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金融16条:锚定楼市预期

文章来源:21世纪经济报道 更新时间:2022-11-14 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

周末的一则重磅消息,迅速点燃了房地产行业以及资本市场的市场情绪。

第二支箭,房地产行业再度迎来利好:央行、银保监会于近期发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》),对房地产金融领域作出工作部署。

这份通知共有16方面的内容,主管部门主要围绕保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务以及积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策等方面部署工作,其中不乏重要变化,例如允许开发贷展期、保持信托等资管产品融资稳定等。

通知发布以后,处于低谷的房地产行业被注入了一剂强心针,资本市场闻风而动。1114日,碧桂园、龙湖集团等房企盘中一度涨超过50%,其他已经出险的房企龙光集团、富力集团等,涨幅也超过30%

房地产行业会就此步入新的周期吗?

21世纪经济报道记者对房企、银行、信托乃至券商投行多方调研获知的消息,金融16条对房企的融资端有明显提振,但最终成效如何,则仍待消化与观察。

与此同时,各方对房地产行业的关注更加聚焦在市场端的表现,目前积极利好的消息虽有,但市场的表现仍然相对平稳。

根据21世纪经济报道记者对广东部分一线及强二线城市的楼市实地调研,新房市场上,当前成交仍然平淡,金九银十不再之后,进入11月也尚未有明显起色;二手房市场多座城市挂牌也进入新高,市场盘整持续。

多位接受21世纪经济报道记者采访的人士普遍表示,在当前的市场环境下,房地产行业未来的表现应是以稳为主,在配套政策的引导下,回到平稳健康发展的轨道。

金融16条的能量

根据21世纪经济报道记者此前梳理,《通知》中最受关注的内容主要为:支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期;鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求;对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责以及延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。

支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期所指的是,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。

自通知印发之日起,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

这是官方文件中首次支持房企的开发贷等存量融资展期。一位中型房企的人士表示,这一条是全文中支持力度我认为最大的一条。

在银行端看来,这一内容对之而言,是有预期的。

一位地方城商行的人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出,官方表述是支持,但是,我们也只能同意展期。

另一位商业银行的人士则指出,展期是得执行了,不然可能会因此形成不良。

事实上,今年以来,房企通过展期避免境内债或者境外债违约的情况,并不鲜见。

1110日,富力地产宣布,其8笔境内债、合计金额135亿元人民币已全部展期成功;展期后,8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

在境内债展期能够被债权人接受的情况下,开发贷展期也在市场意料之中。

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资,对房地产行业而言,也是一个积极变化。需要提醒的是,通知中的合理融资需求指的是房地产企业项目并购、商业和养老地产、租赁住房建设等,而非开发类项目。

过去两年,信托资金整体上已逐渐减少房地产领域的投资。

中指研究院统计数据显示,今年前9个月,房地产企业非银融资总额7331.5亿元,同比下降52.6%。其中,信托占比16%,同比下降15.1%

此种背景下,市场也预期,鼓励信托支持房地产合理融资需求会带来一定的增量资金。

一位在有多个房地产项目的信托企业人士告诉21世纪经济报道记者,目前还不明确可以做些什么,可能会发一些定向融资,例如定向给优质房企的并购项目。但目前我们是比较谨慎,因为之前针对地产项目的风险甄别做了许多努力,不会那么容易轻易重来。

一位机构投资者则对21世纪经济报道记者分析称,信托主要是要通过第三方募资,但现在投资者都很审慎,募资额可能不及以往。

至于延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排,由于之前不少金融机构已经压减地产领域贷款发放,市场对之保持平稳态度。

市场复苏风乍起

虽然金融16条刚刚进入实施阶段,但市场普遍预期,其对于融资端的提振,具有明显的效果。

一位不愿具名的地产分析师告诉记者,政策一个明显的趋势是,从保交楼保项目到保主体了。但是目前来看,还是尚未出险的房企会受益更多,已经出险的房企,金融机构仍然会很审慎。

除了金融16条以外,上周还有一则消息也对房企融资端起到了积极的作用。

118日晚间,中国银行间交易商协会官网发布消息,交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(第二支箭),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

随后,中国银行间市场交易商协会官宣受理龙湖集团200亿元储架式注册发行,中债增进公司同步受理企业增信业务意向;除龙湖集团外,还有多家民营房企也在沟通对接发债注册意向。

这些正面的消息,为房地产行业带来了积极的发展预期。

21世纪经济报道记者调研,目前各方所关注的焦点是市场端的交易能否回暖,这对房企的平稳健康运营和发展,起到了决定性的作用。

上述房企分析师指出,目前金融16条除了展期、免责等,在这个时间节点上所能起到的效果还要看后期。现在关注的焦点是销售能不能恢复。

21世纪经济报道记者对广州、深圳和佛山等城市的楼市调研,目前无论是一手房市场或者是二手房市场,整体表现仍保持平淡。

一位深圳的房企人士就表示,融资端是有起色,但我们会更关注市场的表现。

此外,深圳二手房也在博弈期。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,截至117日深圳全市共有41101套在售二手房源,在售二手房源数量持续增加;而根据美联物业全国研究中心的数据,今年10月,深圳二手住宅市场备案量为1733套,仍处在较低成交量水平。

在广州远郊的一个小区二手房中介表示,现在很多业主挂了一年,有的业主预期一直在降。

在顺德大良,目前房地产市场也同样胶着。作为顺德之前成交较为火热的区域,目前区域内已经有部分新盘降价至1.7/平方米左右,而此前,这一楼盘的均价一度高至2.5/平方米。

不过,在融资端迎来积极变化的同时,市场也多数认为,市场端或许也会迎来积极的变化。

1111日,21世纪经济报道记者从多家银行杭州支行处了解到,杭州楼市信贷政策出现微调,包括:首套房视客户征信情况可申请最低4.15%房贷利率,二套房贷款利率最低调整为4.9%;二套房首付比为40%;只要客户在杭州无房、或者房贷结清,再买算首套房。

而更早之前,118日,北京市住建委发布消息称,通州台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州双限政策,执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定,这是一线城市又一次在限购政策上作出优化调整。

种种积极信号传递,房地产行业或将步入平稳发展周期。

克而瑞研究中心分析认为,金融十六条,叠加近期一些积极政策,对行业信心提升注入了强心剂。未来,房地产政策主基调仍继续坚持房住不炒,严防房地产过度金融化、泡沫化,房地产行业去杠杆主基调不会改变,未来政策端还将继续保障合理住房需求,落实稳地价、稳房价、稳预期。

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