2022年最后一个季度的帷幕拉开，房地产业各方压力不减。

10月19日，中国房地产报2022年三季度职业经理人信心指数的调查出炉，调查结果显示，2022年三季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称“中房MCI指数”）为40.01分，较2022年二季度的50分继续下降。不过，受访经理人在国家宏观政策产业政策分项上打出4.57分，较季度有所提升。

中房MCI指数得分由所调查时间内房地产多项指标综合测算得出，三季度综合得分的下行也体现了从行业政策调整效果，到市场供需两端，商品房销售价格再到消费者信心等方面的景气程度。

根据中国房地产指数系统百城价格指数 ，2022年前三季度百城新建住宅价格累计上涨0.12%，为2015年以来同期最低水平；其中三季度价格累计下跌0.03%。9月百城新建住宅均价16200元/平方米，环比下跌0.02%，已连续3个月下跌。

一位房地产职业经理人在受访时表示，在总体经济面临增长压力的情况下，市场各方对未来上升预期不足属于正常现象。从市场调整周期的时间跨度来看，三季度内一个完整的下行周期并未得到完全过渡，因此市场下滑的趋势还在。他认为，三季度至今的市场已经非常接近底部区间了，一旦经济数据企稳，交易状况也将向好。

产业政策调整符合预期

三季度中房MCI指数调查结果显示，在国家宏观政策上，产业政策为所有单项评价中的最高分，即4.57分（该项总分8分），这在一定程度上说明，职业经理人们认为，今年三季度从中央到地方政府对房地产的产业政策调整符合预期。

9月末，央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，已有超10个城市跟进落实，首套房商贷利率降至 4% 以下，包括武汉、天津、石家庄等地。

市场走势预期方面，在2022年二季度调查时，在房价走势预判和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别打出了6.75分和5分（该项总分12分），但至三季度这两项的分值分别滑落至3.42分和3.29分。其中，房价走势预测仍旧是职业经理人们在市场走势打分中的最高分，但在市场的供应端和市场端热度难起的情况下，对房价走强的预期有可能落空。

在企业经营管理方面，职业经理人们为消费者购房意愿的平均打分为2.71分（该项总分8分），这一项分值比2022年二季度的4分低出不少，也侧面反映出当下市场的表现难以符合职业经理人的预期。

相关机构数据显示，百强房企9月的销售操盘额5709.6亿元，规模环比增长10%，同比下降25%。虽然9月单月销售操盘额环比增加，同比降幅也有所收窄，但职业经理人们仍难以对当下的市场持有乐观预期。

值得肯定的是，在行业发展遭遇下行的形势下，打磨产品依旧是职业经理人不忘的初心。在产品定位上，职业经理人均给出平均4.57的分数，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。

四季度市场或逐渐企稳

今年以来，我国宏观经济面临较大风险挑战，二季度GDP增长0.4%，上半年仅增长2.5%。三季度，全球经济增速放缓，滞胀风险上升，外部不确定因素持续增多，叠加国内多地疫情散发，我国经济运行下行压力不减。

2022年三季度，在“房住不炒”的政策底线下，中央继续支持地方优化房地产政策。包括，7月中央政治局会议提出“因城施策用足用好工具箱，压实地方政府责任，“保交楼、稳民生”；8月国常会多次提出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；9月央行、银保监会、财政部等?部委频繁释放利好政策，稳市场、稳预期。

地方层面，中指研究院的数据监测显示，三季度已有约200个省市出台政策超300条，但受传统销售淡季、“断供”事件发酵和高温天气等因素的影响，房地产市场供需两端均未出现明显恢复，传统“金九”表现不及预期，整体政策效果尚不明显。

到国庆假期，20个重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年国庆假期下降37.7%，部分城市在去年同期低基数下同比表现增长，但整体成交降幅仍较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，总体来看，短期内购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。

对  话

当代置业执行董事兼总裁张鹏：做好准备走更远的路

中国房地产报：就目前的行业现状而言，你最关心的是什么？

张鹏：从去年下半年以来，整个地产行业出现波动，公司也受到较大冲击。经过一年的努力，公司进入到多方位蓄力的层面，也就是在更宽广维度上链接合作伙伴，在更大范围地开展项目合作，在更大格局上加速资源协同。

正值党的“二十大”，看到总书记的报告已经明确地强调了对房地产的定位，这也让我们对后面出台的相关政策更加期待，我们也会更加紧密地去研判行业政策和地方措施，争取理解好、利用好这些政策工具，及时调整公司经营策略，把我们的绿色科技更好地融入到产品和服务中，让更多的业主享受到科技所带来的舒适、健康，让企业为房地产行业转型升级做贡献，也能更好地为社会创造价值。

中国房地产报：应该说，今年是房地产行业历史上最难的一年。让你感触最深的有哪些事情？

张鹏：今年确实是我20年从事房地产行业以来至暗的一年。看到今年1至9月房企统计数据显示，百强房企销售额均值为541亿元，同比断崖式的下降45%；百强房企拿地总额1万亿元，同比下降 51%。这样的业绩在房地产20年的发展历程中都见所未见。

关于房地产，我一直有三个“底”的看法，也就是政策底、预期底和市场底。但目前，从今年年初开始，政策底已经触及，各地出台鼓励政策的积极性高。但由于“有形的手”滞后，加上融资受限、疫情等因素的反作用，消费者的预期依然处于底部，直接导致市场成交量也在低位胶着。当然，这种状态会逐步改善。

中国房地产报：市场压力当前，今年你和公司作了哪些新思考、新策略去应对？

张鹏：我们一贯认定的绿色科技方向不会因短期市场的波动和新政策的出台而乱了方寸，随意调整发展重点，而应笃守既定方向，大战略坚决不变、小策略与时俱进，这是唯一在不确定的市场中的最大确定性。

首先还是产品主义。企业的最大价值就是为客户打造优质的产品，为业主创造安全舒适的生活，为市民营造绿色可持续的城市，这个不变。我们还是在自身20年绿色建筑科技的沉淀基础上继续研发产品。

其次是精益管理。通过流程与运营为基础的管理体系，辅之以数字化的管控工具，加上激励问责的管理手段，实现企业降本增效，增加经营性现金流的循环速率。

最后是客户至上。通过产品体系和服务品质形成多渠道客户发掘力，全生命周期的客户服务力和全龄阶的客户链接力。

中国房地产报：随着房地产投资开发所需要的各种要素价格上升，企业的利润越来越少，你如果看待企业的“管理红利”？

张鹏：房地产躺赢的“土地红利”和高回报、高杠杆的“金融红利”宣告结束，“管理红利”是现实需求。在企业实践层面，第一是持续优化流程与运营效率，提升公司运行速度、审批速度和决策速度；第二是加快周转速度，这不同于高周转的粗放模式，而是通过项目设计施工行销运行一体化，加速经营性现金流快周转；第三是优化成本费效，全面优化项目成本和管理支出，过去的管理颗粒度是万，现在是元，降低费效比。

中国房地产报：你如何理解房地产的“不可能三角”，即规模、利润和现金流，在当前的行业形势下如何平衡？

张鹏：从来就不应该在三者之间做选择题。因为它们本来就是相互促进、相互作用的关系。评价一家企业，不只是规模和效益，还要看企业价值观、产品力、风控等复合因素。

为了实现这个平衡，我们认为，企业要具备三个核心能力。第一是低杠杆下的发展能力，“五道红线”的金融强监管下，房地产贷款将维持低水平，要内部持续优化债务结构，提升综合偿债能力，最大化发挥存量资金的使用价值，外部广开链接，构建稳健型融资能力体系。第二是低投入下的获利能力，房地产逐步变为一个薄利甚至无利的行当，今后每花一分钱都要精打细算，每挣一分钱都要合理盘算，开源节流，提升人均效能，降低利润的边际成本。第三是低成本下的品控能力，建立“低成本 多适配 高品质”的系统化产品观，加大市场认知度和客户接受度，最终提升产品的品质力和溢价力。

中国房地产报：你觉得下一个阶段经济发展与改革开放过去几十年相比，会呈现哪些新特征？基于此，房地产企业经营发展要注意什么？

张鹏：无论是国际形势，还是中国经济的发展阶段，都决定了下一阶段经济发展进入了新常态，从外部形态看，就是以往强调经济增长的高速度，而如今更加强调经济发展品质，摒弃了过往吃环境饭、资源饭的老路子，进而追求可持续的中高速发展。从内部本质看，以往是要素驱动和投资驱动的增长模式，而以后要逐步转向服务驱动和创新驱动，质量更高，结构更优。

对于企业，未来的发展关键词一定是多合作、广链接和建生态。合作就是强强联合，抱团取暖，也就是我们现在做的事；链接就是资源协同，取长补短，实现多方共赢发展；生态就是发挥价值链和生态链价值，充分发挥上下游产业价值最大化，探索多种发展曲线。

中国房地产报：在对房地产行业发展的政策建议方面，你最想提什么样的建议？

张鹏：在当下的行业形势下，很多企业都面临着“保交付”的巨大压力，所以首先希望政府和主管部门制定针对性的扶持措施，适度放宽预售资金监管机制，规范提取和使用机制，助力房企做好在建项目的交付，这也是履行社会责任的本心，把房子交到业主手里。

在融资端，提出两条建议，第一是进一步加速结构性降息，降低房企综合融资难度，能够保证金融安全的基础上降低房企的综合成本，尤其为民营房企赢得喘息之机；第二是建立机构黑白名单，实施融资精准化管理。构建更加科学的分层分级客户名单，实施更加精准化的融资决策，也是行业在新形势下的必备之选。

在供给端，提一条建议，也是目前比较紧迫的需求，梳理债务风险等级，制定分层次帮扶措施，明确收并购、债务展期、场外和解、引入战投等策略，不断强化监管部门因企施策、因时施策。

在需求端，提出两条建议。第一是进一步放松“五限”政策，尤其是特大城市，激发住房刚需和改善需求，可积极尝试泛大城市圈的区域性放松，激发住房刚需和改善性需求；第二是实行定向信贷倾斜，在还款方式和贷款规模上予以一定的政策扶持，切实降低购房、换房的综合成本。

最后是市场端，建议政府要释放正向舆论引导，逐步稳定市场预期，修复市场情绪，恢复市场秩序。

中国房地产报：对今年底和明年的房地产市场，你有怎样的判断预测？

张鹏：我认为，到今年底房地产整体的情况不会有大的变化。到了明年，逐步走向良性循环的发展道路，因为房地产业是宏观经济的发动机和稳定器，未来的发展将抛弃过去的高增长、高杠杆、高耗能的粗放模式，转而将更加注重品质、体验和创新。对于房地产来说，未来一定是品质化、低负债、微增长的时代，品质化就是以绿色低碳、环保舒适、可持续居住的产品将成为供给端的主流，客户会更加关注建筑的碳排放、舒适性和智能化，社区的物业服务品质和安全性，城市的节能和可持续发展；低负债就是在“三道红线”的要求下尽可能维持健康良性的负债水平，包括有息负债和总负债，微增长就是由于城镇化的放缓和核心城市库存量的逐步增加，进一步拉低行业的整体增速。

中国房地产报：有什么想对自己或同行表达的话？

张鹏：我最想说的是，胜利成于坚持，坚持源于信心。

全行业全社会都要去系统性地重塑房地产行业的信心，这里面既包括购房者的信心，又包括房企的投资意愿；既包括供应商的信心，又包括资本市场的信心。当然，这里面我觉得最重要的是消费者的信心。

之所以相信，就是坚持做好准备走更远的路。唯一对未来不恐惧的路，就是走更远的路。

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