一直期盼二套首付下降的天津人小孙，最近终于等到了一个好消息。

8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，在涉及房地产的政策方面，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

截至2022年8月，全国已有超230城出台了超过600次房地产调控政策，其中大部分都集中在放松限购、限贷、限售，出台购房补贴和加强预售资金监管上。不过，针对信贷这一房地产政策的核心放松的力度较小，尤其是一二线城市仍然普遍在执行“认房又认贷”的政策。

而8月底的国常会也是首次提出允许地方“一城一策”运用信贷工具，对刚性和改善性住房需求予以支持。合硕机构首席分析师郭毅接受记者采访时表示，从之前执行限购限贷政策的一些城市来看，二套的首付比例很少有调整到50％以下的。未来基于满足改善性家庭卖旧买新的置业需求，二套首付比例有可能进一步降低。并且，“认房又认贷”政策逐渐取消和松绑，也很可能会在全国更多城市落地和推行。

“一城一策”的新方向

专家分析认为，过去提及的“一城一策”，主要是从房地产调控的大方向角度说的。而此次“一城一策”主要强调了信贷的政策工具，这说明在当前各地落实“一城一策”的政策过程中，信贷工具是一个重要抓手。

业内观点普遍认为，信贷是房地产政策的核心，利率的变化是影响楼市涨跌最重要的因素之一。也正因此，2022年以来尽管全国各地都在出台楼市松绑政策，但涉及到信贷政策，大多比较慎重。

民生银行高级宏观研究员王静文对记者表示，国常会允许地方“一城一策”运用信贷政策，主要是把政策的自主权交给了地方政府和地方银行。一般来说，“因城施策”虽然意味着房地产调控基调的放松，但仍然具有中央定调、自上而下的含义，按大类切分之后，地方政府的腾挪空间仍然受限，而“一城一策”则赋予地方政府更大的调控自主权，同时由地方政策承担调控责任。

他进一步指出，预计在这一导向之下，除个别关键城市不能放开、利率下限不能动之外，其他城市的限购、限贷等政策将会继续放松，叠加近期5年期LPR的下调和首套房认定标准的放松，居民购房成本将会明显下降。

郭毅认为，信贷的加点也有可能是下一个调整的方向。她指出，上周末央行金融机构座谈会，整体对房地产贷款也有更加宽松的表态，如果基于保持贷款总量增长的稳定性，保障房地产合理融资需求，同时对刚需和改善型人群都抱支持态度的话，未来或许部分城市的贷款利率加点也有可能进一步收窄。

二套房首付有望继续下降

事实上，7月28日政治局会议也再次强调了要继续支持刚需和改善型需求。其中，基于对改善需求的支持，8月以来也有多地对二套首付进行了调整。

8月4日，北京针对老年人购房出台了新政策，允许中心城区老年家庭购买部分试点项目并户口迁至试点项目所在地的，执行首付比例35％、非普通住房执行首付比例40％，其子女可作为共同借款人申请贷款。12日，无锡多家银行确认，二套房贷款方面，房贷已结清可实行3成首付，未还清可施行5成首付。同一天，济南对购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款的居民，最低首付款比例由60％调整至40％。

郭毅对记者表示，今年以来，很多城市已经在贷款政策上逐渐采取“一城一策”的调控策略了，就连北京也针对特定人群购买特定楼盘给出了首付和信贷的放宽。国常会发布支持地方“一城一策”运用信贷政策，会带动更多城市采取差别化的信贷政策，给楼市输血。

此前，部分一二线城市在信贷放宽上仍然显得较为谨慎。例如，8月4日天津市发展改革委会发布了《关于促进消费恢复提振的若干措施公开征求意见的公告》，提及要扩大住房家居消费，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例。不过，其中并没有明确具体下调比例。

记者在4月底走访天津楼市时，一位中介告诉记者，天津正在酝酿将名下无房者的二套首付比例下调到4成，但正式公布的时机还不成熟。

小孙则是3月份就听说了这个消息。他前几年名下有一套房产，后来房子出售后，贷款记录仍在。目前，他要购房仍然只能按60％的首付来支付房款，因为凑不齐这笔钱，他只能在暂时租房。在听说8月24日国常会的新政策后，他回复记者“意料之中，坐等政策落地”。

认房又认贷将全面取消？

而支持改善需求的另一个方向则是取消认房又认贷。

业内分析师认为，尽管今年房地产调控继续刷新历史记录，但在这么多政策下，一二线城市中仍然有大量现在还有意愿买房的人受制于信贷政策。

以北京为例。北京有着全国最严格的“认房又认贷”政策，名下有1套住宅或全国内的贷款记录，无论是否还清，再次贷款购买住宅都会被认定为二套，最低首付为普宅60％，非普80％。“哪怕贷过10万块的房贷，在北京买房都要算作二套。”分析师说。

此前，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞也对记者表示，目前对于刚需和改善性需求，有一些限制措施过于严格。例如，一线和二线城市有不少非户籍居民，他们很多在家乡曾经买过房，再到一线城市购房就是二套，首付非常高，利率也有限制，这就大大抑制了他们的购房需求。如果稍微有一个改变，就可以很好地把这部分需求释放出来。

分析师认为，如果能出现全国性取消“认放又认贷”的政策信号，特别是针对卖一买一的“认房不认贷政策”很快落地，基本就代表热点一二线城市企稳接近了。

不过，郭毅也指出，当前中央出台一系列宽松的贷款政策，一方面是对房地产行业进行纾困，另外一方面其实更多地还是在于拉动消费和投资，促进经济总体增长。当前整体市场仍然处于疲软状态，就算是一些城市进一步放宽信贷政策，对于房地产市场的带动效果也不可能一蹴而就。她认为，现在楼市还有一定增量需求的主要还是一线和部分二线城市，而对于其他二线甚至三四五线城市来说，房地产的发展已经触及了天花板。

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