳌论坛发表讲话称，在中国是审慎的货币政策，我们没有任何量化宽松、零利率政策，现在主要央行都在收紧利率，开始退出扩张，也会进行缩表，我们已经有很长时间期待这样的政策发生，我们也已经准备好了。中美的利率差异都是在舒适的差别内。短期而言，我们已经非常长时间关注货币政策的正常化，也会继续审慎的货币政策。

易纲还表示，目前为止，我们的利率自由化是朝着市场主导的方向发展，价格变量越来越重要，目前有两条渠道，一个是基准利率，还有一个市场利率。最好的利率改革方式就是为了使两条利率轨道逐渐融合，更向市场利率融合，让这两条轨道更加审慎。

易行长的讲话信息量非常大，提前释放了中国利率变化和金融改革的信号，我只摘取了对楼市有影响的两段，按我的理解，包括以下几个意思。

1、中国已经准备好提高基准利率了，也就是做好了随时加息的准备工作，至于什么时候加息，就取决于CPI是多少了。

2、中国很早就没有搞量化宽松的货币政策了，开始进入偏紧的货币政策。

3、欧美主要发达国家都退出了扩张周期，进入加息缩表周期，我们早有预期，也早有准备，好在他们这个退出过程非常缓慢，我们有很充分的时间应对，所以不会对我们有太大的冲击力和杀伤力。

4、利率肯定是要改革的，方向就是往市场主导的方向发展，而不是由央行来规定一个基准利率，实际上我们现在已经实现了利率市场化改革，比如银行房贷，首套利率很多都要上浮10%、15%，甚至是20%，否则银行不贷款给你，而不是央行规定的基准，这就是市场化在起主导作用，只不过影响的还是增量市场，尚未涉及到存量市场。

中国加不加息可以说主要取决于物价指数这个唯一的指标，即CPI是否突破3这个临界点，而现在这又与贸易战息息相关，贸易战还打不打，如何打，打多久，存在的变数也很大，我们的大豆基本上全靠进口，如果真提高了关税，那无疑会提高成本，大豆用来干嘛，榨油，喂猪，过去不是常说我们的CPI是被猪绑架了吗，跟猪肉价格又紧密相连，所以这一连串的影响，都可能影响到物价指数。

3月份我们的CPI又降到了2.1%，低的很，按照这个指数，离加息还有很长的距离，如果不是房地产绑架了中国经济，如果不是欧美退出宽松我们的汇率有压力了，央行真的恨不得降息降准。

假如加息，那我们的房价肯定会受到影响，因为一旦加息，影响的就是中国的房贷存量市场，尤其是那些首套房贷以上浮10%甚至15%、20%利率买房的人，他们还要在加息的基础上上浮相应的利率。

但这个加息的过程预计是比较缓慢的，而且有可能加了基准后，首套房贷就不需要上浮利率了，不过也分城市，有的城市加息了如果贷款额度紧张，可能还是要上浮，大家发现没有，金融越发达，额度越多的城市，利率反而越低，比如这一轮利率上浮，上海反而是最后一个上涨的城市，到现在买房贷款甚至还有基准利率，而有的三线城市都上浮到20%了，比如东莞，大部分都是上浮10%以上。

而且加息对楼市的影响至少需要加五六次，每次加0.25个百分点，才有效果，一两次看不到效果的。

看下上面这张利率变化图，上一轮利率最高是在2011年，随后利率一直在下调，但是你对照下当地的楼市，后面那几年是不是依然非常低迷，而且哪怕利率一直下调，楼市仍然萎靡不振？丝毫没有起到刺激的作用？

比如杭州，2010年到顶，2011年开启下跌，2012、2013慢跌，2014加速大跌，2015年见底，2016才反弹。

比如海南，2010年到顶，2011、2012横盘，2013年、2014年暴跌，腰斩，2015年企稳，2016年反弹。

但一线城市行情就好很多，比如深圳，2010年到顶，2011年下跌10%-15%左右后，2012年就稳住了，2013年价格小幅反弹，2014年再次横盘，2015年率先开启暴涨。

反过来，加息也是一样，加息对楼市的影响不会立竿见影。这从02-07年的加息周期看更是如此了，02-06年稀稀拉拉加几次，可以说没影响，房价加速上升，除非是像07那样又急又快。而2011年那一轮市场的萎靡，应该说主要并不是由加息导致，而是因调控时间过长，累积起来的效果导致，否则不至于2012年开始降息，很多城市直到2016年才回暖。

哦，既然加息效果那么缓慢，那你们会问我，二三四线买房为什么要小心呢？

嗯，首先我要承认，有点标题党了，但并不影响我整个文章的分析内容嘛，标题只是为了吸引眼球的。因为很久没有分析宏观了，最近又有人问我一二三四线城市的楼市走向，所以趁机说说。

其实未来楼市的走向主要还是跟调控有关，这一次政府调控房地产的决心史无前例，而且已经挖好坑等着你去跳了，说了房子是住的，谁让你去炒房的，限售5年套死你，到时候房产税再一出，大家都恐慌性抛售，房子过剩，需求不足的那些城市，你卖给谁去啊。

一线城市没问题，有需求在。我今天在北京群里提醒大家，刚需可以考虑买房了，因为跌了20%，我觉得可以入市了，不要过度悲观，近期好几个北京的刚需几个月来连续跟踪市场看房发现，市场回暖了，四五百万的房子，房价涨了几万块，北京楼市我最近计划再专门写一篇分析下供需。

二线城市也分强二线和弱二线，而弱二线又分人口流入和流出，强二线又分房价高和低。

弱二线中，拼命在吸引人才的城市，还处于安全线内，比如长沙，西安，人口流入多，房价又不算贵，政府调控楼市非常努力认真，这种城市问题不大，不用担心，房价短期控制的好，长期还有上涨空间。

有些经济实力不强劲的城市，像石家庄这样的，我真的觉得你还是要结合自己的情况来，前几天有个石家庄的小伙子告诉我，冲动之下买了套房，交了定金和首付，感觉还款压力大想退房，问我怎么办，月供7500，收入8700，家里只有一套小户型，市场价60万左右，如果不卖就没有别的现金流了。

我给他的建议是，首付和定金都交了，肯定不会退你，房子只能买了，刚需嘛，买了就买了无所谓，如果你的小房子不是好资产，你又是风险厌恶型，包括父母和你的公积金，家庭总收入确实影响到了你的生活质量，那可以卖掉小房子，现阶段先结婚，储备现金流，后期不怕没房子买，就怕没钱，因为后面至少两年内我觉得不用担心石家庄会涨价，随时有机会再入市。

市场已经疯涨过了，政府严厉调控，市场肯定会进入平稳期，这几年内想要再涨是不可能的了，如果你的现金流很紧张，整天为了月供焦虑不安，我是觉得活的不值。

强二线中，武汉感觉W哥吃得有点过多了，兴奋过度，需要冷静冷静，除非武汉像杭州一样搞拆迁了，让拆迁户来接盘，不然凭什么那么坚挺？合肥南京杭州近期都写了专门的文章，可看往期专题。

三四线城市，（主要是指中西部的三四线城市，东部因为经济较为发达，有人口流入，所以还没那么悲观，）我最担心的是买完这一波，到2020年后，五到十年都没有什么接盘侠了，一是90后的人口下降的比较厉害，二是人口依然是往一二线聚集，往沿海聚集，往三大经济圈聚集，以后中国的房地产真的只有结构性的发展机会了。

比如广东，说是要均衡发展落后地区，但粤东粤西粤北是永远没有前途的，人口往珠三角聚集是不可逆转的趋势，年轻人只有过年过节才会回潮汕，回老家，过完年马上到深圳到广州到东莞打工，做生意，即使以后在深圳买不起房，他们宁愿去东莞去惠州买房安家，也不愿意回老家买房，即使在老家买了也不会回去住，那房子以后有什么流动的价值呢？

如果说地级市的房价六七千尚处于合理水平，但随便一个中西部地级市都上万的时候，你不觉得很荒唐吗？

其实每个城市的调研都有参考价值和共性，很多都只是时间先后，大家都可以看看其他城市发生什么做参考，这周会先出福州楼市调研的文章；

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