截至4月2日，大部分上市房企已经披露2023年财报。理解头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表，对企业管理、行业发展以及投资者都至关重要。

参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商正摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼规模，从重资产开发建造为主的单一模式，向构建开发、运营、服务多元化新模式转型，在此过程中，有三大变化值得期待。

第一，开发业务利润率水平回归理性，多元化业务步入收获期，开发商由赚快钱大钱，转向赚慢钱小钱，赚可持续的钱。

若以行业近10年ROE（净资产收益率）平均值变化曲线来看，该数据处于高位时曾一度接近12%，如今则降至3%左右，个别头部房企ROE也从超过20%降至约5%。当然，这种变化背后，是供求关系等多种因素共同发生作用所致。随着城市化率、人口等要素转变，开发市场规模下行，压力之下，部分头部房企的综合毛利率已从高光时刻的30%以上降至2023年的15%左右。但这不意味着未来不会反弹。

长远来看，在新的市场框架下，房地产比拼会从“规模”转向“质量”，未来几年行业综合毛利率有望逐步恢复到20%以上。当然，恢复需要时间，并不会一蹴而就，房企要有清醒的认识，需由以重资产为主向“轻重结合”转型。一是要在开发基本盘上精准投资，二是多元化业务要创收。

截至2023年底，以万科、龙湖集团及绿城中国为代表，房企在物管、商业、代建等经营性业务上的收入及净利润都有显著提升，龙湖集团甚至将未来几年内开发及经营性业务收入目标定为“五五开”。此外，百强房企非房地产住宅开发业务也多步入收获期，为流动性趋紧的房企提供更多稳定现金流。

第二，将现金流安全作为战略底线，保障企业正常经营，过好紧日子。

谋发展的前提是先“活下来”。与依赖融资现金流，忽视经营性现金流，以高负债模式驱动发展的过去相比，如今上市房企安全意识大幅提升，保证经营性现金流是第一要务。为此，开发商正进行诸多努力。

一是增厚经营业务回款规模，实现“有回款的销售”，具体实施路径主要有四种：与金融机构合作，推出多种灵活付款方式，加快购房者支付节奏；抓住政策窗口期，强化去化率较高城市的抢收现金能力；加大流动性较低的大宗资产变现力度；注重经营性物业运营质量，提升该业务产生的正向现金流规模，靠内生动力去驱动发展。二是努力拓宽融资渠道，实现合理融资性现金流入。比如，一改过去总对总融资模式，转向项目制，或者通过上市主体发行债券、寻求大股东提供流动性支持等。三是收缩投资，降低成本支出。比如，在拿地力度和总量上贯彻“以销定支”“以销定投”策略，力争降低融资成本。

第三，有息负债规模下降，优化资产负债表，增厚发展安全垫。

在房地产粗放式发展时代，即便不计入表外负债，不少A股房企剔除预收款后的资产负债率仍超过80%红线。彼时，千亿元级房企的现金短债比低于1倍者亦有，可见防风险能力不足。

在标本兼治化解房地产风险的目标之下，要统筹做好发展和安全两手抓的工作，有序压降负债规模，持续优化债务结构，助力企业回归良性发展。自“三条红线”实施以来，行业融资模式转变，近三年来大量房企压降有息负债规模。以财务稳健的民营房企龙湖集团为例，2023年，公司有息负债从2080亿元降到1926亿元，下降了154亿元。其他已披露2023年资产负债表的房企中，合生创展等多家企业有息负债规模也都下降了百亿元以上。“众人拾柴火焰高”，这极大改善了行业资产负债表。

当然，房地产风险市场化出清，不是一朝一夕能够完成的。从头部上市房企的“三张报表”，已可窥见房地产转型的向好变化。未来，上市房企仍需保持战略定力，寻找适合自身的发展之路，交出让投资者、股东及相关各方更为满意的“答卷”，助力行业加快步入健康发展新阶段。

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