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团购买房能否拉动楼市信心 能保交房“万无一失”吗?

文章来源:华夏时报网-地产频道 更新时间:2022-07-15 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

买房如买菜,团购优惠多?

近日,吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、浙江桐庐、广东中山等多个三、四线城市推出了类似团购买房政策,主要鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房,而相关组织机构采用团购方式购房时,能享受到不同程度的优惠。

为何鼓励团购买房?是否存在风险?

资深媒体分析师陈雷在714日接受《华夏时报》记者采访时指出,团购买房可以激发潜在购房需求,目前刺激需求释放的最好办法就是降价,尤其是对于刚需用户,降价屡试不爽。

但风险在于需要团购的项目都是销售不佳的,即使团购,依然无法保证其销售效果,如果团购效果依然不好,在现在大环境下,延期交房甚至烂尾风险较大。陈雷说道。

变相降价

78日,吉林省长春市发布《关于进一步促进房地产市场平稳发展若干措施》(以下简称《若干措施》),其中,第十条提出要支持集中批量购买商品房。

长春指出,支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽,组织商品房集中批量购买活动。团购房需取得商品房预售许可,房地产开发企业不得低于成本价格销售。

此外,长春市房管局解读《若干措施》时指出,支持批量购买商品房主要是为了促进房屋交易,而为保证购房人合法权益,团购房需取得商品房预售许可,房地产开发企业不得低于成本价格销售。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这是官方形式的对团购行为的肯定,充分说明通过团购来激活房地产交易市场的导向,有助于后续房屋销售市场的行情提振。

从团购的偏好来说,强调了机关单位等部门,其实主要是包括公务员、教师和动拆迁户,此类群体购买力强,是房屋团购中的优质客户。严跃进指出。

IPG中国首席经济学家柏文喜在714日接受《华夏时报》记者采访时表示,目前市场的信心随着烂尾楼事件进一步发酵而下跌,团购买房方式实际上是一种变相降价促销,能够促进去化和改善开发商流动性,无论从提升交易量还是改善开发商基本面而言,都是利好于促使市场回暖的。

简单来说,团购买房实际上是一种变相降价促销。而像湖北黄冈、浙江桐庐,也毫不避忌地直接在明面上将优惠摊开来讲。

湖北黄冈市指出:鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动,对20人以上的团购,开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。

浙江桐庐县指出:在备案价打折后价格基础上,对一次性购买 10 套及以上(纯叠排或排屋项目5套及以上)商品住宅的再下浮优惠3%;对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%

四川巴中提出:鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房,各级工会可积极组织职工团购商品住房,与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。

团购买房是否与楼市限跌令自相矛盾?

据相关媒体报道,20218月,湖南岳阳发布全国首个楼市限跌令:中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格,也不得低于备案价格85%,否则将不能网签。

此外,今年621日,福州市平潭综合实验区联合多个部门发布了《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》,要求:各房地产开发企业在销售商品住房时,实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%,对超出规定幅度的,不予办理网签、备案。

有业内人士曾对《华夏时报》记者指出,楼市限跌令的出台是为了稳楼市,防止降价促销成为趋势,从而导致市场信心不足。此外,若是房价跌幅大,开发商拿地动力不足,还会进一步波及土地市场。

对此,柏文喜认为,团购买房往往会被开发商用来规避楼市限跌令,以实现变相降价来突破限跌令达到促销的目的。

而陈雷则指出,楼市限跌是为了稳定市场大环境,团购买房只会在个别项目中存在,即小范围试点,可以在一定程度上缓解部分房企的困难,又不至于市场过度下跌。

警惕团购买房的风险

714日,广东中山房产中介梁华(化名)向《华夏时报》记者透露,其实,团购买房一直都有,只不过是前段时间因为政府收紧,所以少了。

此外,梁华还向《华夏时报》记者透露,像中山一般10套房起才能团购买房,能优惠3-5个点。假如一套总价100万元的房子,正常购买就100万元,那团购平均下来每套房子95万元左右。

据了解,61-630日,广东省中山市东区街道总工会推出购房专属团购活动,并提出以最大限度的优惠政策,回馈广大职工,参与团购即可专享购房特惠价格

团购买房不会存在风险的。东区总工会组织的团购活动已经结束了,现在的团购活动要看每个楼盘的开发商了。梁华说道。

不过,柏文喜则认为,团购买房会获得较好的价格条件,但是团购也往往被未获取预售证项目作为内部认购的前期销售手段,从而解决项目资金匮乏的问题。因此自然也推高了项目因后期资金不落实或者销售困难而发生烂尾(的可能性),以及团购合同在取证前签署而导致的合同无效风险。

陈雷也持相同观点。在陈雷看来团购买房仍具有一定的风险,风险在于需要团购的项目都是销售不佳的,即使团购,依然无法保证其销售效果,如果团购效果依然不好,在现在大环境下,延期交房甚至烂尾风险较大。

落实到具体操作上,严跃进表示,从实际过程看,各类团购的房屋需要确保遵守营销的规则,不要把一些违规的和不合规的项目拿来做团购,否则容易损害公信力。对于购房者来说,若是优惠政策到位,参与团购也确实是比较好的方法。相关银行贷款部门也需要基于此类团购业务,积极做好配合工作。

那为什么鼓励团购买房,而不让市场直接定价呢?为此,《华夏时报》记者特意请教多位专家学者。

柏文喜分析认为,团购买房可以实现变相降价促销而不会违反限价令以及引发楼市价格的普遍性、竞争性跟风降价和危及楼市秩序,因此各方都宁愿鼓励团购买房,也不愿让市场定价。

目前房产市场处于软着陆期,如果让市场定价,大概率会在短期内造成大幅度降价,不利于市场后续修复及发展。陈雷表示。

此外,陈雷还特别指出,团购买房只能在一定程度上使得部分项目缓解一部分压力,即使团购,价格也一定会受到管控,远不能促使整体市场恢复信心。

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