2022年下半年以来房地产市场最为关注的“保交楼”工作，仍将是四季度的重点任务之一。

10月26日，国务院办公厅发布《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》（下称《方案》）的通知。其中提到，给予地方更多自主权，因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具，灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。有关部门和各地区要认真做好保交楼、防烂尾、稳预期相关工作，用好保交楼专项借款，压实项目实施主体责任，防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展。

记者注意到，无论是7月底的中共中央政治局会议，还是各部委近两个月的发声，大多表述为“保交楼、保民生、保稳定”或“保交楼、稳民生”，提及“防烂尾”的次数并不多。

对此，有业内人士接受记者采访时表示，该定调说明了当前中央对烂尾项目的关注。对于地方来说，除了纾困基金导入外，各地也要注意其他资金的使用，尤其是对预售资金的拨付需要更有紧迫感，根据项目销售情况灵活调整预售标准。

“防烂尾”释放新信号

自7月份银保监会回应市场热点时提出“保交楼”的概念，过去不到4个月的时间，各地已经多有进展。例如，9月初，郑州打响了为期1个月的保交楼“攻坚战”，排查出147个已售停工、半停工商品住宅项目，其中145个实现全面、实质性复工；9月底，国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。此外，央行近期公布了2022年9月抵押补充贷款（PSL）开展情况，期末抵押补充贷款余额为26481亿元，系2020年2月以来PSL余额首次出现正增长。部分机构分析认为，新增PSL贷款很可能用于保交楼。

在保交楼如火如荼地推进时，10月出台的《方案》还提到了“防烂尾”。有专家向记者解释，“保交楼”主要是指存量项目的概念，即指导已出售项目开工、复工，而“防烂尾”的概念要更加宽泛一点。由于近期销售市场表现较弱，即便是没有出售的项目，也要关注销售市场对项目施工等带来的冲击。

根据国家统计局近期公布的数据，1-9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2％，其中住宅销售面积下降25.7％。房屋新开工面积94767万平方米，下降38.0％，连续14个月下跌，其中住宅新开工面积下降38.7％。全国土地购置下降53.0％，跌幅比1-8月份扩大3.3％。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出，在去年已经同比下跌、形成低基数的情况下，近期拿地和开工数据继续下跌，显示开发商层面资金链依然紧张，拿地和开工的积极性继续降低。

不过记者注意到，针对此前停贷事件中暴露出来的商品房预售资金监管漏洞问题，也有多地出台了“补丁”措施。例如，青岛要求楼盘封顶后再发放按揭贷款，长沙要求对预售资金采取全额全程、流向流量、监测监管方式，保证资金留在项目、留在当地。也就是说，“房子烂尾了，贷款还得还”的情况将大大减少。

“稳预期”为何重要？

除了“防烂尾”，《方案》还提到“稳预期”，这也是此前楼市上行时期提出的稳房价、稳地价、稳预期“三稳”之一。只不过，近期“稳预期”的目标变成了防止房价下跌过快。

国家统计局发布的2022年9月70城房价数据显示，9月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别为54个和61个，比上月分别增加4个和5个。其中，一线城市二手房价格连续2个月环比持平，新建商品住宅环比价格由上月上涨0.1％转为下降0.1％。

有业内人士对记者表示，由于大部分利好政策都在9月末发布，所以9月市场的下行趋势有望在10月份逐渐好转。不过整体看，在政策已经全面宽松的情况下，市场还在寻底过程中。虽然越来越接近底部，但需要警惕购房者信心不足等带来的房地产系统性风险出现的可能性。他认为，市场担忧继续出现烂尾现象，购房者越来越谨慎，一线城市宽松政策少，利率等优惠少，而二、三线城市购房者对宽松政策已经有所免疫。

因此，《方案》也强调要防范发生风险，保持房地产市场平稳健康发展，而及时稳住预期对于防范风险来说十分重要。在李宇嘉看来，楼市正在出现良好的迹象，关键要看保交楼和销售端，因为这两个指标关系到需求端的信心能否稳定住。只要新房能竣工交付，开发商积极降价促销，需求就会慢慢稳定住。

不过，也有一位不具名的房企人士向记者表示，房地产市场整体依然在调整过程中，明年上半年有几个房企债务集中到期的时间点，如果不能“闯关”成功，还可能会有房企暴雷事件发生。

10月24日，人民银行党委、外汇局党组召开扩大会议，认真传达学习党的二十大和党的二十届一中全会精神。该会议也提出，要加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。

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