广州限购政策松绑一周后，限购区域市中心项目迎来了热销。

9月20日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，明确调整广州市住房限购政策。

新政发布后的第6日，尽管是工作日，参观样板间还需要验资300万元，位于天河的网红盘越秀·天河·和樾府项目现场客户仍络绎不绝。项目相关负责人透露，自9月份以来，项目每周来访量超300组，每周平均成交15套。

此外，天河金融城板块的珠江天俪项目、白云新城板块的中海麓府项目均表现不凡。中海麓府项目的销售人员表示，客户主要是周边的置换客，他们看到了最近一系列政策的利好消息，恢复了入市信心。此外，购房社保要求从5年降低到2年，也释放了更多的购买力。

根据广州中原研究发展部监测，上周末，位于天河的保利天瑞、联投文津府、中建天河精诚壹号三盘推货均取得较佳去化。这表明“9·20”新政为一大批购房客户提供了“房票”，尤其是那些具备一定经济实力、寻求购置中心区高端或改善房产的客户，他们的购房需求得到了充分的释放。在市场回暖的背景下，开发商和购房者重拾信心，为“十一黄金周”营造了积极的氛围。

“限购区域才是核心资产”

虽然市中心不在此次限购松绑范围内，但不少项目强调“限购区域才是核心资产”，展现出了强劲的市场活力。

位于天河金融城板块的珠江天俪，在上周末开放了全新建筑面积约129平方米和180平方米的实景样板间，现场所见大约有20组客户。销售人员表示，限购政策松绑后，购房者对于位于限购区域内的房产更加认可。楼盘位于金融城核心位置，周边配套齐全，新盘供应相对稀缺，因此剩余可售房源有限。

目前，珠江天俪价格在10万~12万元/平方米，其中180平方米的四房采用创新的LDK户型设计，从19楼实景样板间可见，西向景观可望广州塔、珠江新城的天际线（日后合生汇的商业体有部分遮挡），价格10.5万~11.4万元/平方米，每套总价要2000万元左右。据开发商透露，项目实景样板间开放后已热销2亿元。

现场参观样板间的购房者陈玲（化名）说，她目前居住在骏景花园，一直有意置换成珠江天俪。之前由于市场不景气，旧房子卖不出去，置换计划被搁置了。最近，来看她房子的买家数量开始增加，因此她也重新启动了置换计划。

越秀·天河·和樾府项目相关负责人表示，主要客群也是周边的换房客，由于增值税免征从5年改为2年，刺激了二手房交易，加快了这些客户“卖一买一”的步伐。此外，首付比例的降低也吸引了一些之前因首付问题而犹豫不决的客户回访。

据了解，越秀·天河·和樾府将开放建筑面积约180平方米创意板房以及「榕樾」山水会客厅。1栋楼王已启动诚意登记，新品仅52套，开盘可享受额外优惠。此外，项目同步在售108~140平方米产品，均价8.5万元/平方米。

同样位于限购区白云新城板块的中海麓府项目也是同样情况，销售人员表示，周末来访量增加了50%，成交量也有所上升。

据了解，中海麓府产品包括124平方米三房，以及143和170平方米的四房，价格6.8万~7.8万元/平方米，其中170平方米四房，总价要1200万~1300万元。

业内人士分析，除了那些明显的利好因素，如“增值税免征5年缩短为2年”和“外地人购房社保要求从5年降低为2年”之外，"9·20"新政也为限购区域带来一些隐性的利好。举一个例子，如果之前在海珠和番禺各有一套房产，在旧政策下，不能再购买第三套房。然而，根据新政策，番禺不再被划入限购区域，不再占用购房指标，这意味着购房者还可以在限购区域内购买一套房。但需要注意的是，第三套房不能申请贷款，限购区域的房价通常较高，需要购房者具备全款购买的实力。

但与以往政策利好出台后开发商纷纷“涨价”不同，中心区的改善型项目选择利用窗口期出货。以上述几个项目为例，它们都明确表示没有涨价计划。越秀·天河·和樾府提到现场仍有惊喜价，而珠江天俪和中海麓府目前也推出特价房源。

千万元级豪宅表现强劲

实际上，近年来，购房者对广州中心区的热情明显高于外围区域。

克而瑞数据显示，2023年1~8月广州千万豪宅成交量达3329套，仅用了8个月的时间就完成了去年整年的成交量，创下了历年新高。从面积段来看，130~150平方米的户型成交最多，占据36%的市场份额，200平方米以上和150~200平方米的户型占比分别为33%和20%。从区域上看，中心区热度领先，海珠区是唯一成交套数超过千套的区域，以23%的市场份额领跑全市，天河以754套次之，第三位是白云区482套。

克而瑞分析称，尽管在市场下行的环境下，中心区的豪宅成交依然不受大环境影响，核心原因在于中心区供应有限、地理位置优越，拥有稀缺的自然景观，以及高端物业的产品力较高，往往有更强的穿越周期的能力。

至于成交均价，今年1~8月广州市千万豪宅成交均价达87386元/平方米，与5年前相比涨幅高达45%，而同期全市商品住宅均价涨幅仅有34%。可以看到，千万豪宅价格涨幅跑赢大市。

“金九银十”期间，中心区多个备受关注的楼盘争相推货，例如越秀区全新盘汉国置业港汇台、云瀚府、万科臻樾府、公园前君熙府都将亮相，全部清一色吹风10万元+/平方米，大部分户型总价过千万元。

其中，天河热盘保利天瑞热推二期143、188平方米新品；海珠方面，越秀滨江·樾开放阅江会客厅，将推191~303平方米江景大平层；位于荔湾的广州滨江上都近日发布了后续地块的规划蓝图，一期璇湾约110~255平方米瞰江奢宅，约105~275平方米临江大平层公馆同期在售。

项目销量，值得期待。

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