“分化明显”“前冷后热”，这是业内对于2021年楼市的概括。新的一年来临，房地产市场将会有怎样表现？专家、机构又是如何预判呢？

官方定调

对于新一年房地产市场，央行、住建部已经明确定调。

日前召开的2022年央行工作会议指出，央行系统要全面深化金融改革开放，坚持创新驱动发展，推动高质量发展。其中提出，坚持推动金融风险防范化解，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

在此次会议召开之前，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。央行金融市场司司长邹澜指出，房地产企业间的项目并购是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

另据新华社报道，住建部部长王蒙徽在接受采访时表示，房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

王蒙徽提到，一是保持调控政策连续性稳定性；二是增强调控政策协调性精准性；三是坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险；四是持续整顿规范房地产市场秩序。

值得一提的是，在2021年，不少房企被债务高企和现金流短缺“压垮”，出现了信用违约。对此，央行行长易纲表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。有关部门和地方政府已积极采取措施，稳妥有序化解风险，市场预期正在逐步改善。

王蒙徽也称，将以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

预计交易规模仍然巨大

回望2021年楼市，在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，过热的现象其实也是因为疫情下各类资金会加快进入房地产，“但类似恐慌性的资金进入后，其实也难以持续，所以后续市场就会突然转冷。换句话说，过热的现象是暂时的，而过冷反而是符合预期的。”

对于2022年，严跃进在接受中新经纬采访时表示，从央行当前政策精神来看，房地产市场总体会面临一个宽松的机会，尤其是信贷等方面的政策会进一步宽松。楼市将呈现U型态势，上半年预计压力还是比较大；而到了下半年，预计政策放松后会形成一些新的有利的因素，进而促进楼市小幅回暖。

中信证券认为，房地产市场的经济支柱地位不变，政策稳定市场的意图不变，但政策的内容较之历史有变化，行业的竞争格局有变化，行业集中度可能开始下降。与此同时，按揭利率和贷款利率对房地产需求的决定性作用不变，预计从销售到投资的复苏链条不变。

据贝壳研究院测算，房地产按揭总量将达到8万亿元，预计能撬动22-23万亿元的地产交易额。尽管销售额可能会有小幅下降，但交易规模仍然巨大。

按照当前发展进程，贝壳研究院称，一季度部分核心城市的二手房市场成交量将企稳，二季度价格就能够稳住。新房市场也会随之改善，并逐步传递到土地市场，从而使整体房地产市场表现出一种链式修复态势。

不过，贝壳研究院强调，也要看到，目前市场回升是温和的、脆弱的、分化的，而行业整体低温的局面并未明显改善，房价还在惯性下跌，市场预期、新房项目开盘去化率仍处行业发展低位；部分房企风险尚未解除，行业拿地投资需求不足。

严跃进也称，要看到房地产市场的回暖面临很多阻力，尤其是虽然政策面宽松，但是购房者入市意愿是否绝对强，以及购房者支付能力是否足够高，“这都是有不确定性因素的，容易对市场行情造成困扰”。

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