地产商无一不在期盼楼市回暖，但现实似乎不如人意。

近日，多家行业机构发布研报显示，2022年1月，楼市仍处于降温通道，新房交易行情疲软。其中，易居研究院智库中心数据显示，1月1日～23日，全国100城新建商品住宅成交面积1757万平方米，环比下跌20%，同比下跌44%。

超四成的同比下跌幅度，与去年同期基数较高有关，但也反映出当下楼市行情仍然艰难。

“房贷利率下行等因素，对市场情绪有所提振，项目看房的人变多了，不过真正下手的人未明显增多，刚需还在等价格进一步探底。”某房企人士表示。

值得关注的是，不同地区楼市的冷热分化，正愈发明显。上海等核心城市，因市场购房需求旺盛、高端项目受热捧等因素，1月新房市场成交同环比皆升；但衢州、西安、贵阳、九江、许昌、淮南等14个城市，1月新房销售面积环比跌幅均在五成以上。

当下，信贷端频频释放积极信号，地方政府也祭出刺激政策，但真正传导至购房领域，仍需时日。地产商对楼市回暖的期待，还要持续一段时间。

楼市面临降温压力

过去的2021年，全国楼市调控政策高达651次，刷新历史记录，四季度以来，地方刺激性政策明显增多，但全国楼市仍在低温中徘徊。

近日，易居研究院智库中心发布《百城住宅成交监测报告》显示，今年1月1日～23日，全国100城新建商品住宅成交面积1757万平方米，环比下跌20%，较去年同期下跌44%。据此推算，预计全月环比下跌约2成，同比下跌约4成。

从一线城市，到二三四线城市，楼市低温横扫全国，仅少数核心地区有所回暖。其中，1月1 日～23 日，一、二、三四线城市新房成交面积环比分别下跌12% 、27% 和 13%，同比则分别下跌28% 、46% 和 45%。

整体而言，四川省的成都、南充、德阳和资阳四个城市，1月前23日成交环比增速为5%，同比则下跌11%。浙江省内15个样本城市，期内环比下跌27%，同比下跌64%；山东、江苏、福建和广东，均呈现不同程度的下滑态势。

浙江省辖地级市衢州，1月新房销售环比跌幅最大，高达75%，同比跌幅67%；此外，西安、贵阳、九江、许昌、淮南、长沙、长春、晋江、海宁、淮安、徐州等14个城市，环比跌幅超50%；包括北京在内的68个城市，环比表现为负。

“总体上，1月全国百城住宅成交行情并不好，当前各城市依然处于降温通道中。”上述报告认为，虽然近期信贷等政策总体放松，但要传导到购房领域，依然存在时滞。

平安证券研究所统计后也发现，尽管2021年9月以来政策逐步转暖，但2022年1月前21个交易日，重点50城新房日均成交仍同比下滑26.2%，环比下滑21%。西南证券则表示，目前北上等地有回暖迹象，全国整体销售普遍面临降温压力。

楼市在低谷艰难爬升，让地产人五味杂陈。一位TOP5房企人士表示，自从信贷政策释放积极信号后，一线销售市场看房的人多了，但出手买房的人不多。归根结底，当下市场的症结在于信心不足，刚需购房者同样在观望，等待价格进一步探底。

不同城市、甚至城市内的不同项目，生存处境同样“冰火两重天”。一些核心城市的优质高端项目，仍然会受到追捧，甚至于房企内部人也抢不到；自身质地较差的项目，因销售业绩不振、叠加预售资金从严监管，能保资金回流、项目运转已是不易。

18城出台购房刺激政策

楼市低温背景下，从中央到地方层面，各种刺激性信号频繁出现。

日前，央行公布新一期LPR利率，1年期LPR下降10BP，5年期LPR迎来21个月以来的首次下调，不过仅下降5BP，低于市场预期。5年期LPR利率下调，有助于引导房贷利率步入下行通道，降低居民按揭成本，促进购房需求释放。

从具体城市来看，信贷“松动”情况同样频繁出现。据CRIC调研的10多个热点城市，多数城市房贷利率有所下调，较2021年末下调10～50BP不等。其中，苏州首套房贷利率跌破5%，外资银行对资质较好的公务员群体可低至4.55%。

放款周期方面，因年初各大银行额度相对充足，整体放款周期也有所缩短。其中，北京、上海等城市放款周期在1～2个月，苏州、常州等地材料齐备最快1周便可放款。

地方政府层面，据不完全统计，1月份以来已有18地出台购房刺激性政策。中泰证券研报显示，截至1月23日，保定、玉林、马鞍山、济南、合肥、嘉兴等18个城市或市区，悄然出台放松政策，涉及下调公积金首付比例、购房补助等措施。

1月18日，四川省自贡市住房公积金管理中心发文，放宽住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。即不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录或没有未偿清商贷，都可按首套房的方式购房，首付比例从40%下调到20%。

借助公积金政策进行“托市”，在其他城市同样频繁出现，譬如济南取消异地公积金贷款户籍限制，马鞍山提升公积金贷款额度，北海二套申请公积金贷款降低首付比例至四成；此外，株洲三孩职工家庭申请住房公积金贷款，最高有望贷80万元。

在业内看来，对核心一、二线城市而言，人口基数和购买力相对坚挺，信贷宽松更像“锦上添花”，为合理自住需求的释放提供空间。对需求及购买力透支的弱二、三线城市，信贷宽松“治标不治本”，因库存高企、去化艰难，房价依旧面临下行压力。

在易居研究院智库中心发布的数据中，1月前23日有31城新房销售环比正增长，但低于负增长的城市数量。表现较突出的为昆山、芜湖、金华、咸宁、威海、嘉峪关、太仓、菏泽、南充、惠州、肇庆、资阳、拉萨等地，环比增幅超30%。

四大一线城市同样冷热分化，仅上海实现同环比正增长。新年开端，上海楼市便非常热闹，第五批次集中供房宣告收官，57个项目中日光盘占比63%；陆续推出的17487套第六批次新房，创下上海新房分批供应新高，高端项目同样受到热捧。

有业内人士表示，上海集中推盘是一方面，更重要的是市场需求的强劲。“虽然北京新房成交有所下跌，但这两个城市的购房需求其实比想象中大，市场表现要比深圳、广州这些一线城市好，从分类调控角度讲，后续这两个城市要防范市场过热。”

同策咨询认为，上海商品住宅市场高热难抑，是由于长期的供需错配导致的，核心因素在于大量新增的购房需求。一方面，人口自然流入落户，带来庞大购房外需；另一方面，居民限购政策解禁带来了大量的购房“内需”。

不过整体来看，各地出现的点状回暖，还未对楼市形成明显刺激。天风证券表示，目前市场基本面未形成趋势性改善，或与政策传导尚需时日、现有政策放松力度相对有限、大多城市不涉及限购限贷有关，短期内市场仍将继续调整。

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