最近，无论是政策出台、落地还是监管层的公开发声，对于房地产的支持力度，无疑是达到了年内的高潮。

11月21日至11月23日，2022金融街论坛年会在北京金融街举行，包括央行行长易纲、银保监会主席郭树清、证监会主席易会满等在内的金融监管部门“一行两会”主要负责人现身，对于房地产做出最新的发声。其中的重点内容包括“一城一策”、降低房贷利率和首付比例、支持刚性和改善性住房需求、“保交楼”专项借款、继续支持房企合理债券融资等。

“一行两会”主要负责人的最新表态，涉及“保交楼”、房企纾困以及稳市场等全方面，这与近日的各大政策内容精神一致。

11月11日出台的金融支持房地产16条政策，涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款等多个方面内容，从需求端到供给端，从房企到建筑企业、租赁企业，这是今年以来政策力度最大、最为全面的一次新政。

从落地成果来看，在“保交楼”方面，央行又推出2000亿元保交楼贷款支持计划，资金池达到了4000亿元；在房企融资纾困方面，中债信用增进投资股份公司（简称“中债增信”）助力房企发债扩围、“第二支箭”快速落地，半个月内储架式融资申请达到930亿元；在稳市场方面，包括杭州、成都、西安在内的热点二线城市继续松绑楼市，内容涉及到放开限购、取消“认房不认贷”等。

支持房地产政策频频出台并加速落地，这有望推动我国房地产行业“软着陆”。

降首付、松限购，需求扩围“稳市场”

在2022年金融街论坛年会开幕式上，易纲表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。当前房地产市场出现了一些调整，人民银行配合有关部门和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。

对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，这表明监管层认为，房地产对经济发展具有重要意义。对房地产业地位的再明确，将有利于统一思想认识，加大措施实施，尽快修复市场。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房地产在产业链和宏观经济稳定中的地位很高，这种高地位决定了房地产必须要保、必须要稳、必须要好。因此行政监管部门的表态也决定了后续金融政策将持续发力，助力房地产市场健康发展。

同一天（11月21日），人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。其中强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。而在保持房地产融资平稳有序上，提到支持个人住房贷款合理需求。

事实上，稳市场在房地产行业由来已久。早在2021年上半年之前，所谓“稳市场”，是防止过热。但是，自2021年下半年以来，房地产市场出现下行，与上半年相比，可谓冰火两重天。

市场下行的状态持续至今年。在供给端，开发商资金紧张，债务违约不断出现。继而个别楼盘交付延期，有的地方还出现了烂尾楼现象，甚至有的地方出现业主“强制停贷”。与此同时，在需求端，居民消费意愿下降，市场预期走低，很多地方的商品房销售额出现明显下滑。

据国家统计局最新数据显示，今年1-10月份，全国商品房销售额约10.88万亿元，同比下降26.1%；商品房销售面积约11.12亿平方米，同比下降22.3%，其中，住宅销售面积同比下降25.5%。

对于当前的房地产市场形势，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，稳住房地产市场对于稳定宏观经济至关重要，前期政策以资金供给端和低等级城市销售端为主，后续稳住市场的政策重心，或许转向高等级城市地方政府与住建、发改、财政等相关部门的共同配合。

在杨畅看来，后续地产政策要更加重视需求端。现阶段已有包括杭州、成都、西安在内的部分省会城市都已展开相关工作。

比如，11月19日，西安再一次调整楼市限购政策，缩小了限购区域，并将限购松绑的对象延伸至外地户籍群体；11月18日，成都也对限购区域做出调整，除高新南区外，中心城区统一为一个限购区域。

对于昔日热点的二线城市也在持续优化楼市政策，诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪认为，整体来看，部分热点城市优化楼市政策，将起到带头示范作用，释放稳楼市、稳预期的积极信号；同时，优化楼市的政策也将提升市场信心，有利于地方住房市场持续向好恢复。

除了优化限购之外，降低首付、调整贷款利率同样是当前稳定市场的举措。

从房贷利率来看，5月、8月，人民银行分别下调过五年期贷款市场报价利率（LPR），目前降至4.3%。此外，人民银行、银保监会还将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

在上述政策的推动之下，贝壳研究院发布的数据显示，11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，创历史新低。有18城首套房贷主流利率降至“3字头”。

各地在降低首付上倾注的力量同样不少。据中指研究院统计，目前石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。11月11日，热点城市杭州调整了实施5年之久的“认房又认贷”政策，纯商贷客户首套房认定条件调整为“认房不认贷”。

除了商贷之外，据不完全统计，截至目前，年内已有超30个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率的政策。接下来，预计调整的城市将会继续扩围，不仅调整首付比例，而且调整“认房又认贷”也将会成为趋势。

在中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静看来，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。

对于未来的市场走势，陈文静表示，近日，核心城市政策出现松动，最为明显的是，比如北京调整通州台湖、马驹桥地区购房政策。在市场信心较为脆弱的当下，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，在稳地产的背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。比如此前发布的“金融支持房地产16条”提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间。

另外，值得关注的是，在稳市场过程中，政策不仅在稳求端发力，也在不断稳定供应端，比如纾困房企，强化“保交楼”，这无疑将加速市场重拾购房信心。

央行建立4000亿元资金池，力推“保交楼”

“在前期推出的‘保交楼’专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元‘保交楼’贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持‘保交楼’工作。”在人民银行、银保监会11月21日联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜介绍。

同日，易纲在2022年金融街论坛年会开幕式上发表讲话时表示：“针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，我们出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持‘保交楼’结构性政策工具。”

从人民银行、银保监会同日两次连续发声可以看出，支持“保交楼”的配套融资支持即将迎来落地。

据悉，目前，该结构性政策工具具体操作方案正在向商业银行征求意见，并将于近期推出，以推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

对于目前配套融资落地的进度，潘功胜透露，完善“保交楼”专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，本次2000亿元保交楼贷款支持计划是近期纾困资金面、提振楼市信心组合拳的又一有力举措，也是 “保交楼”专项借款的补充。相比专项借款需要偿还3%的利息，本次2000亿元贷款计划是由人民银行提供的免息再贷款，也就是商业银行获得这笔资金，贷给保交楼的相关主体并能退出，彰显了央行激励商业银行参与“保交楼”融资的信号。

对于“保交楼”贷款支持计划，房企层面也表示期待政策的落地。一位出险房企的相关部门负责人表示：“类似商业银行支持‘保交楼’结构性政策工具，肯定值得期待，但现在还不知道怎么落地；‘保交楼’专项借款总量是不是还会继续追加，到底按什么标准，哪些城市、哪些企业、哪种项目会优先，这是很具体的问题，期待政策落地的细节。”

事实上，就在11月11日，央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，首次明确提出，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险的体现。

短短10天，从提出“金融机构配套融资支持”到“保交楼贷款支持计划”的推进，可以看出，国家层面对于“保交楼”工作的重视，也反映出当下“保交楼”工作推进的紧迫性。

从2000亿元的保交楼专项借款再叠加2000亿元的配套融资，目前，支持“保交楼”的资金池已经达到4000亿元的总额，这也为“保交楼”提供了强有力的资金支持。

在落地方面，从今年7月28日中共中央政治局首次提及“保交楼”以来，目前，“保交楼”专项借款已经落地多个省份和城市，从首个专项借款落地的城市沈阳到专项借款落地额度最高的郑州，再到哈尔滨、长沙、天津等多个城市。

以“保交楼”重点城市郑州为例，其已申请的“保交楼”专项借款额度为70亿元，是目前额度最高的城市。目前，郑州已对全市范围内使用“保交楼”专项借款的95个项目开展全面审计。

在“保交楼”专项借款之上，目前，已经陆续有多个省份和城市结合当地“保交楼”的实战情况，推出了房地产纾困主题基金。例如，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金、郑州推出100亿元房地产纾困基金、南宁市成立了首期为30亿元的房地产平稳基金、绍兴市落地“稳保基金”等。这些基金以当地政府牵头设立，或引入资产管理公司、或引入城投平台、国企等，设立投资退出机制，方式更为灵活。

在中央和地方政府的合力推动下，不少城市的“保交楼”工作取得了阶段性的进展。例如，9月7日至10月6日，河南省省会郑州发起“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动。10月6日，郑州对外公布专项行动取得的重要阶段性成果：郑州市147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工，2个未复工的项目预计11月底前可实现复工。

同时，新京报记者了解到，10月底，继哈尔滨约28个房地产项目收到“保交楼”专项资金后，多个项目取得了实质性复工。目前，包括获得专项资金支持的华鸿金色纽约项目、哈尔滨宝能城、融创旗下4个项目均实现复工。

此外，多个省份也宣告“保交楼”首个项目迎来交付，包括河南“保交楼”项目中首个交付的项目洛阳市宜阳龙湾盛景、湖南省“保交楼”项目中首个正式交房的楼盘湖南省常德市奥园·誉景湾小区等。

虽然当下保交楼工作取得了一定阶段性的成果，但是从全国层面看保交楼任务依然严峻。“保交楼”事关人民群众切身利益，事关社会大局和谐稳定。时至年底，“保交楼”工作尤为紧迫，需要加速推动。

对此，央行、银保监会等多个部门也形成了“加快推动保交楼工作”的共识。在此次召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上提出了要推动“保交楼”工作加快落实。

不仅如此，针对“保交楼”所涉及的已售逾期楼盘中，金融支持房地产16条中也指出，对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

“第二支箭”加速落地，“房企纾困”进行时

近日，民营房企的融资问题备受关注。在2022金融街论坛年会上，金融监管部门负责人也再次提到民营企业融资、“第二支箭”等内容。

易纲指出，“最近我们扩大了支持民企发债的‘第二支箭’，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。”

今年三季度前，地产同行、AMC（资产管理公司）、城投公司等对于企业的纾困，更多的是倾向于先救项目。三季度后，特别是11月份以来，从金融支持房地产16条的出台到“第二支箭”的快速落地，再到金融监管部门的频频发声，可以看出，政策支持均有着明显升级与转向，从“救项目”到全面稳房地产，“救企业”成为当前的重点之一。

尤其是“第二支箭”的迅速落地，可见监管层对于通过优先支持优质民营房企融资实现稳定房地产大盘的决心与态度。

早在2018年，为化解民营企业、小微企业面临的融资困难，央行会同有关部门，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，解决民营企业“缺水”难题。其中，“第一支箭”是民营企业信贷支持，“第二支箭”是民营企业债券融资支持工具，“第三支箭”是民营企业股权融资支持工具。

众所周知，在“第一支箭”方面，今年以来，央行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式操作，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适度的信贷资金，但是真正流向房地产领域的资金有限。

而在三季度之前，在民营房企债券融资方面，整体仍是收紧态势，直至“第二支箭”以及“金融支持房地产16条”的出炉，优质民营房企融资才得以加快。

11月8日，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)表示，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具），支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元支持民营企业债券融资。

“第二支箭”落地后仅3天，民营房企储架式融资“开闸”，截至目前申请总规模已达到930亿元。其中，11月10日，交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，并于11月15日完成注册；11月14日、11月17日，交易商协会又接连受理了美的置业、新城控股各150亿元储架式注册发行。11月22日，据中国银行间市场交易协商会消息显示，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。

值得注意的是，“第二支箭”申请注册的企业与第一轮利用中债增信发债企业高度重合，龙湖集团、美的置业、新城控股多次出现在发债的名单中。

事实上，对于优质民营民企的融资支持从今年8月就已经开始，通过中债增信提供全额担保的方式出现，已经有龙湖集团、新城控股、美的置业、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等6家房企发行了8只债券，金额合计83.68亿元。总体来说，融资规模不够大。

随着“第二支箭”储架式注册发行的快速落地，可以明显看出，融资规模呈现较大增长。

但是，目前对于民营房企的融资支持还仅限于优质企业。一位出险房企的相关负责人表示，总体是乐观的，但是对于“第二支箭”，爆雷房企的观点相对保守，估计一时轮不到爆雷房企。

值得关注的是，对于出险房企的债券融资，在“金融支持房地产16条”政策中也有指出，着重体现在债券展期。

其中指出，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。“自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。”

在新的融资通道难以打通，旧债务的展期对于在已经出险或者正在出险边缘的房企来说，可谓是“救命稻草”。

不过，上述出险房企相关负责人也表示，支持存量融资展期，要看金融机构能有多大的自主空间，这都要去谈判。“这些都是可以乐观期待的，但落地程度仍要观察。”

除了“第二支箭”加速推进外，“第三支箭”也有了信号。

在金融街论坛年会现场，易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

股权融资正是“第三支箭”的内容。

李宇嘉认为，所谓的“第三支箭”，就是在符合资本市场融资导向的前提下，鼓励股权投资和纾困，未来央企、国企资产管理公司、政策性银行或许会推进这一业务，但开发商在包括A股在内的资本市场上市、增发等，一直都是“禁区”。在更加强调支持实体经济、专精特新、创业创新的资本市场建设方向下，更不太可能。

在新的行业周期里，“稳房地产”正在持续、加速地推进。

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