其实，我国不少县域房地产市场都存在这样的风险。我们要清醒地认识到，曾经的房地产驱动力因素正在消失殆尽：“房住不炒”的政策基调深入人心，住房回归居住属性；大规模棚改货币化安置终结，刚需客减少；居民收入和市场预期不稳，消费者购房意愿减弱；老龄化加剧和人口增长停滞，房地产市场人口红利正在消失。

那么，未来还有哪些利好因素可以支撑县域房地产市场平稳发展呢？

二、支撑县域房地产市场发展的三层逻辑

各地党委政府在思考如何让县域房地产市场稳健发展的同时，不妨深入剖析县域房地产市场的三个发展逻辑：

1.以县城为载体的新型城镇化是县域房地产市场发展的新动力。

今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确提出“增强县城综合承载能力，提升县城发展质量，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要，为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴提供有力支撑”。这一文件意味着我国的城镇化将从过去注重异地城镇化转向关注就地就近城镇化，从过去更多地重视地级以上城市发展转向以县城为支撑的城镇化。

以县城为支撑的城镇化虽然不以发展房地产为目的，但对房地产业也是极大的利好。县城基础设施的升级、发展质量和综合承载能力的提升，将带来更多的人口流入，进而带来更大的住房需求。虽然我国很早就放开了县级以下城市的落户限制，但在东部人口流入城市很难解决落户问题，生活成本很高，房价很高，孩子教育问题无法解决，所以不得不把长期定居地选择在家乡县城，这是非常现实和理性的选择，一是为了解决子女教育问题，二是为了解决养老问题。

2.基础设施和公共服务水平提升成为县域房地产市场的重要保障。

2005年我国启动新农村建设以来，大量公共基本建设投资投向了乡村“五通”，客观上促进了乡村中小企业创业创新与乡村城镇化的结合。另外，近年来教育资源、医疗资源向县以上的城市集中，大多数的县已经完成了城市化，县一级中产阶级可以以县城为依托实现就地城镇化。

近年来，受疫情影响，中央通过基础设施投资稳定宏观经济，县城基建补短板则成为基建稳增长的重要抓手。《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》明确要求，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强。

县城的人口主要来自农村，提升县城基础设施、公共服务水平及其共享性，能大大提升县城对农村人口的吸引力，克服县城人口流失困境，从而有力支撑县域经济社会发展的转型升级，促进县域房地产市场发展。

3.产业带动是县域房地产市场发展的重要保障。

就县域城市而言，城镇化的本质是让更多人留下来，这就必须要有产业的支撑。目前很多地方城市化发展并没有带动县域经济，关键是缺乏产业。城镇化应该是人、产、城融合互动，首先是人口的集聚，那就要有产业支撑，有很好的基础设施和公共服务，依靠产业的支持来吸引人口的集聚，通过人口集聚促进城镇化发展。另外，有了产业就有了就业和收入，有了人口，有了收入，也就有了可持续的房地产市场需求。

从县域房地产市场发展现状看，那些缺乏产业支撑的城市房地产市场前景注定不会乐观，仅凭卖地搞房地产开发不可能持久。

三、县域房地产市场发展的政策应对

了解了县域房地产市场的发展逻辑，地方政府可以根据当地房地产市场发展现状，一方面因城施策解决好当下亟待解决的问题，另一方面也要立足长远，从城市规划、产业发展、基础设施建设、营商环境改善等方面制定相应措施。

首先，要因城施策稳定房地产市场。对于大多数县域城市来说，商品房销售下滑是普遍存在也亟待解决的问题。可以对已出台政策的城市做一番调研和评估，广泛吸取其他城市行之有效的经验，制定相应的政策措施，促进市场回暖。包括金融信贷政策、财税政策、特殊人群购房政策、优化土地利用管理政策、项目开发预售审批政策等。通过这些政策一方面降低居民购房门槛和成本，最大限度满足住房需求；另一方面加强对房地产项目资金和工程进度的监管，避免项目烂尾风险。

其次，合理规划用地规模，控制供地节奏。地方政府要彻底摒弃土地财政依赖，对于已经形成严重库存的城市要严格控制新增建设用地供应，消化存量，控制增量,以时间换空间消化库存。按照供需平衡原则,根据全县商品房在建、在售、已供地可建规模状况，科学编制年度住宅用地供应计划，有序出让、有效供应，保障商品住房用地合理需求。

第三，发挥比较优势，打造特色产业，以产业支撑房地产。根据县域经济特点重点打造好一批产业园，以产业促就业，以产业带动房地产。笔者长期研究县域经济发现，凡是做强做大本地工业园或者产业园的，可以明显拉动本地房地产发展，让本地商品房价格更平稳坚挺。我们可以算一笔账，一个足够规模的县域工业园可以吸纳3万人就业，如果这些就业者能维持3年以上在本地就业，买房概率就会大大增加，如果有一万人购房，一万套房的销售可以直接带动商品销售、装修、建材等行业，加上其他消费，可以有力促进当地经济发展。

笔者调取了南方某两个县的房地产数据。其中一个县因为狠抓了工业园发展，吸引了大批就业人群，房地产数据稳中有升。2020年该县商品房预售110万平方米，2021年商品房预售突破136万平方米，2020年销售商品房突破79万平方米，2021年销售商品房突破91万平方米，无论是预售还是现房销售都稳中有升。价格方面，2020年住宅均价为6148元/平方米，2021年为6404元/平方米，表现非常平稳。而商业地产价格2020年为7310元/平方米，2021年为10392元/平方米，表现出良好的上升趋势。该县因为经济发展良好，消费氛围浓郁，2022年该县商品房表现依然稳健。

南方另外一个县也大力发展工业园，2020年商品房成交面积121万平方米、均价为7325元/平方米，而2021年成交面积为111万平方米，均价为7260元/平方米，无论是成交面积和均价都很平稳。同样，2022年该县商品房表现也很平稳。

因此，党委政府应该花大力气搞好当地产业园区建设，全力招商引资，不仅要让本地人留下来就业，也要让外面的人进来就业，吸引更多高端人才，更多人留下来赚到钱，就会有更多人安居乐业，房地产业自然就会稳健发展。

第四，加快配套教育、医疗卫生、社会服务等公共设施建设，提高城市品质，形成宜居的生活环境。在大城市，良好的教育资源可以催生一片学区房，在县城也不例外，农村进城买房很多是为子女上学考虑。因此建议当地党委政府一定要重视好学校的打造，以高质量的名校吸引居民购房定居。操作上可以让房地产业反哺教育，鼓励房地产商在学校设立教育基金对优秀教师和学生实施奖励，对教师购房可享受特别优惠政等。

良好的医疗条件也是留住人的重要砝码。县城的短板是缺乏高水平的综合性医院，目前靠近地级市或者二、三线城市的县城也纷纷开始建大城市的附属医院，引进大医院良好的医疗资源和管理经验，让县城的居民不出远门也能接受到良好的就医，这是提升宜居环境的重要一环。

另外，搞活“小镇经济”，发展县域商业地产也是吸引人气的重要手段。新型城镇化的加速推进，给三四线城市或者县域商业地产发展带来了机遇。城市基础设施建设的加大投入、人口的集聚也将显著提升其商业氛围，从而激活商业地产需求。一方面，小城镇居民休闲娱乐时间充裕。据调查，小城镇居民闲暇时间明显要比一二线城市多，这也意味着他们有着更充裕的时间去追求娱乐与消遣，并为之付费，商业地产充满了机会。另一方面，一二线城市居民也逐渐形成短期旅行概念，县城打造风格独特的休闲商业小镇，吸引大批休闲度假的大城市居民，类似的小镇概念商业地产充满机会。

综合所述，一个县域的发展应该着力强产业带动人气、好学校鼓动人心、好医疗稳住人心、休闲商业愉悦人心，抓住了这几个要点，必将构筑一个宜居的县域环境，居民买下的不仅仅是物质意义上的房产，更是一个充满希望和活力的生活环境。

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