全国楼市进入了上升通道,还是在危险的边缘?放松限贷是政策“救市”,还是“纠偏”?在10月18日复旦大学房地产研究中心2014年学术年会上,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,目前中国房地产住房的供求关系进入了新阶段,要全面地看待政府房地产新政策,与其说是“救市”,不如说是“纠偏”。

 消化库存房需2年

 据统计,截至2014年一季度末,我国商品住宅待售面积为3亿多平方米,而2013年创历史新高的销售面积是13亿平方米;按照全国平均水平,要消化这些库存“需要2年”。

 “对未来房地产市场保持谨慎、乐观的态度。”秦虹表示,我国商品房供求关系进入了从总体偏紧到结构性过剩的新阶段。但这一局面是阶段性的,原因有二:一是全国新开工面积为历史低位,二是全国商品房销售面积居于历史高位,2014年1-8月数据显示,仅次于2013年同期水平。

 “大家都说今年销售难、市场低迷,我个人不是特别赞同这一点,今年实际上全国卖了非常多的房子,今年全国的商品房销售面积处于历史第二高位。”秦虹说,今年的销售总量仅仅低于2013年,高于除了2013年之外的所有年份,如果这样,房企还活不下去,企业需要自己找原因了,不能怪市场。

 “央四条”并非救市

 对于9月30日央行和银监会出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称“央四条”),秦虹认为,并不能简单理解为救市,文件里有更多的政策优化、改革的趋向,这比救市的意义更重要。

 秦虹认为,对购买首套房的家庭利率打7折,对首次置业的家庭实现购房愿望有很好的帮助,属于纠偏。“购买首套房家庭首付不能低于30%,我也很赞同。中国之所以不可能崩盘,是因为中国有几乎全世界最高的首付,家庭的杠杆率是比较低的”,秦虹说,“保持不继续扩大购房的杠杆,才有利于保护市场的风险不至于传递到金融系统而出现系统性风险。”

 秦虹表示,“央四条”是对过去行政性政策的纠偏,是政策的优化,回到了实事求是的层面。同时她也认为,这个政策还有优化的空间,也就是在对保障性住房和首套置业的家庭给予政策支持时,要更多的体现财政政策的取向,而不应该是仅仅靠商业银行来提供低成本的贷款。所以,下一步建立政策性住房的金融体系很重要,商业银行能否执行政策不应该成为政策是否真正起到作用的关键性因素。

 回归个位数增长

 对未来房地产市场,秦虹表示,自己持谨慎、乐观的态度,但市场必然回归个位数增长的格局,

 她预测,未来房地产市场将会出现多重变化。首先是未来的房地产市场一定会告别高增长时代,回到个位数增长的格局,因为整个房地产市场与国民经济发展是同步的,国民经济增速下台阶,房地产增速也下台阶。在下降的同时,市场必然分化。分类调控成为政策的必然,各个城市以当地的市场情况,出台当地的具体政策。

 其次是新房市场可能达到高点,未来的市场竞争将不断加剧。秦虹认为,2013年卖房13亿平方米可能是新房市场的高点,未来的需求即使仍然有增长,但由于二手房市场的增长可能会让新房需求降低,未来新房市场销售可能在高台徘徊,进一步突破2013年的市场高点有很大的难点。

 三是趋势性机会已经过去,结构性机会显现,细分市场是必然。专业化能力更具竞争力更考验开发企业。目前行业整合已经明显加快了,今年上半年行业内企业的兼并总和数量比去年同期增长80%。