继降息之后，时隔仅一个月，楼市再获一组政策的“强心针”。

30日下午5时，央行、住建部、银监会联合下发通知：调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成；财政部同时发布新规：个人购买2年及以上普通住房免征营业税。消息一出，地产界、金融界沸腾了。朋友圈刷屏频率更是一度赶超上周五晚的《我是歌手》总决赛。

政策“组合拳”的频频出招，房地产市场会再次迎来一个花开遍野的春天吗？房价还会迅速飙升吗？开发商与购房者的博弈还会加剧吗？

央妈发令：二套房首付比例最低4成

最近，房地产市场“狼来了”的小道消息可真不少，周末，一条“央行正测评房贷政策，支持二套房首付比例降至五成”的传闻还言犹在耳，今天下午，央行一纸明文便让传闻变成了现实。

30日下午，中国人民银行、住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知称，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。至此，二套房贷首付比例迎来5年以来的首度下调。

湖南银行：等待总行通知，暂时按兵不动

针对刚刚出炉的央行“福音”，岳阳地区是否已有银行“闻风而动”？下午，记者电话联系岳阳多家银行了解，工行、建行、中行、邮储银行、招行、光大、民生等银行均表示，目前，暂未收到总行关于“二套房贷首付比例下降”的执行通知，房贷政策仍然“按兵不动”。

“接下来，房贷政策肯定会按照央行的要求执行，只是传导速度还没有那么快。作为省级分行现在正在等待总行的执行通知，应该很快就能到位。”建行、光大等银行房贷业务负责人表示。

业内预测：房贷利率“难言”优惠

“相比前两年的供不应求，目前银行的房贷额度还比较充足。”建行湖南省分行住房金融与个人信贷部经理谭希平指出，在国家宏观政策的引导下，资金面“紧缺”的局面得以改善，“资金成本”进一步下降，今年以来，银行加大了对房贷业务的信贷支持。

同时，他指出，目前楼市成交量仍然低迷，房价存在下行风险。为防控楼市风险，银行普遍只针对有合作楼盘的客户发放个人住房贷款。对于合作楼盘，银行也相应提高了准入门槛。“目前，建行只选择全国百强开发商或者本土有实力的房地产公司合作，对于一些小公司几乎不予合作。”

针对购房者最关心的房贷利率问题，谭希平指出，房贷利率仍然遵循“随行就市”的原则，目前，岳阳地区首套房贷款利率大多执行央行基准利率，房贷利率优惠几乎很少见。

“随着利率市场化的推进，银行的利差空间进一步压缩，鉴于资金成本的考虑，首套房贷款利率打折几乎不可能。”岳阳某股份制银行资深房贷经理指出，央行先后两次“不对称”降息，银行的息差利润进一步“缩水”。目前，银行理财产品年化收益普遍在5%左右，房贷利率如执行8折优惠，则可能出现存贷倒挂，银行不会愿意做“赔本买卖”。因此，未来，首套房贷款执行基准利率或仍为“主流”。

“随着银行竞争压力进一步加剧，未来也不排除部分银行通过利率打折的方式来吸引客户，首套房贷款8.5折或者9折，并非没有可能，但是，7折一定不现实。”相比上述房贷专家的谨慎分析，谭希平进行了大胆地预言。

政策“组合拳”或盘活岳阳楼市 房价短时期内难上涨

央行、住建部、银监会以及财政部集中发布政策“组合拳”，让湖南地产界彻底沸腾了。记者初步统计，从下午5时至记者截稿时止，无论是专家、分析人士、开发商还是普通消费者都在朋友圈里持续刷屏。更有人调侃称，新政一出，“二手房门店一片欢呼，岳阳所有酒吧和KTV预定一空”。

政策“组合拳”能有如此大的魔力吗？房地产市场会再次迎来一个花开遍野的春天吗？岳阳房价会迅速飙升吗？专家和业内人士的观点或许能窥知一二。

“二套房最低首付款比例由之前的不低于6成，下调为4成，已回到2007年水平。”湖南中原资源中心总经理陈世霞对红网记者说，这次二套房新政以刺激改善型需求为突破口，带来的是整个客户群对楼市未来预期和购房心态的极大转变，将有望再次盘活一直挣扎在高库存沼泽中的岳阳楼市。

另外，叠加2月以来的降准、降息政策，涌入市场的客户量必将井喷，四月将成为岳阳各路开发商必争的关键月份。“但就岳阳来看，1000多万方库存仍是市场全面复苏的绊脚石，借政策面走好之势，未来存量去化速度或将加快，待消化周期降至10个月左右，有望迎来量价强势反弹。”陈世霞如此预测。

在地产圈从业10年的职业经理人喻宗彬则认为，从首付比例开始进行调整，是真正意义上的对房地产交易的松绑，鼓励改善以及投资客户，促进房地产交易活跃度的增加，完成全国房地产去库存的核心工作。对于房价是否会随之上涨的问题，喻宗彬与陈世霞的观点相仿，他认为本次新政的作用短期内主要是促进库存去化，不过，随着政策作用的显现，市场交易度的活跃，未来在政策的驱动下楼市量价齐升的局面或许会再次呈现。

湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高指出，此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放刚需和改善型购房需求，以改善民生、稳定经济；二手房营业税免征期限由5年改成2年，对市场而言相当于一个政策促销，能够起到活跃二手房市场的作用。但王义高坦言，并不是哪一个独立的政策对房地产能够起巨大的刺激作用，只有当各个政策的威力组合在一起后，才更利于楼市的健康发展。

房价方面，王义高的观点显得更为谨慎。他认为房价在短时期内难以上涨，一是因为制约房价上涨的因素很多，如观望情绪浓、市场高空置率、高库存等，二是因为仅目前的这些政策还不足以让房价迅速回升。因此，王义高建议，对于大多数开发商而言，最好的选择仍然是，利用政策的暖意，加大消化库存，回笼资金，加快转型。

“过完年之后，岳阳楼市出现疲软之势，二手房市场也不例外，主要体现在成交量上的不活跃。财政部新政对二手房市场来说无疑将起到一个催化剂的作用，主要体现在刺激交易，加快流通方面。若能尽快落地，岳阳二手房市场有望在4月得到明显的改善。

分析：二套房新政利好股市

今天下午，市场对央行降低二套房贷首付比例的预期强烈，地产股迎来一轮爆发，招商地产等近10股涨停。

在投资理财方面，影响最大的就是反映在资本市场的地产股的“暴动”，地产股午后强势拉升，截至收盘，房地产板块均涨4.39%。但是，作为房产本身，并不代表“春天”已到，可以看到，现在市场和几年前差异不小，一是通胀因素不如往年，靠投资房产保值的因素降低，二是目前各类资产中，资本市场的赚钱效应最明显，不少资金甚至是从楼市流入股市。楼市新政出来后，除了刚需购房自住外，如果是有意愿投资房产，需要谨慎购买，一定要选项目，建议选优质地段的优质楼盘。此外，新政降低了首付比例，释放出了一部分原来用于购房的资金，需要合理地加以利用，提高它们的效率，例如用于家庭其他大件物品的购置；若是用来投资金融资产，还是建议根据自身情况来选择品种，不要因为股市火爆就贸然入市，从而超出自己的风险承受范围。