今年前两个月，全国土地市场仍然延续去年底的低迷行情。据中指研究院数据显示，1-2月，全国300城各类用地成交2460.71亿元，同比下降超过六成；百强房企拿地额同比降幅也超过六成。从目前来看，多数房企并未拿地，国资背景的房企成为拿地“主力军”。而从北京首轮集中供地的情况来看，房企联合拿地的模式也不被看好。

对于未来的土地市场，业内人士分析认为，企业拿地积极性仍将继续分化，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，其土拍热度回温将领先其他城市。

300城土地成交额同比降幅超六成

截至目前，今年土地市场的成交与去年同期相比差异较大。据中指研究院数据显示，1-2月，全国300城各类用地成交建筑面积为1.8亿平方米，同比下降约28%。从土地出让金来看，全国300城各类用地成交2460.71亿元，同比下降63.18%。

在土地价格上，前两个月，300城各类用地成交楼面均价为1371元/平方米，同比下跌48.86%。与此同时，平均溢价率为3.47%，较去年同期下降10.84个百分点。而在流拍率方面，1-2月全国300城住宅用地共流拍地块199宗，流拍率为32.95%，较去年同期增长22.61个百分点，房企拿地积极性明显减弱。

按住宅用地出让金计算，今年前两个月位列前三的城市分别为北京、宁波、南通，土地出让金分别为480.23亿元、247.57亿元、51.91亿元。而从主要房企拿地来看，北京、宁波和嘉兴也是位列代表房企拿地面积前三的城市。

重点22城的集中供地一直是业界关注重点，2月份，北京打响了2022年集中供地第一枪。这一次，北京土拍市场有所回温。相较2021年第三次集中供地北京流拍率达到17%，北京首轮17宗涉宅地块仅有1宗地块流拍。

对于部分城市土地市场的回暖，中指研究院企业事业部研究主管彭澧丽表示，年初获得的地块有望成为本年内的销售储备货值，因此本次土地出让结果好于市场预期。

而在亿翰智库分析人士看来，就北京土地市场来看，其基本面较好且市场处于回暖状态，同时，北京首批供应的地块质量较好，如朝阳、丰台、石景山等传统热门区域供应充足，叠加区域内新盘较少，新供应土地的竞争压力较小，利润及去化较有保障，因此房企拿地积极。

不过，虽然北京土地市场回暖，但并不代表整体市场行情，城市之间差异化明显，并非所有的城市土地市场都有回暖。相比之下，没有较大政策利好，中西部城市土地市场难言乐观。

图片来源：中指研究院

国资背景房企成为拿地“主力军”

从目前土地市场的成交情况不难看出，虽然房企在北京等个别城市投资较为积极，但是整体来看，拿地积极性并不高。

中指研究院数据显示，今年前两个月，TOP100企业拿地总额1440.9亿元，拿地规模同比下降62.7%。

从亿翰智库的房企新增货值排行来看，1-2月，华润置地、绿城中国占据榜单前两位。其中，华润置地累计新增全口径货值415.0亿元，累计新增权益货值289亿元。进入2022年，华润置地先是在宁波集中供地中拿下3宗地块，后在北京集中供地中以“57.12亿元 6%政府持有产权比例”竞得丰台纪家庙地块，并以22.82亿元摘得北京石景山首钢园地块。

与此同时，1-2月，绿城中国累计新增全口径货值391.5亿元，累计新增权益货值345.0亿元。在北京集中供地中，绿城是大赢家。前身为民营地产的绿城，混改后成为中交控股的央企背景开发商，在北京此次土拍中表现较为亮眼，共参与7宗地块竞争，最终获得3宗住宅用地，总成交金额98.4亿元。

值得一提的是，目前央国企在土地市场上占据主流。中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞表示，从北京首轮集中供地来看，参拍的开发商企业几乎是央国企全面覆盖，而拿地企业除了旭辉一家是民营企业以外，清一色全是央国企开发商。

以央国企为主的企业拿地态度积极，与稳健型央国企的资金状况相对较好有直接关系。比如华润置地、绿城中国、保利发展、北京兴创投资以及中国海外发展等，均有央国企背景，资金实力雄厚，相比之下，民营企业依旧困于资金压力，只有较少的企业参与拿地。在亿翰智库分析人士看来，2022年第一季度是美元债偿债高峰时期，这也给民营企业带来了较大的资金压力。

业内：企业拿地积极性将继续分化

值得关注的是，从土地竞拍报名情况来看，企业联合体报名的数量锐减，以北京首轮集中供地为例，仅“金地 保利”以及“中建三局 兴创”拿下两宗地块。对此，亿翰智库分析人士认为，企业选择联合体拿地是出于分担风险以及资金压力的目的，但行业“爆雷”频发，联合体拿地反而一定程度上加重了风险，使得企业更倾向于独立拿地或与央国企合作。

对于2022年全年的土地市场，克而瑞分析，今年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大。

而在城市层面，克而瑞认为，北京、上海等一线城市的市场抗压性、稳定性均较高，在合理的政策调控下，其土拍热度回温将领先其他城市，但部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场或将出现“无人问津”的局面。

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