以旧换新、以小换大，二孩、三孩政策放开进一步激发了人们的改善住房需求。房贷政策向刚需倾斜，二套房比首套房利率高出一截。

目前，包括常德、岳阳、株洲、湘潭在内的多个城市首套房贷利率进入“3”时代，二套房普遍岿然不动为4.9%，二者利率差进一步扩大。

提前还贷、“卖一买一”、长租核销，红网时刻新闻记者注意到，购房者通过多种方式争取首套房利率打折优惠。

首套、二套利率差扩大

改善购房成本增加

家住长沙金星北的高先生近期卖掉了房子，但仍住在原先的家里，并与新房东签了两年的租赁合同，“一是为了多添点首付一步到位，二是房子卖了后能享受首套房贷利率。”

今年来，长沙多家银行优化房贷政策，结清商贷再买房，或将名下唯一住房长租，可享首套房利率优惠。这也导致市民在改善住房时更为精打细算：或结清房贷，或“卖一买一” 换取首套房资格。

卖房、长租、买房，在雨花区居住的林小姐短短两个月完成了3件事：卖了婚前小户型，将目前住的房子与长房签署了10年租赁合同，迅速定下了中海的一个楼盘，如此折腾是为了房贷利率能打折。

2021年、2022年初，长沙普遍执行首套房5.64%，二套房5.88%的利率政策，首套房、二套房利率相差不大。

然而，随着房贷政策向首套房倾斜，二者的价差愈加扩大。目前长沙首套房、二套房贷款利率分别为4.1%、4.9%，利率差扩大到80个基点，二套改善需求的房贷成本较首套房明显增加。

100万商贷二套房利息多出17万元

市民购房优先公积金

那么，首套房和二套房的贷款成本差距几何？

以商贷100万元30年还本付息为例，若按照首套房贷4.1%计算，月供4831.98元，累计利息支出为73.95万元；二套房贷利率4.9%，月供5307.27元，累计利息91.06元，后者分别较前者每月多支出475元，累计利息增加17万元。

如果是房贷利率下限降至4%以下的城市，首套房、二套房利率的差距可达100个基点，累计利息更是不可小觑，100万元商贷的利息支出可相差近20万元。

相比之下，公积金首套房贷3.1%，二套房贷3.575%，二者之间相差没有那么明显。因此，长沙一些购房者首套房用商贷买小户型上车，再用足公积金买二套房进行改善，从而节省利息支出。

贷款金额水涨船高

组合贷还是纯商贷需具体分析

随着改善性需求的释放，贷款金额水涨船高，市民对贷款成本关注度增加。

“有公积金尽量公积金，但是组合贷有时候客户会纠结。”长沙一大型国有银行个贷中心工作人员表示，近期有接到要不要使用公积金的咨询，有客户反映，置业顾问建议其放弃组合贷，使用纯商贷更划算，为此她为客户算了一笔账。

客户购买的是位于滨江片区的一处房产，需贷款约200万元，由于名下还有房产，组合贷被认定为二套，20年利息总额约为102万元；可如果选择纯商贷的话，按照首套房贷贷款累计利息为93万元。

上述工作人员表示：“具体问题需具体分析。如果组合贷中公积金额度占比更多，那肯定组合贷更合适。如果商贷占总额度比重高，纯商贷可能反而节省更多利息。”

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