这个3月，广州楼市基本被天河刷屏，理由有三：一是供应量高度集中且供应类型丰富，二是该区出现了几个代表性的全新项目，均为实力大房企出品，三是价格受到热议，多盘的促销之下，人气都汇聚到了天河。

天河，再也不是五六年前可售楼盘屈指可数的天河。从羊城晚报记者了解的情况看，现阶段该区已经有20多个一手项目同时在售，从总价不到400万元的三房，到一两千万甚至更高总价的大宅，天河都能找到。天河供应结构之“猛”，猛到不仅令同区内的多盘互相竞争，也把邻区同类产品直接“卷”入天河阵营。

热力回归

高端项目开盘去化七成

近期天河楼市之热闹，和新盘营销动作有很大关系，如新盘开放并接受咨询登记、首次公开发售及成交等。

近日，越秀观樾这个新盘开售，据开发商称首开去化率就达到七成，一天成交额达15亿元，妥妥地成为楼市焦点。该项目所在的世界大观地块本身关注度就高，且其一二期用地均为同一家房企竞得，可谓未推出已自带流量；当然，更为业界热议的是其价格，这个具有一定自然资源的项目，主推的140平方米以上的大宅，开盘前吹风单价为均价八九万元，开盘当天开出的最低价为“6万字头”，哪怕这种价位的单位仅是极个别，也让业界给足了关注。整体上看，根据景观和楼栋不同，该盘主流售价仍是7万-9万元/平方米。

开盘业绩飘红者成为焦点，首开成交乏力也一样成为话题。

在越秀观樾开盘之前，全新盘华润天河润府也公开发售了，虽然该盘积极蓄客也用了一二手联动营销，开盘当天现场人气也很旺，但最终成交不尽如人意，多家代理公司的研报显示“开盘去化一般”。究其原因，还在于首开定价问题。该盘主推80-130平方米的户型，同样面积段的产品在多个楼盘都能找到，且开盘之前，周边项目也在积极促销抢客，该盘报出的4.9万-6.5万元/平方米的开盘价高于买家预期，与吹风价相差不大，这可谓是临门一脚，把不少犹豫不决的买家直接“让”给了竞品楼盘。一些楼盘的营销人士表示，该盘也为项目销售做了示范作用，即楼市调整期内，尊重市场合理定价才是王道。

供应量大增，天河楼市也进入“内卷”时期

时移势易。五六年前的天河楼市，一只手就能数完它的可售项目。随着近三年宅地供应补充，一手可售项目也随之增加，到今年，可以用“井喷”二字形容。

新盘方面，除了全新开盘的越秀观樾、天河润府之外，保利华创·都荟天珺、西派天河序、能建天河麓誉府、广州城投天禧、保利天御、新城市领院等全新盘也将陆续登场，其中，都荟天珺和西派天河序已经获得了预售证，随时可推售；能建天河麓誉府则已开设了天河智慧城广百展厅，开始接受咨询登记。

旧盘推新方面，买家可选楼盘就更多。近两三年的市场热盘珠江花城、保利天汇、天河壹品都在持续上新，其中珠江花城新品最低总价不到400万元，给予不少想安家天河的年轻人“上车”的机会；此外，中建天河精诚壹号、联投文津府、天河源筑、越秀天河和樾府、珠江天郦、保利天瑞、保利侨鑫汇悦台、缦云广州、江源半岛花园、合景臻颐府、合景臻溋名铸等项目也仍有不少产品可售。

逾20个项目同场竞技，对买家来说好处多多，对开发商而言则压力不小。天河楼市供应量的充足，在今年达到了近五年来的高峰，在市场信心尚未完全恢复的这个阶段，意味着区域内的竞争将会加剧。

天河区楼市进入“内卷”阶段，一方面是板块内多个项目的竞争，例如天河东片珠江花城、天河润府、联投文津府等盘的争夺，面对同样的购房群体，一个盘推新，其余楼盘只能用更具性价比的产品迎战；另外一方面，则是同类产品跨板块的竞争，例如同样瞄准2000万元档次的买家群体，越秀观樾、保利华创·都荟天珺、缦云广州等项目都会在同一个买家的详细比对名单中。相对刚需的、总价六七百万的产品竞争也很大，珠江花城、天河壹品、保利天汇、联投文津府、中建天河精诚壹号等都有单位可选，且每个楼盘都有各自的优势卖点。

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