近日，中指研究院发布《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》。报告指出，2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。同时，我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。今年以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月以来重点城市销售面积环比转增，市场底部回升。

预计全年市场规模同比回落，悲观情形下，商品房销售面积同比降幅或超13%。短期来看，三季度全国市场有望进入企稳恢复通道，但恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果、政策优化力度等方面。乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。

分梯队来看，根据中指调查数据，2022年6月，各线城市置业意愿均有所提升，一线置业意愿强烈，二线持续改善。

一线城市市场有望继续恢复。6月以来北京、上海市场呈现复苏态势，商品住宅周度成交规模上行，在房贷利率下行、引才政策发力等因素影响下，北京、上海市场或将进一步恢复。广州、深圳当前市场情绪整体不高，但6月以来广州楼市政策有所松动，政策效果有待进一步显现。

预计二线和三四线城市分化将加剧，热点二线及东部核心城市群内部三四线城市市场或将率先企稳回暖。二线城市中，城市基本面较好，经济韧性强、人口流入量大，突出的住房需求对房地产市场形成有力支撑的城市，在政策的持续显效下，市场或将继续好转，如杭州、成都、苏州等城市。而太原、天津、贵阳、南宁等城市购房者置业情绪未见明显好转，市场活跃度不高，短期市场调整压力仍在。

三四线城市中，佛山、东莞、昆山、湖州等城市市场活跃度有所好转，购房者置业意愿提升，市场信心有所修复。但对于大多数三四线城市来说，当前市场仍处于深度调整阶段，短期继续优化政策的空间和力度均较弱，市场修复动力不足，预计短期市场规模继续探底，市场恢复仍需时间。

价格方面，优势地区市场份额有望提升，如江苏、广东、浙江、安徽等地，对下半年全国房价形成结构性带动，全年商品房销售均价或处于横盘状态。

新开工方面，短期来看，在市场销售未出现明显复苏及房企融资端得到改善之前，开工或仍面临较大下行压力，但随着房地产市场的逐渐企稳恢复，企业新开工积极性或将有所修复，特别是热点城市新开工节奏有望加快。另外，土地规模的缩量或成为下半年新开工修复的主要拖累项之一。全年来看，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。

投资方面，下半年竣工或逐渐修复带动投资好转，但全年仍面临调整压力。2022年下半年，随着交易市场的进一步好转，企业投资积极性有望提升，特别是地方政府“保交付”要求下，在施工程建设或逐渐修复，竣工或将对投资形成一定支撑。另外，今年以来土地出让金大幅度下滑，下半年土地购置费或难有明显改观。乐观情形下，下半年开发投资小幅增长，带动全年投资额微增。悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。

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