近日，省级地方两会议程接近尾声，为2023年的工作定下总基调。据中新经纬记者不完全统计，有24个省(自治区、直辖市)的政府工作报告都提及房地产市场相关政策。

梳理发现，与往年相比，“房住不炒”、保障性住房建设、推进老旧小区改造依旧是今年工作的重点。不同的是，今年多地将支持住房改善、化解房地产风险列入了政府工作报告之中。

支持住房改善 激活房地产市场 

对比往年，支持住房改善、激活房地产市场成为了今年各地政府工作报告中的高频词。据中新经纬记者不完全统计，北京、广东、江苏、浙江、山东、河南、山西、福建、云南、新疆等地的政府工作报告中均出现了上述表述。

北京市政府工作报告提出，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，让消费热起来、经济活起来。广东省政府工作报告提出，支持住房改善、新能源汽车、绿色智能家电等大宗消费。浙江省政府工作报告提出，支持刚性和改善性住房需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬说：“由于中高收入群体受疫情的影响最小，2022年大户型交易主导的‘改善趋势’在加强。因此，要想让商品房市场能稳定下来，只能激活改善型需求。扩大内需中，政府强调的‘支持住房改善’不只是购房改善，但主要是购房改善。其他改善，如换租、房屋二次装修等，较为单薄。”

还有一些省份明确提出要激活房地产市场。山东省政府工作报告称，坚持“房住不炒”，因城施策，多措并举激活房地产市场，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。河南省表示，要落实好提振市场信心90条措施，激活房地产市场，落实首套房贷款支持政策，优化二套房认定标准，满足刚性住房需求和改善性需求。江苏省提出，支持居民刚性和改善性住房需求，提振住房消费的“景气指数”。

化解风险也成为多地房地产调控工作中的重点。内蒙古自治区政府工作报告提出，持续推动解决房地产历史遗留问题，开展房地产化险渡峰行动。湖南省提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定，消除高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端，推动房地产产业逐步向新发展模式平稳过渡。贵州省提出，“一楼一策”，分类化解房地产风险隐患。

增加保障性租赁住房供给 租购并举推进落实

“保障性租赁住房”一词的提出时间不长，从2021年开始被各级政府反复提及。2021年7月2日，国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

2022年11月17日，住房和城乡建设部等部委还发布了《关于做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作的通知》。2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议强调，2023年要以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套(间)。

据中新经纬记者不完全统计，2023年，北京、上海、天津、广东、浙江、湖北、安徽、重庆、黑龙江、宁夏、云南、新疆等地的政府工作报告，都提出增加保障性租赁住房供给。

广东省表示，推动重点城市加快筹建保障性租赁住房，新增筹集建设保障性租赁住房不少于22万套(间)，有效促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

上海市表示，建设筹措7.5万套(间)保障性租赁住房。天津市表示，为新市民、青年人等群体提供8500套保障性租赁住房。湖北省表示，建设筹集保障性租赁住房10万套。

对于保障性租赁住房的发展，浙商证券(601878)李超团队认为，保障性租赁住房将在房屋体系中发挥更为重要的作用，预计保障房在中国住房供应体系中的占比将持续提升。由于保障房的盈利性低于商品房，客观上需要国有性质主体在未来地产投资中发挥更大的主导作用。

推进老旧小区改造 城市更新前景巨大

今年，各地依旧继续推进老旧小区和棚户区改造工作，有些省份提出具体的改造目标。

比如，上海市提出，实施城市更新行动，全面推进“两旧一村”改造，完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、28万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目，完成既有多层住宅加装电梯3000台。

湖北省提出，改造棚户区住房4.8万套，改造城镇老旧小区4000个以上，完成适老化改造2.5万户以上。安徽省提出，预期新增保障性租赁住房11.3万套，新开工棚户区改造17.7万套，改造老旧小区1000个以上。

浙商证券李超团队认为，城市更新的范围包括“三区一村”改造，即老旧小区、老旧厂区、老旧街区以及城中村改造，驱动投资规模远大于过往单一的老旧小区改造。从过往投资规模和当前投资规划估算，预计城市更新“十四五”期间拉动投资规模在10-12万亿元以上，期间平均每年拉动投资规模2-2.5万亿元以上，对全年地产投资增速贡献约为7%-8%，城市更新对2023年地产投资仍有支撑。

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