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一季度经济前瞻|楼市迎春

文章来源:21世纪经济报道 更新时间:2023-04-06 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

今年春节以来,房地产市场持续复苏,小阳春暌违一年,翩然而至。

一季度,楼市各项数据回正,百城新房价格止跌,新房成交面积同比增长近两成,二手房成交套数回升至2019年以来同期高位。

春江水暖,房企销售表现随之改善。一季度,百强房企销售总额为17589.5亿元,同比增长8.2%,是2022年以来首次实现增长。其中3月单月销售额环比上升36.7%,同比上升24.6%,继续保持双增长态势。

销售持续复苏之下,土地市场热度亦有回升。一季度,房企拿地意愿增加,热点城市优质地块受到追捧,几十家房企竞争一宗地的热闹景象再现。

但市场分化愈加明显,土拍回暖的深层逻辑仍在于市场企稳能否稳定而持续。

楼市表现的好转,与一系列稳楼市政策的效用正相关,也受到前期积压的需求短期内密集释放影响。

展望后市,受访分析人士均认为,二季度楼市将保持平稳态势,但由于当前市场企稳的动能并不牢固,3月以来,基本面较弱的城市新房成交规模已出现回落行情。长远来看,房地产市场运行状况仍在于居民收入预期和置业意愿的恢复。

成交企稳回暖

楼市复苏的迹象首先显现在成交量的回升,这是今年小阳春的第一道春风。

中指研究院统计数据显示,一季度,其重点监测的100个城市,新房成交活跃度明显回升,新房月均成交面积约为3361万平方米,同比增长18.2%,环比增长12.8%

新房成交的复苏自春节后已开始,多个重点城市的新房售楼处迅速热闹起来。

一家全国知名稳健型房企销售负责人向21世纪经济报道记者回忆,春节后,其位于北京、上海、成都、长沙、南京、温州、无锡等城市的售楼处来访量显著提升,不少售楼处甚至出现了客户太多,置业顾问一时间没办法接待完,物业帮忙带看的情况。客户购房意愿较高,看到合适的房源往往当机立断,迅速出手。

2月份,该房企在南京多个项目的到访量环比增长超100%,销售额涨幅也超100%

这种回暖是普遍的。不只是重点城市,今年2月、3月重点100城的新房成交面积同比增幅均超四成,3月环比增长超两成。

整体一季度,各线代表城市新房成交面积同比均增长,三四线代表城市在低基数下同比增幅最大,同比增长超20%

中指研究院指数事业部研究总监陈文静分析认为,前期积压的需求于春节后集中释放,叠加需求端利好政策的持续释放,市场情绪有所修复,楼市活跃度明显回升。

二手房市场的复苏更为强劲,15个重点城市一季度二手房成交套数回升至2019年以来同期高位。

一季度,中指研究院重点监测的15城二手房成交面积同比增长超五成,仅次于2021年同期。

与新房成交的复苏同步,春节后重点城市二手房市场快速回暖,截至3月底,重点城市二手房周度成交套数已连续8周同比增长超60%,表现好于新房。

北京、成都等城市二手房成交的回升更是上演了狂飙,成交周期缩短,中介周末忙得顾不上吃饭。北京3月二手房成交超2万套,成都3月二手房成交超2.5万套,为近年来单月最高水平。

值得注意的是,3 月中下旬,随着此前积压需求的持续释放,二手房市场的回升动能有所减弱,部分城市二手房周度成交套数出现回落态势,但成交量整体仍处高位。

以北京为例,北京麦田房产监测数据显示,进入3月下旬,北京二手房新增客户量和2月份相比呈现微降趋势。

对此,麦田分析师认为:北京二手房市场被压抑的购房需求在春节过后迅速激活,使得市场呈现出供需两旺的局面。但进入3月中旬以后,市场需求呈现出高位回落的趋势,一是市场需求经过密集释放有所减少,二是成交量的增长,使得部分房东价格预期提升,市场上的高性比房源减少,潜在购房者入市动力减弱。

克而瑞地产研究分析师也表示,本轮二手房成交回暖,在经过积压的购房需求集中消耗后,二季度或将面临成交增长乏力的状况。

在成交回暖之下,房价出现止跌信号。

根据中国房地产指数系统百城价格指数,今年一季度百城新房价格累计上涨0.01%,较去年四季度由跌转涨,其中3月单月,百城新房均价16178/平方米,环比上涨0.02%;一季度二手房价格累计下跌0.18%,跌幅较去年四季度收窄0.41个百分点。

如果把目光聚焦到重点城市,其中,3月单月一线城市二手房价格环比均上涨,长沙、成都、南京等热点二线城市价格亦继续修复。

房企业绩回正

在一季度房地产市场的修复行情里,作为市场一线主体,房企业绩出现了本轮周期的首次增长。

中指研究院数据显示,1-3月,百强房企销售总额为17589.5亿元,同比增长8.2%,是2022年以来首次实现增长。

随着经济预期好转,各地宽松政策持续出台及落地,消费者购房预期进一步上升,需求得到一定释放,房企紧抓机遇加速推盘,3月销售额有较大提升。中指研究院企业事业部研究主管王琳表示,预计4月,房企销售额同比将会延续增长态势。

克而瑞数据也显示,一季度超半数百强房企累计业绩同比增长,其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家。

克而瑞分析师指出,头部房企一季度业绩增长相对明显,央、国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化,表现出较强的抗周期韧性。

销售业绩复苏之后,房企在土地市场的投资也呈现复苏态势。

中指监测数据显示,一季度,百强房企拿地总额1930.0亿元,拿地规模同比下降15.0%,降幅较上月收窄1.15个百分点,降幅继续收窄。

受销售企稳影响,一季度核心城市土拍热度回升,北京、杭州等核心城市土拍市场升温,部分地块竞争激烈,如北京朱辛庄地块吸引了42家房企报名。

部分城市土地市场升温的背后,折射出房企对热点城市后市的看好,同时在去年土地缩量的情况下,房企补库存意愿有所加强。王琳表示,但当前土地市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。

就拿地企业而言,房企拿地情况继续分化,以央国企为代表的头部企业1-3月拿地金额及面积显著多于其他代表企业。

拿地榜上仍是头部央、国企、优质区域型民营房企等老面孔。一位不愿具名的行业分析师表示,央、国企资金实力、开发进度及成本管控方面均有优势,且对优质地块的投资意愿也更高,同时这些企业信用背书较高,对今后的销售也有正向影响。民营房企受制于资金压力,仅有少数企业在核心城市参与土地竞拍。

克而瑞数据显示,一季度越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%,建发拿地金额同比增长70%,且拿地销售比显著高于行业平均水平。

土拍热度是否能延续热度,与楼市回暖程度高度相关。业内分析人士认为,在房企流动性未得到全面缓解、三四线城市房地产市场复苏动力不稳固的情况下,聚焦高能级城市仍是上上之选。

楼市整体的复苏逻辑,同样需要拉长周期来看。

今年以来,稳支柱、促需求、防风险成为行业主题,一季度监管层持续积极落地稳楼市相关举措。

1月,央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制;2月,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,将存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房、商业经营用房、基础设施项目等均纳入REITs投资范围;3月,自然资源部和银保监会鼓励不动产带押过户全国推广、常态化开展。

叠加住建部表态对房地产企稳回升充满信心,一季度各地优化稳楼市政策超百次,多数城市房贷利率水平已降至历史低位,陈文静认为,若政策端持续发力、宏观经济稳步向好,购房者置业信心有望延续修复态势,预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势,环比一季度有望小幅增长,但城市分化行情仍将延续。

需要注意到,后续新房销售规模和增速的回升持续性或将不足,开发投资增速整体回正也需要较长时间。克而瑞地产研究分析师进一步指出,当前房地产市场依然处在调整阶段,后期随着整体经济逐步改善,市场预期转好,房地产市场有望逐步企稳。

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