房地产行业处在变革期，万科董事会主席在万科集团2022年会上的总结发言对行业发展进行了分析，也对万科今年的战略、组织和文化进行了相应的安排。

郁亮表示，外部环境当前的第一个特征是行业进入缩表出清阶段，而对房地产业来说，缩表出清就是去金融化，不允许房地产占用过多金融资源，也不能允许居民因买房背负了高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。

郁亮指出，今年是万科破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。不要再心存幻想，必须要快速、坚决出清。缩表出清对于我们来说，就是一场生死之战。“要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。”

以下是21世纪经济报道记者总结的郁亮发言几个要点：

1.  房地产回归民生属性，不要指望价格上涨

郁亮指出，房地产去金融化是一个趋势，也是痛苦的过程。今年是万科背水一战的一年，意思是指要么死、要么活，没有中间状态。如果能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。

郁亮还谈到对行业发展新模式的理解。他的预判概括为一个中心，三个基本点。一个中心，就是解决老百姓居住问题。三个基本点则分别是房住不炒、租购并举和人—地—房的匹配。

其中，房住不炒其实是“房住”和“不炒”两个方面。 “房子是用来住的”这个方面，是要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制，但还是不允许炒，涨幅限制还会保留，此外也有如税收或限制出让等方式管控投资投机。

值得留意的是，郁亮提到，目前随着购房需求不断被满足，总量也在不断变小。

在租购并举方面，郁亮认为，虽然租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求，而即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。

关于人、地、房之间的匹配关系，郁亮分析称，以前建设用地指标的分配和人口的分布不匹配，人口流入的城市供应普遍不够，地与房之间的关系也不匹配，而在新发展模式中，人—地—房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加，过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。但是大家要适应行业回归民生属性这个现实，不要指望价格上涨。

2.  楼市黑铁时代来临，不要假手于人做“二传手”

面对市场萎缩后更加白热化的竞争，郁亮说万科的组织也要适配。

郁亮指出，万科到了楼市黑铁时代，要找到新的锚定点。这个锚定点体现在方方面面，例如福利、补贴等，要与黑铁时代相适应。在这个时点上，只有一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了楼市黄金时代的惯性。郁亮提到，今年万科员工的收入肯定大幅下调。

根据郁亮的判断，房地产行业已经是10%左右的微利行业，在流程方面也需要再造。他以比亚迪为例指出，王传福告诉他比亚迪除了轮胎跟玻璃不生产别的都自己生产，因为每个部品都有厂家，每个厂家都要赚10%的利润，如果拼起来就赚不到钱。

而这与房地产行业过去的思维大不相同。郁亮提到，房地产过去每个环节都可以外包，每个环节外包出去之后我们还能赚钱，但今天不一定还能做到。如果所有的工作都假手于人，每个人都要赚10%，我们肯定没钱赚，所以需要流程再造。

郁亮强调，我们现在很多用成本加成方式的收费模式都会被颠覆掉，过去的大手大脚、做二传手、假手于人，层层转包的方式一定是不可行的。

3. 一切工作围绕背水一战开展，只能以业绩论英雄

郁亮谈到，当前万科是在背水一战的情况下开展工作，一切工作都围绕打仗进行。

在这种背景下，郁亮称，万科要强绩效。只能以输赢论英雄，只能从打赢仗的队伍里面选拔干部；管理人员都要全部下沉，身先士卒。在强绩效面前，管理人员如果不能身先士卒，不能主动沉下去是很有问题的。

郁亮强调，在大仗面前，即使有再好的武器，纪律涣散也是打不赢仗。纪律严明不只是令行禁止的问题，包括投资纪律、各项底线纪律都要牢牢坚守。

4. 打好胜仗要做专业高手、全能冠军和长跑胜将

郁亮在发言的最后对全体发出动员。

郁亮说，只有敢打仗就还有一丝打胜的机会，但不敢打的结果肯定是失败，这个问题我们没有选择，只有敢打才能获得一线生机。

打赢胜仗的标准是什么？郁亮指出，要以“特别好”为标准要求自己才可以。否则如果不能做到特别好，只是奄奄一息没有什么意思。特别好的三个要求是，做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

郁亮分析道，做专业高手告诉我们不能满足于做业余的好手，不要和自己过去比较，而要与行业中的标杆比较。如果你已经成为行业标杆应该与更卓越目标比较。他举例称，十年前马拉松水平还不高的时候，跑进三小时是很不错的成绩，但过几年就不是了，因为这个成绩已经被颠覆，所以要成为专业高手才可以做到特别好。

至于为什么要做全能冠军，郁亮表示，靠一招鲜吃天下的时代已经结束了，现在要开发、经营、服务并重，这也是万科新的铁人三项。只会跑马拉松还不行，我们还需要游泳、单车都要好，必须要做全能冠军。因为只有做全能冠军才能盈利，过往一样分开做单项是无法赚钱的。

长跑胜将的理解是，万科必须长期坚持、长期坚守做正确的事，不违反纪律，才能够让我们打得特别好。“如果我们敢打、会打、愿意合伙打，我们就会赢，而且会赢得特别好。”郁亮称。

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