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年初新房市场扫描:核心一二线城市刚需改善齐回暖,中小房企借机卖“俏货”

文章来源:蓝鲸财经 更新时间:2023-03-13 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

种种迹象显示,楼市正迎来久违的春天。

35日,位于北京丰台区的建发·璟院首次开盘,据悉,该项目取证532套,首开去化200多套,单日销售额逾20亿元;同日,位于北京昌平区的城建国誉燕园二批次选房,据媒体报道,188套房源当天售罄,收金7.14亿元。

多家研究机构统计数据也显示,以核心一二线城市为代表的新房市场延续稳步修复行情。与此同时,TOP100房企2月实现销售操盘金额4615.6亿元,单月业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%

蓝鲸财经采访多位房企从业者以及业内分析人士认为,疫情压抑的购买需求集中释放、对通胀的避险性需求、利好政策的刺激以及推盘力度提升、优质项目入市等多种因素,促使楼市正在出现部分区域的升温。

多家出险房企和中小民营房企也表示市场有所好转,但更多表现在部分购买力旺盛的城市或区域,分化仍然十分明显。

局部回暖,中小房企集中优势卖俏货

核心一二线城市的回暖感受尤为明显,不少售楼处都从2月变得热闹了起来。

在北京,龙湖顺义御湖境项目的置业顾问表示,2月项目的到访量超过2000组,日均接待客户10余组;在上海,龙湖松江御湖境的发布会现场迎来超1000人,并加开了3个分会场。

新一线城市里,位于长沙的龙湖·舜山府,2月最高单日接访超270组,置业顾问最高单日接待量超20组,项目单周销售额破亿。

郑州融创城也表示,客户到访量激增,3月首周到访同比2月提升超180%;大连融创宸阅和鸣则表示在2月达成业绩3400万。

某出险房企也感受到市场的好转,尤其是北京的项目,不过,其相关负责人表示,由于北京所剩待售项目数量不多,所以并不希望出货太快,边看边卖,适当溢价

某中小型民营房企相关人士告诉蓝鲸财经,与1月相比,该房企2月销售额上涨了70%,不过,该房企的策略是集中资源先保有生力量,就是先把资金集中到相对更核心区位、购买力更旺盛的楼盘,达到较高的完成度甚至现房销售,而位于非核心区的项目则直接停盘。

这也是目前很多中小房企和出险房企选择的策略,先集中优势资源到能够尽快出货的楼盘上,最大程度换取现金流。

相当于是弃车保帅’”,上述企业人士说,这也是不得已的办法,毕竟公司资金有限,只能先保能卖出去的。他预计,今年市场分化会更加明显,如果项目都在三线以上的主城区,或许未来还有发展。

刚需改善先后进场

中指研究院37日发布的对全国城市居民置业意愿调查问卷显示,20232月受访者购房需求底部小幅回升,购房需求占比为56%,环比增长2个百分点。

调查显示,29%的受访者计划在半年内买房,与上月相比提升3个百分点,已达近四个月最高值;计划半年到1年内的占比为38%,环比下降1个百分点;1年以上的购房占比有所减少,环比微降1个百分点。

从区域来看,一线城市置业意愿占比为51%,环比上升5个百分点;二线城市置业意愿占比升至32%,环比上涨3个百分点;三四线城市以及县城置业意愿占比分别为24%18%,环比涨幅分别为4%6%,置业信心也出现一定程度改善,但整体表现仍然较冷,置业意愿表现相对较差。

中指研究院的调查显示,一方面是因为前期疫情、春节等因素积压大量购房需求,在信贷宽松、补贴落地、预期转向共同作用下,带动需求快速释放;另一方面是因为市场活跃度改善,房企推盘力度提升,优质项目入市提升居民购房需求。

我个人感受是疫情几年压抑的购房需求,在今年初有个小阳春的回暖,北京某在售楼盘置业顾问告诉蓝鲸财经。

据龙湖成都营销负责人介绍,年初小幅回暖的是刚需市场,年轻客群居多;到了2月中下旬改善客户开始密集入场,其透露,2月龙湖在成都4个项目的叠墅产品加起来卖了40套,超过去年四季度的销售总数。

有分析人士表示,随着央行持续增加货币供应量,在通胀预期以及没有更好投资渠道的情况下,高净值人群开始出手购置房产以避险,这也使得市场上150平方米以上大户型房源去化加速。

不过,据地产营销人发布的北京楼市成交排名显示,1-2月排名前十的住宅项目中,改善和刚需项目几乎各占半壁江山,既有总价2000万元以上的豪宅,也有位于西红门、昌平等总价几百万元的刚需盘。

三季度或迎分水岭

克而瑞统计数据显示,20232月,整体市场延续稳步修复行情,重点30城新建商品房供应低位回升,环比微增7%;成交则强势反弹,同环比涨幅均超4成。整体成交规模与去年12月基本持平,前2月累计成交已止跌,市场回升苗头初显。

从具体城市来看,诸葛数据研究中心监测的重点40城中有34城新房销售面积环比上升、5城下降、1城持平。一线城市中仅上海成交下滑,北广深3城销售面积均较上月上升;二线城市中,长沙、济南成交表现最为亮眼,销售面积环比涨幅均超100%。从同比变化来看,40城中32城销售面积同比上升,其余8城呈现不同幅度下滑。

去掉今年1月和去年2月均为春节的影响,从绝对数据来看,近期北京新房单周成交量已经从去年底500-600套恢复至1000套以上,算是比较高的成交量。地产营销人出品人韩乐表示,由于网签数据更为及时,因此二手房的回暖比新房市场更明显,这也说明居民信心正在恢复和回升。

不过,价格仍是比较敏感的问题,多个楼盘的一线营销人员表示,虽然客户量有所上升,但是对价格还是很在意,更关注性价比。

目前的回暖是结构性的,以一二线城市热点区域为代表,并不是全行业的全面回暖。”IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,通胀预期下的避险性投资需求也是重要的推动因素。

那么此轮回暖能够持续多久?韩乐表示,疫情之前,在没有利好政策的情况下,一般每年8月以后市场会出现下行;疫情期间要更早一些,6月左右开始往下走。

韩乐预测,目前来看,今年上半年有望保持相对繁荣的状态,如果没有新的政策利好出现,今年8月将会是市场的分水岭,不会一直保持这个热度。

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