2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月相比均保持不变。至此，LPR已经连续半年“按兵不动”，这让期待下调存量房贷利率的广大“还贷族”有些失望。

不过，在业内人士普遍看来，新一期LPR保持不变是符合预期的。对此，民生银行首席经济学家温彬分析称，自去年8月LPR实现非对称下调以来继续“按兵不动”，主要与MLF等政策利率维持不变、市场利率快速上行使得银行负债成本抬升、资负两端叠加作用下净息差进一步承压等因素有关，LPR报价没有相应下调基础和空间。

东方金诚首席宏观分析师王青也指出，2月MLF操作利率不变，且近期银行边际资金成本有所上升，报价行压缩LPR报价加点动力不足；与此同时，各方也在密切关注楼市能否随经济回升而企稳回暖。

最新数据显示，1月70个大中城市新房和二手房价格环比降幅均较上月有所收窄，部分城市房地产市场活跃度上升较快。

王青进一步表示，去年11月13日监管层推出金融支持房地产16和今年1月5日首套住房贷款利率政策动态调整机制出台，这些政策对楼市走向的影响也需要进一步观察。

房地产市场复苏尚需时日，但可以明确的是，在上述政策的推动下，住房信贷环境仍在进一步宽松。2月20日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，2月份符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。其监测的103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。

贝壳研究院指出，受上述变化的影响，今年2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6BP，这是过去4个月基本平稳后的再次明显下行，绝对水平再创2019年以来新低。二套利率平均为4.91%，环比持平。2月首二套房贷利率同比分别回落143BP和84BP，首二套房贷利率价差进一步扩大至87BP。

分城市来看，二线城市首套利率环比降幅最大。具体而言，2月一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，均与上月持平。二线首套利率平均为3.99%，较上月降低8BP；三四线城市首套利率平均为4.04%，环比回落4BP。二线和三四线城市二套利率分别为4.91%和4.90%，均与上月持平。

与此同时，银行放贷速度也在加快。贝壳研究院监测数据显示，2月百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。其中一线城市平均放款周期为36天，二线城市平均放款周期为29天，三四线城市平均放款周期均为28天。

贝壳研究院分析师分析称，低利率、放款快的信贷环境有助降低购房成本、加快购房流程，为楼市修复增加助益。

诚然，持续下行的房贷利率为等待“上车”的购房者创造了条件，而早已背负房贷，特别是“高位站岗”的“供房族”还在期盼存量房贷也能跟随调降。但在银行下调存量房贷利率动力不足的情况下，“供房族”对五年期以上LPR的调整寄予厚望。

好消息是，当前业内人士普遍认为，五年期以上LPR仍有进一步下调的空间。温彬表示，尽管短期降准降息的必要性不高，但在经济复苏初期，宽松政策不会轻易退出，若后续金融数据“企业强居民弱”、“政府强私人弱”的结构性问题仍未改善，房地产修复未看到明显拐点，不排除MLF降息等宽货币工具在今年两会之后再次发力的可能性。

温彬进一步表示，为避免传统的货币政策传导机制失效，后续降准、降息的时机需更好把握，全年降准有0.5个百分点的空间，5年期以上LPR或继续小幅调降10bp左右，定向政策(包括定向降息)预计是2023年的主基调。

对此，王青表示赞同。他认为，上半年政策利率(MLF利率)下调的概率不大，但针对房地产的定向降息有可能落地。“这将带动新发放居民房贷利率更大幅度下调，进而助力楼市在年中前后出现趋势性回暖势头。”但他判断，上半年5年期以上LPR报价仍有可能下调0.1至0.15个百分点。

不过，在温彬看来，在调降5年期以上LPR促楼市回暖之外，更重要的是通过合理举措下调存量高成本的按揭贷款利率，以减缓提前还贷潮，降低住房消费者的负担，稳定居民资产负债表，促进消费恢复和地产平稳运行。

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