12月15日，国家统计局发布数据显示，今年1—11月份，全国商品房销售面积、商品房销售额继续同比下降，降幅保持两成以上。全国房地产投资同比降幅扩大到9.8%，接近两位数。

同期，房地产开发企业到位资金同比下降25.7%，继续保持较大跌幅。

2022年11月，全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，比上月减少7个；二手住宅销售价格环比下降城市有62个，与上月持平。

这些数据表明，楼市常见的年末“翘尾”行情并未如期而至。

今年以来，各级监管部门频繁出台稳楼市政策，并一度令楼市出现回温迹象。但总体来看，市场的短暂回温尚未转化为持续性的复苏。

近日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（以下简称《纲要》），其中有不少篇幅提及房地产，涉及住房买卖、租赁、家装、家电等领域。业内分析人士指出，从中长期来看，这些措施有利于市场的健康稳定发展。

年末“翘尾”行情难现

2022年，各类稳楼市政策密集推出。

出于冲击年度业绩的考虑，房企通常在年末加大销售力度，从而使市场出现年末“翘尾”行情。但今年以来，“翘尾”行情似乎并未如期而至。  

今年1—11月份，全国商品房销售面积12.1亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额11.9万亿元，同比下降26.6%。

其中，11月单月的房地产销售规模同比下滑了三成以上。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，虽然今年的政策力度不小，但短期来看，影响居民购房的收入预期、房价预期等因素尚未出现明显修复，购房者置业观望情绪仍较重，市场企稳仍需要时间。她预计，从全国市场的表现来看，全年商品房销售面积同比降幅或仍超20%，12月单月市场调整压力仍较大。

她还指出，在供应端，“金融16条”、“三支箭”加快落地，修复了企业端预期，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间。同时，在全国土地缩量态势持续、销售市场低迷影响下，新开工面积和房地产开发投资额累计同比降幅继续扩大。

11月单月，全国房地产开发投资规模降至1万亿元以下，房屋施工面积和新开工面积也保持低位。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也指出，从前瞻指标看，11月代表市场预期的二手房景气指数进一步下降，二手房带看客源量和新增房源量继续回调，整体市场活跃度较低，相关指标的综合表现反映出年底传统“翘尾”行情较难出现。

作为重要市场风向标的价格方面，今年11月，全国70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有51个，二手住宅销售价格环比下降城市有62个。也即，在纳入统计的大中城市中，房价下降仍是主流。

其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均比10月扩大0.1个百分点；二线城市新房和二手房价格保持下降，但降幅收窄；三线城市新房价格降幅收窄，二手房价格降幅持平。

居住消费利好中长期

稳楼市政策持续出台的同时，对居住消费的提振措施也开始推出。近日，中共中央、国务院印发了《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》（以下简称《纲要》），在住房方面，提出促进居住消费健康发展。坚持“房住不炒”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。

《纲要》还提出，完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

在衣食住行等传统消费领域中，居住消费的潜力较大。释放住房消费，不仅有助于扩大内需，构建国内大循环，也有利于房地产市场平稳迈向下一个发展阶段。

陈文静指出，《纲要》中涉及房地产的内容较为全面，既明确了“房住不炒”的基本政策定位，强调抑投机政策的精准性，又提出加强预期引导的基本原则，有助于稳定市场情绪。

她表示，住房消费不仅包括住房买卖和租赁，还涉及房屋改造、家庭装修、智能家电等，既说明房地产市场仍存在结构性机会，又体现出后开发时代，行业的发展潜力不可忽视。

分析人士普遍认为，相比现有的稳楼市政策，《纲要》更像是房地产中长期发展的利好措施，短期能起到稳定市场情绪的作用。待相关的细化政策落地，市场才可享受到实质性的利好。对于房地产市场的短期走势，仍将取决于现有政策的效果。

刘丽杰指出，展望2023年，企业融资支持政策将加快保交楼的实质性进展，消费者对购买新房的观望情绪有望缓解，促使今年部分延迟的购买需求在2023年逐步释放，预计2023年市场将逐步呈现量价趋稳走势。

中原地产首席分析师张大伟也表示，截至2022年11月，各级监管部门出台房地产调控已经超过1050次，力度和密度都堪称空前。目前，政策的叠加效果将逐渐显现。且随着疫情趋于平稳，经济活动将逐渐恢复，这都将对房地产形成利好。他认为，房地产市场有望在2023年第二季度有所企稳。

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