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需求透支,广州楼市表现低迷

文章来源:21世纪经济报道 更新时间:2023-06-06 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

经过二三月的小阳春之后,广州楼市四月开始转淡,进入五月更再度降温。

广州房中协统计数据显示,20235月(统计周期为2023426日至2023525日),广州市二手住宅整体(中介促成+自行交易)共网签8771宗和88.06万平方米,环比下降12.65%11.93%

这已经是逛广州二手住宅环比的两连降。今年4月,广州二手住宅整体网签宗数环比3月下降幅度已经达到18.10%,而进入5月,虽然降幅有所收窄,但仍难止住跌势。

广州楼市再度进入盘整期,在意料之中。

今年年初,广州楼市曾经迎来短暂的小阳春。今年2月,广州新房和二手房成交量同环比出现较大幅度涨幅,其中,一手住宅成交74.04万平方米,同环比分别增长38%80%,二手住宅成交92.62万平方米,同环比分别增长127%75%

与此同时,广州中原研究发展部统计的数据显示,今年2月,广州二手房成交重回近万宗水平,创21个月以来的新高。

成交量恢复明显,市场曾有过不少乐观声音认为这种趋势会持续,但也有不少观点认为,广州二手房成交飙涨的原因是去年12月以来积压需求的集中释放,后市如果未有其他客观因素的催化,很难有本质的改变。

不太看好今年第二季度,因为二手房的挂牌量一直在涨,而且二手房价格都下来很多了,市场很难理想。一位不愿具名的市场人士告诉21世纪经济报道记者。

可供对比的数据是,截至目前,据广州贝壳的官方网站显示,广州二手房的挂牌量已经达13.47万套,按照当前的去化速度,去化周期仍属较长,且这一数据还在缓慢上升中。

一手房的行情也并未见底。

广州中原研究发展部数据显示,今年5月,广州新房网签7113宗,环比下跌9%;虽然仍能勉强把守7000宗大关,但从中原实时监控以及实地走访情况来看,市场热度明显不及34月。假期之后,开发商整体推货量亦大幅减少。

广州中原研究发展部认为,5月广州楼市表现欠佳,其中二手住宅成交量连续两个月回落,一手住宅仅签约了约78万平方米,虽然环比微增3%,但楼市红五月的失约,基本宣告了春节后的回暖行情告一段落。

合富辉煌研究院分析称,今年5月,一手房上多数项目成交热度下滑,对比今年4月周均回落10-40%,主要影响因素包括:受宏观经济环境等多因素影响,客群观望情绪较浓;五一后推新力度放缓,以消化余货为主;此外郊区部分项目营销力度缩减,去化较明显回落。

不仅是广州全市数据盘整,广州此前最热点的区域珠江新城进入5月也露出疲态。

克而瑞统计的数据显示,今年2月,珠江新城二手房成交创下历史新高,共成交135套,3月的数据也较为可观,共成交119套;但到了今年5月,珠江新城二手房只成交31套,环比下降49%,同比下降了59%,几乎追平历年新低。

不仅成交量下降,珠江新城连成交价也有了明显的下滑。据克而瑞监测的数据,以热门小区中海花城湾为例,今年4月,其成交均价为17.4万元/平方米,到了今年5月成交均价为17.23万元/平方米,降幅约为10%

连珠江新城的成交情况都不甚理想,广州楼市的整体表现可以想象。

从过往的一些成交活跃楼盘情况来看,情况也普遍不理想。以之前的网红区域黄埔为例,其中位于科学城的多个楼盘价格也已经跌去许多。

例如,广州贝壳数据显示,万科东荟城今年5月新成交一套123.73平方米的四室两厅楼房,其成交总价为493万元,单价为3.98万元/平方米,单价跌破“4”;今年2月,这一楼盘还曾有过3.3万元/平方米的成交价。而这一楼盘在2021年的高点时,单价曾经突破4.8万元/平方米。

相较之下,二手房的成交价已经回调了不少。

进入6月,市场的表现也暂未明显有起色。

广州中原发展研究部统计数据显示,6月第一周,广州二手住宅共成交307宗,环比下跌10.5%。整体看,目前广州交投活跃度持续下探,购房买家观望情绪严重,不少置换买家放缓入市步伐,促使周度成交已连续两周下跌至300宗水平。

不过,由于6月是今年上半年冲业绩的最后窗口期,一手市场也可能在供应放量的背景下,录得小幅上涨。

合富辉煌研究院就指,随着房企陆续进入6月冲业绩阶段,后续市场营销力度有望重新加强,且政策环境正在改善,531日广州政府印发金融支持实体经济发展行动方案,提出支持房地产市场平稳健康发展,合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,用足用好保交楼专项借款等,预计在综合因素作用下,6月后的市场成交将有所提振。

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