运营管理，向来被视为专业市场兴旺的生命线。笔者在岳阳各大市场了解到，许多商家对运营管理概念模糊，甚至将专业市场的运营管理等同于一般的物业管理。最近笔者采访了南翔万商（岳阳）商贸物流园经营管理有限公司副总经理杨永忠，他从事市场运营管理工作10多年，对市场的培育运营有着很多独到的见解和丰富的经验。他从多个角度向笔者介绍了专业市场在管理上存在的误区，同时将南翔万商多年培育市场的宝贵经验和运营管理中的一些“秘籍”拿来与大家分享。

传统市场管理上存在的误区

经过多年市场培育和管理，有着丰富的市场管理经验的杨总认为，传统市场主要通过市场的刚性需求随着时间的演化而自发形成，可以说是一个松散而粗放型的交易集中地。整个市场主体的运行仅仅是依赖由于历史原因而形成的采购消费习惯，所以对整个市场科学规划、营运运营、市场管理等缺乏一个科学而系统的认知，所以仅能视为运行而不是一个市场运营的体系和机制。由于这种粗放型的运行模式使得传统市场的管理方难以转变思维，不能认识到科学有效的市场管理是确保其市场能够持续繁荣的重要举措。

随着经济体系的完善和多元化发展，市场的需求也逐步朝着精细化、科学化、营运化模式方向发展。若是依然依靠传统的、守旧的、单一的市场管理理念，必然会导致市场的商业活性逐步减退、交易量逐步萎缩、出现客流不旺、业态混乱、交通堵塞、设备老化、服务粗暴、租户难求等问题，终究原因主要有以下几方面：

首先，经营理念和管理技术落后。一个市场里通常有上百个甚至上千个经营权独立的商家，通过统一管理树立市场的整体形象至关重要。但是市场的管理比其他物业的管理难度大得多：例如所有商家是否接受统一店面形象，是否接受统一营业时间，是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理还是业主或使用人,由于经营理念和管理技术的落后，使得管理方与经营户不能形成一个资源整合的平台，导致造势推广力度不够，维护管理多有纰漏，市场难以持续繁荣。进而商户经营能力衰减，商业活跃度日益减弱，最终难以强化消费采购者的消费习惯和客户粘性，进而影响市场长久健康的发展。南翔万商集团对旗下专业市场实行统一规划、统一管理、统一运营、统一推广、统一配送、统一招商、统一服务、统一政策，这是市场得以持续兴旺的根基。

其次,缺乏对市场的科学认知和理解。市场的开发建设在前期需要一个漫长而周密的市场调研，要深入了解区域市场需求的构成以及特点，再依据其特点进行项目规划和项目定位，而传统的老市场由于其自发形成的历史原因，所以不能客观认识和理解市场发展的深层次原因，导致了老市场日益老化，硬件软件都跟不上时代的发展，从而使得老市场越发不能满足城市发展的需求。

最后，不了解商业与地产的关系。商业地产重在商而不是地产，商铺的价值是通过经营体现其商业价值，而传统市场管理过于粗放，简单的认为商铺等同门面房，不懂如何运用经营的手段更多的来实现商业价值，而是短视，不遵守商业规律，不懂划行规市，更不懂放水养鱼，导致传统市场商铺转手率高，业态规划混乱，难以形成稳定持续的集聚效应，从而大大的削弱了商铺的增值空间和盈利能力。

南翔万商的运营管理理念

南翔万商被喻为“专业市场运营专家”，在市场运营管理上有非富的经验，并不断改进、创新管理方法，保持先进的经营管理理念。南翔万商认为，运营管理团队的主要功能是：要帮助商家去创造收入，提高每一平方米商铺面积的赚钱能力。这是南翔万商（岳阳）国际商贸城经营管理团队的价值所在，也是该项目成功运作的关键所在。南翔万商拥有专业的运营管理队伍，并建立了一套科学有效的经营管理模式和理念。从项目前期的定位、规划到开发、招商以及后期的运营管理进行全程服务，确保市场有效而持续的繁荣兴旺。

一、运营管理团队的专业素养过硬

运营管理是现代专业市场兴旺的关键因素。它是运用现代经营的技术手段，对市场进行多功能、全方位管理和服务，为市场内商家提供高效、周到服务，以提高商铺的经济和使用价值，创造一个良好的市场环境。要完成这一过程，一支高素质的专业队伍是必备的条件。南翔万商在运营管理队伍的建设上紧跟这一管理特点，在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外，还吸收懂商务、会管理的经营人才；懂法律并掌握政策的管理人才；以及高级技术人才。并在引进专业人才的同时，对原有的市场运营管理人员进行培训，不断提高队伍的专业素质。

二、用制度规范管理

“我们依靠精诚合作的团队，我们信任科学有效的规则。”这是南翔万商的企业理念。南翔万商用科学、严谨的制度来规范公司内部各个部门、个人的职责和联系,加强工作效率，提升经营管理水平。同时也用制度来规范市场内商家的行为，包括商铺形象、诚信经营、广告发布、消防预防、车辆停放等等细节，实行契约管理。用制度来明确商家的权利和义务，规范市场秩序。

三、构建独特双轨开发运营模式

南翔万商（岳阳）国际商贸城在选址之时，就将市场的运营管理放在首位。从选址、规划设计、开发建设到招商，都优先考虑到对以后运营管理的影响。在业态划分、品牌引进都以运营管理为中心，还自持30%的物业与商家们共同经营，与商家利益捆绑在一起，这种开发商+自持物业的“双轨开发运营模式”，深受商家们的好评与信赖，商户的积极配合和齐心协力，使市场培育变得有序而卓有成效。

“南翔万商多年来专注于专业市场的运营管理，并拥有一流的运营管理团队，在实践中不断创新进取。”杨总最后说：“成功的运营管理不是一成不变的固定模式，而是根据市场发展和市场需求不断调整进化。南翔万商运营管理模式的‘秘籍’就是拥有一支经验丰富的团队，有一套科学完整的市场管理制度和富有诚信和责任感企业精神。”

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