12月15日，国家统计局公布2022年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。总体来看，11月各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。

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房价跌幅出现收窄信号

国家统计局数据显示，11月一线城市商品住宅销售价格环比降幅略扩，二三线城市环比降幅收窄或与上月相同。

具体来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%；而在10月，这两个数据分别为-0.5%和-3.7%。

在严跃进看来，房价指数跌幅收窄这一信号值得重点关注，说明四季度“金融16条”“三支箭”等政策，客观上已经对房企的预期有了积极修正，房屋定价策略也开始出现了变化。

“保交楼提速，房企资金面开始缓解，需求端政策力度加大的释放效应，都对房价的稳定有效果。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

此外，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。

这同样也是下半年来首次新房价格下降的城市数量环比减少。严跃进认为，这个现象背后源于房企定价策略在调整，也有助于引导市场预期的变化。

热点城市房价现分化

从11月新房环比上涨的城市来看，既有一线城市京沪，也有杭州、南京、长沙、成都等。但同期广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%，导致一线城市新房价格环比跌幅继续扩大，但二三线城市跌幅收窄，显示政策效应、降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。

同为一线城市，广深与京沪为何出现了相反的房价走向？李宇嘉认为，首先广深是粤系房企最集中的地方，房企面对困难会导致开发商层面的降价行为；其次广深相比京沪，外来人口购房比例高，疫情影响了外来人口购房及投资性购房。

当然，我们也不应忽视11月仍有51个城市新房的房价同比、环比均下跌。李宇嘉认为，结合11月份商品住房销售面积、金额单月同环比都在下跌，且同比跌幅还在扩大，意味着这种下跌减缓应该是结构性的。

“政策调整释放部分改善性需求，以及由于政策空前利好，利率创新低，一部分投资性需求看好中心区性价比高的高价宅，提前入市。”李宇嘉说。

58安居客房产研究院分院院长张波也指出，房企促销力度增大，以及供给结构变化是新房价格变动的主要原因。另从二手房市场来看，市场总体降温的态势要比新房表现得更为明显，这一点从部分一线城市二手房价环比下行可以明确看出。

未来市场走向如何？提升信心是关键

对于未来市场走向，业内分析均认为，应从房企侧的供给端和购房者的需求端分别考虑。

“目前房价企稳的动力，不在于房屋销售数据的提振层面，而在于房企资金状况改善。”严跃进认为，有别于过去的“交易稳则房价稳”，目前更偏向于“房企稳则房价稳”的逻辑。接下来要积极结合疫情防控政策调整和市场基本面恢复的状态，积极稳房价稳预期稳信心。

“11月政策频出，但多在供给侧发力，着力解决房企融资问题，对有效防范和化解房地产市场风险意义更为明显。”张波认为，但需求侧的信心恢复在11月还未明显体现，市场的依然处于底部，因此房价也并不会很快转跌为升。

张波同样认为，随着12月开始疫情防控政策的不断优化，社会经济面整体向好的大趋势将体现的更为明显，这对于需求侧的入场会起到根本性拉动作用。

近日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，房地产调控的整体思路和推进方向没有发生改变，房住不炒、租购并举的住房制度依然是重中之重。

张波预计，虽然未来半年内房地产市场企稳回升的趋势将更为明确，但房价依然不会出现大涨，预计不同等级城市将轮动走稳回升。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，企业融资支持政策加快保交楼的实质性进展，换房退税等改善性需求支持政策促使需求释放，预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。

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