房地产存量业务规模总体下降约900亿元，表外业务余额同比下降20%以上——这是招商银行在3月21日的2021年年报发布会上，管理层披露的数据。

“房地产对公业务的风险，仍然处于风险上升、释放阶段，全行业的不良率还会进一步上升。”招商银行首席风险官朱江涛说，预计该行今年房地产贷款不良率将与行业保持一致，但会将不良率控制在可接受范围内。截至去年底，招商银行房地产对公贷款不良率为1.39%。

今年以来，已有多家银行与房企合作，向后者提供并购融资贷款，招行也与多家房企签订了协议。该行管理层表示，房企并购融资业务存在结构性机会，将按市场化原则进行。

房地产贷款风险仍将上升

据朱江涛透露，按照集团大口径计算，截至2021年12月底，该行房地产业务规模总计约为9200亿元，相比年初下降了900亿元左右。

招行的对公涉房业务，主要包含表内、表外两大部分。其中，表内业务构成包括信贷、自营债券投资、自营非标投资等类别。在表内业务中，截至去年底，招行上述需要承担风险的实有、或有涉房对公业务，余额共计5114.9亿元，同比增加3.48%，其中对公房地产贷款余额3559.8亿元，比上年底增加136.6亿元，同比下降0.46个百分点。

从去年三季度开始，随着房地产行业风险暴露，招行开始压缩房地产贷款。2020年年底，该行境内公司房地产广义口径风险业务余额5974.1亿元，去年6月底增加至6437.68亿元。到了三季度末，降至5203.9亿元。据此测算，去年四季度，该行进一步压缩了涉房业务，但节奏有所放缓。

而降幅更大的是表外业务。截至去年12月底，招行理财、委托贷款、代销信托、主承销债务融资工具等，不承担信用风险的业务余额共计约4120.8亿元，同比下降20.61%。而在去年9月底，这一数据为4788.2亿元。

去年以来，部分房企风险暴露，令商业银行的资产质量也受到影响。截至去年底，招行房地产对公贷款不良率1.39%，同比上升1.16个百分点。同时，部分涉房代销业务出现了违约。

朱江涛透露，截至去年底，该行与房地产相关的理财业务余额约1008亿元，占比约为 6%，总体违约率在0.2%左右；代销的存量涉房业务约988亿元，其中私行代销的非标类房地产业务余额933亿元，违约客户主要涉及华夏幸福、恒大两家，对公代销约55亿元规模，涉及3家客户，目前已经压降到30多亿元。

对于与华夏幸福、恒大两家房企有关的业务处置进展，朱江涛表示，华夏幸福的债务问题方面，债委会已有整务重组方案；恒大方面也保持与项目管理人的密切沟通，项目对应的可售现值和在建的可售货值加起来，对应在该行融资的覆盖比例是非常充分和足值的。

“房地产对公业务的风险，目前仍然处于风险上升、释放阶段，整个行业的不良率还会进一步上升。”朱江涛说，该行今年也会和趋势保持一致，但会将不良率控制在可接受区间之内。至于整个行业何时见顶，需要密切关注一手、二手房销售情况的变化。

房企并购贷款有结构性机会

除了存量对公业务，今年以来，招商银行还与多家房企签订协议，为相关主体提供并购贷款、融资额度。

公开信息显示，3月3日，招商银行分别与碧桂园、美的置业签署150亿元、60亿元并购融资合作协议。此前，该行还与华润置地、华润万象、大悦城等签订协议，分别提供200亿元、30亿元、100亿元并购融资额度。

“房地产并购融资业务，希望市场不要过度解读，这是高度市场化的业务，我们始终秉承市场化和商业化的原则，并购贷款怎么做，房地产并购贷款就怎么做，没有什么特别的东西。”在年报发布会上，招商银行副行长李德林说，通过重组并购，能够实现房地产行业“软着陆”，对银行来说也是结构性的机会。

招行副行长、董秘王良表示，房地产行业依然是经济支柱性行业，房地产行业、房地产企业要分开来看；同时，房地产企业也要一分为二地看，房地产企业很多还是非常优质稳健的，现金流、杠杆率比较稳健健康，选择一些优秀的开发商合作，共同化解当前风险。开发贷、按揭贷款也要区分开，按揭贷款是满足千家万户的购房刚性需求，所以该行积极支持住房按揭贷款业务发展。

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