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2022年楼市开局: 投资小幅增长 销售好于预期

文章来源:21世纪经济报道 更新时间:2022-03-18 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

从今年的情况来看,在各方面的共同努力下,持续稳地价、稳房价、稳预期,房地产市场运行状况出现了积极变化。”315日上午,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办新闻发布会上表示。

当日,国家统计局发布今年1-2月房地产市场相关数据。今年前两月,全国商品房销售面积1.57亿平方米,商品房销售额1.55万亿元,同比均有所下降,但绝对水平仍处于近几年的高位。

同期,全国房地产开发投资保持正增长,但一些房企的资金状况仍不乐观。

去年以来,房地产市场出现了一定的下行态势,进入2022年,市场逐渐出现好转迹象。不过,分析人士指出,从今年前两月的数据来看,这种回暖的走势仍然较弱。但随着一系列稳市场政策的落地,市场平稳仍然可期。

付凌晖也表示,政府工作报告提到,要进一步推动坚持房住不炒,坚持推动稳地价、稳房价、稳预期,构建房地产发展的长效机制,加快推进房地产发展租购并举,进一步满足商品房市场正常需求。相信房地产市场平稳发展还是有基础、有条件的。

合理需求得到支持

与去年同期相比,今年前两个月的商品房销售面积下降约一成,商品房销售额下降约两成。其中,住宅销售规模的降幅更大。

但考虑到去年同期的销售规模达到历史高点,因此即使有所下滑,今年的数据并不太差。中原地产研究院的数据显示,从绝对值来看,今年前两月的销售规模依然排在历史同期第二高位。

开年以来,多地在公积金贷款政策、商业贷款政策、人才人口政策、预售资金监管、信贷额度重置等多方面政策的调整下提振了市场信心,对数据平稳起到了支撑作用。贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

据不完全统计,今年已有超过50个城市出台了相关政策,采取多种方式,对合理的住房需求进行支持。

对合理需求进行支持,是近期的一条重要政策主线。2021年末的中央经济工作会议就提到了对合理住房需求进行支持。今年224日,住建部也在新闻发布会上提出,保障住房的刚需,同时满足合理的改善性需求。今年的《政府工作报告》也提到,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

值得注意的是,从数据上看,今年前两月的商品房平均销售价格为9845/平方米,比去年同期有着10%左右的降幅。这种情况在近几年颇为少见。

潘浩表示,这一方面是由于西部销售占比提升了3%,另一方面由于房企面临较大的偿债压力,有动力通过促销加速销售和回款,双方面的因素共同导致了价格的同比下调。

付凌晖也表示,从房价指数来看,1月份70个大中城市住宅销售价格指数虽然环比下降,但降幅在收窄。

在量、价企稳的同时,供应端的数据也趋于平稳。今年1-2月份,全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%。但这一数据低于去年全年4.4%的增速。

考虑到当前市场信心尚未完全恢复,这一情况仍被认为是积极的。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道表示,各地保交付压力下,房地产在施工规模保持小幅增长态势,在建工程投资对房地产开发投资仍形成一定支撑。

潘浩也指出,在行业面临压力较大的情况下,房地产开发投资依然保持了增长,这与年初部分城市的土拍开门红以及保交付在政府和企业的高度重视直接相关。开发投资数据的稳定,预示着行业的基本面得到了稳定。

市场将缓慢回升

但在市场企稳的背后,流动性问题仍未真正改善。今年1-2月份,房地产开发企业到位资金2.5万亿元,同比下降17.7%。而去年全年,该指标一直保持正增长。

其中,国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等几项资金来源全部负增长。作为需求端的晴雨表,后两者的降幅分别达到27.0%16.9%

行业流动性不佳,既说明房企尚未从信贷政策调整中真正受益,也在侧面反映出市场仍有进一步改善的空间,尤其是需求端的热情。

央行发布的数据显示,今年2月,住户部门贷款减少3369亿元,其中,短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元。潘浩认为,这说明购房消费端的需求疲弱态势没有得到本质改善。后续还需要企业、政府及金融机构共同努力,维护房地产市场的稳定,特别是在购房消费信心方面的提升。

多数分析人士认为,近期,地方政府不断出台相关的稳楼市政策,有望提升需求方的信心。

陈文静认为,短期来看,随着政策效果的逐步显现,预计3月市场规模环比回升。但考虑到2021年上半年高基数影响,市场销售规模仍会低于去年同期。同时也需要看到,疫情反复可能对部分市场的恢复节奏形成一定拖累。

中原地产研究院也指出,按照现有的政策方向和市场走势,在20223月份后,积压的需求有望逐渐释放,市场也有望平稳发展。从恢复路径上看,一二线城市将率先回暖,三四线城市的升温步伐则紧随其后。

在投资方面,北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道表示,市场的升温和流动性的加强,都将有利于房企投资信心的恢复。但这两项因素很难在短期内大幅改善,因此房地产投资增速并不会很快回升。

他认为,保障房建设带来的投资热潮,将在一定程度对此进行弥补,使得房地产投资增速维持在一定水平。

该人士同时表示,目前来看,行业信心的恢复仍然需要时间。因此,未来的各项指标都将呈现出缓慢改善的局面。

根据国家统计局的数据,今年2月份,房地产开发景气指数为96.93,比1月的96.83有所上升,但与去年同期的101.43相比,仍有不小的差距。

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