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深圳楼市暖意乍现 观望仍在

文章来源:21世纪经济报道 更新时间:2023-02-15 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

刘玉最近有些许焦虑。

她移居深圳将近三年,眼见着还有数月就要拿到购房资格,她去年下半年开始张罗买房,陆续加了一些楼盘销售和房产中介,并着手看房,盼望在满足条件的第一时间,可以选到心仪的房子。

刘玉初了解深圳楼市的那时,正是成交最低迷的阶段。作为全国调控政策最严格的城市之一,深圳楼市去年表现十分平淡。根据深圳房地产中介协会发布数据,2022年全年,深圳二手房成交为26853套,同比下降39.5%,创下2004年以来的新低。

进入2023年,房地产业作为支柱产业,合理的购房需求正在陆续被释放,深圳作为全国楼市的风向标,也缓慢复苏。

春节过后,刘玉开始感受到了这种变化。我最近天天被各种成交喜报还有涨价消息刷屏。中介销售天天催我,感觉好像今天不买,明天就要错过很多机会。刘玉说。

深圳楼市又火了吗?价格又有上扬苗头了吗?这是刘玉最关心的问题。

根据21世纪经济报道记者的走访调研,深圳楼市一手房成交量的确有明显的上涨,二手房带看量也有一定的起色。但需要留意的是,近期成交中,积压需求释放或者让价促销所促成的占了相当的比例;而在消费端,购房者观望情绪仍在,目前买卖双方的博弈依然胶着。

暖意

市场回暖与否,市场参与者感受最为真切。

21世纪经济报道记者采访了解,春节以后,深圳热点区域的楼盘销售的确有比较明显的回暖,表现在成交速度明显加快,价格让利也稍显坚挺之上。

最近的成交真的很不错。我们宝安、龙华的项目一天都能走个五六套。这比去年好太多了。一位深圳房企负责营销的人士告诉21世纪经济报道记者。

需要留意的是,这一成交数据并非在大幅折价的基础上录得,上述楼盘的成交价格与去年相比,并未有明显折让。我们现在价格这块是一盘一策的。有些盘在卖得基本就剩下天地盘了,那肯定会让;但很多盘区位走量都不错,货量也挺充足,那肯定不可能让价的。

从市场大势来看,深圳整体上楼市的表现也有起色。一家深圳房企为记者提供的深圳全市监测数据显示,今年2月第二周,深圳整体来访量继续攀升,来访量环比继续上涨20%,转化率提升至6.8%,单盘平均成交9套。

而根据深房中协监测的二手房数据,上周(26-212),深圳全市二手房 (含自助) 录得784套,环比增长率为40.0%;而 2022年全年,深圳二手房周成交量都在500套左右徘徊,上周784套的录得量已超2022年周录得量最高值。

事实上,至于成交回暖的原因,市场各方有各自的看法。

一位深圳市场的观察人士告诉21世纪经济报道记者,我觉得是因为去年年底成交受到客观因素影响跌得比较凶。春节回来,因为基本上都恢复正常了,所以一部分积压的需求就释放了。我跟客户聊,客户这边还是没有很强的入市意愿,观望的还是居多。

深圳贝壳研究院院长肖小平则指出,深圳春节后的成交量,不论是网签还是实际成交量,跟节前或者去年同期相比都有比较明显的增长,主要有两个原因,一个是因为对经济恢复的信心,另一个是有政策放松的预期,所以咨询、看房的量是比较多的,但实际的成交量,其实还没有达到去年最好的状态。

后市

审慎楼市回暖,中介机构已经开始为今年的行情铺路,启动招聘。

中原地产华南区负责人郑叔伦在接受《央视财经》采访时表示,我们主要是想补充销售人员,我们这行最主要是经纪人去做生意,所以今年我们不会那么快开铺,因为开铺的成本比较高,但首先会在招聘上下功夫,今年第一季度最少先招聘10%~20%的人手。

除了中原这家在深圳深耕多年的中介机构有所动作,其他的中小型中介机构也开始有人员回流。去年最差的时候我们门店只有三四个人,今年陆续有些兄弟们回来了。一位龙岗区的中介人士表示。

深圳楼市短期向好,中介机构补充人力理所当然。

就如万科董事会主席郁亮之前所言,住房的刚性需求仍然很强,依然是个十万亿量级的巨大市场,常做常有,常做常新。市场收缩过了头,反而会积蓄起修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

以此为对标,深圳楼市现在面临的就是过度收缩之后,有弱复苏趋势的阶段。

但中长期来看,深圳楼市炒作氛围、金融属性均已经不复存在,加之深圳保障性住房的建设不断完善,量价平稳仍将是未来的主基调。

一个既定的事实是,20212月,深圳发布二手房参考价之后,深圳银行积极响应,将之作为按揭贷款发放的依据,深圳二手房开始降杠杆,深圳楼市就此开启下行通道。

二手房参考价发布距今已经两年,深圳二手房流动性降至低位,而许多房源价格也已经回调至参考价以下。与此同时,深圳的二手房在售套数已经超过3.8万套,以当前的去化速度计算,去化周期并不容乐观。

但这或许是深圳楼市未来的新常态。在房住不炒的指导下,深圳也在加快住宅供应。

《深圳市住房发展十四五规划》显示,十四五期间,深圳供应居住用地不少于15平方公里,建设筹集住房89万套(间)。

其中,建设商品住房35万套,建设筹集公共住房54万套(间),包括公共租赁住房6万套(间)、保障性租赁住房40万套(间)、共有产权住房8万套。

各方努力之下,深圳楼市将告别杠杆撬动以及炒作氛围,进入住有所居、住有优居的新阶段。

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