“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人，很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人一样，最终会付出沉重代价。”六个多月前，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清预警称。

彼时，深圳对“深房理”涉嫌违法违规炒房，已经成立调查组。但在更多城市，楼市的“遍地开花”，让大多人对“房价下跌”这种表述，还难以形成共鸣。但伴随时间的推移，当2021年行至终章，如果我们回头望，会发现深房理事件、房价预警信号，正好站在楼市转折的关键点。

7月份开始，全国商品房销售出现大逆转，随后金九缺席、银十不再，楼市直接从高热坠入寒冬。房价下跌的城市数量，也越来越多。

在环京的“弹丸之地”燕郊，房价泡沫已然破碎、较2017年的高点腰斩。高位站岗的人，支撑不住资产缩水的代价，开始出现断供行为。曾经癫狂的燕郊楼市，从炒作期的高峰跌落，成为“房住不炒”、楼市调控的典型样本。

星星之火被点燃后，房价信仰的破碎，在越来越多的城市开始显现。东北广袤的黑土地上，“白菜价”房源接二连三涌现，鹤岗不再是唯一的网红城市；连曾经的“炒房之都”深圳，也不再是房地产的天堂，大批中介关店流失。

是什么促使楼市大反转，调控加码从严、信贷环境收紧，还是房企违约风波影响？这些都是肉眼可见的影响因素。而最根本的，是房子的“投资”属性被剥离。

曾经地产的“黄金年代”，不论房企还是炒房者，都对房子附加了许多金融因素，加大杠杆、炒作升值、套现转场，泡沫般的财富神话，在这场须臾繁华中涌现。房子最根本的属性——居住，却越来越淡化；安家置业，成为普通大众的重担。

如今，扭曲的市场终于开始纠偏，当房价不再无限上涨，刚需终于可以喘一口气；“房住不炒”也终于落到实处，成为年轻人轻装上阵的基石。

从热到冷，市场拐弯

2021年，房地产调控持续收紧，在“房住不炒”原则下，政策从金融、房企、土地以及销售端多方发力，调控的力度之大、频率之高，历史罕见。

据中原地产研究中心统计，11月全国房地产调控次数保持高位，单月高达56次。从累计数据看，2021年全国各地汇总的房地产调控次数已经超过580次。

从供应端来看，“三道红线”与“房贷集中度管理制度”持续发力，多数银行涉房贷款占比下降，信贷环境收紧，开发商被迫降杠杆；土地市场同样掀开新篇章，集中供地的出台，叠加拿地销售比不超过40%，房企的地、钱两大要素均受到强监管。

从需求端看，在“因城施策”大方针下，针对房价上涨过快的城市，加强限购限贷限售，出台二手房指导价机制；在那些房价有下行压力的城市，地方政府悄然祭出救市措施，采取限制销售价格最大跌幅的形式，为楼市拖底。

典型如深圳，年内调控加码高达20多次，重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰。广州同样是调控高发地，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施。

在这种基调从严、史无前例的调控环境下，2021年楼市也走出大逆转行情。

国家统计局数据显示，上半年全国房地产销售高开低走，但总体仍创历史新高，7月份之后，全国商品房销售开始出现负增长，金九缺席，银十不再，楼市交易加速下滑。10月份商品住宅销售面积、销售额同比分别下降24.11%、24.13%。

二手房成交同样降温。据贝壳研究院数据，10月50城二手房成交量与9月基本持平，单月同比降幅扩大至48%，单月成交量维持在2019年3月以来的底部，41城成交量低于2019～2020年月成交均值，32城交易量跌破均值超20%。

第三方研究机构克而瑞研究中心认为，销售规模快速回落，主要因涉房信贷收紧后，部分城市居民购买力透支问题的暴露；一些三四线城市，市场下行后预期转变，购房情绪转向持币观望。

中国社会科学院金融研究所旗下公众号“国家金融与发展实验室”发文指出，楼市出现下行，一方面因二手房指导价措施的实施，加剧楼市的流动性困局；住房信贷环境持续收紧；大型地产公司债务违约，对房地产市场产生冲击。

房价下跌渐成常态

楼市下行期，房价“只涨不跌”的神话也开始走向破灭。

据国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，11月各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅持续回落。

具体而言，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市9个，环比下跌的城市59个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市63个。也就是说，有超八成样本城市的房价，短期内处于下降通道。

同比去年看，大理、泸州、秦皇岛、太原、常德、岳阳、哈尔滨、南充、牡丹江、北海、唐山、安庆、石家庄等16个城市，新房价格处于下跌态势。二手住宅方面，石家庄、太原、长春、哈尔滨、南宁、贵阳等地也处于下跌态势。

中国社会科学院发表的《中国住房发展总报告（2021-2022）》显示，2021年全国住房均价增幅先快速上升，1～2月份大幅上涨至11228元／平方米，同比涨幅达到16.8％，此后涨幅逐月回落，截至10月全国房价平均为10513元／平方米。

从空间上看，上半年一、二、三线城市分化加剧，下半年各线城市普遍降温。当下，不仅是一二三四线城市之间，房价走势存在差异；即便在一线城市内部，板块之间也在分化，高热与低温区域冰火两重天，房价的分化与复杂化正在加剧。

对手握多套房产的人来说，房价下跌并非乐事。有石家庄本地人士告诉第一财经记者，近期打算尽快出手多余房产，留一套自住即可；但对刚需族来说，房价下跌是负担减轻的开始，许多在二三线城市工作的年轻人，在等待房价趋于友好，看准时机进场。

从目前的信号看，房价横盘的走势，短期内仍会持续。

中国社会科学院认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖，预计2022年全国商品住房平均价格变动将在-3％至3％，商品住房销售面积变动将在-1％至-5％。

中指研究院认为，11月房价呈现下跌态势，是市场开始转向的重要标志。目前二手住宅价格环比连续2个月下跌，表明未来新房价格还会进一步下行。

标普信评表示，在“三稳”政策环境下，全国房地产市场规模不会出现显著萎缩，预计2022年商品房销售面积下降5%左右，价格小幅下降2%左右。

政策托底不代表反转

随着楼市明显降温、房企债务危机频发，一些“救市”声音也开始出现。许多房企人士，都在暗自期盼明年政策放松，希望挺过今年后，楼市出现明显反转。

地方政府层面，为楼市托底的举动也在悄悄出现。据不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20多个城市都拿出“真金白银”，提振房地产市场。

20日，黑龙江省人民政府官网发布《省住建厅召开调控会议 部署全力冲刺房地产业增长工作》一文，提到多措并举推行促销和优惠政策，引导市场预期等，不过文章第二天便被撤下。

与此同时，近日吉林省发改委主任李国强在新闻发布会上表示，要推动房地产市场运行再稳健一点，鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房等。

官方层面，四季度成为楼市政策的“拐点”期，以央行为首的主体频频释放积极信号，信贷环境等政策端迎来边际微调。12月，高层会议提出要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，并首次提出促进房地产业的“良性循环”。

国家金融与发展实验室发表的文章认为，2022年房地产调控政策将出现微调，房地产市场最坏的阶段可能已经过去，但难以出现V型反转。当下，政策变化更多体现为“防风险”，“房住不炒”的指导思想不会改变。

从城镇化角度看，当前我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，城镇户均套数超过1，城镇化人口比例已经超过60%，加上人口老龄化加速到来，房价与居民收入水平相背离，再将房地产作为刺激经济的手段，已不符合时代现状与需求。

同时，房地产税也对市场预期产生巨大冲击。12月27日，全国财政工作会议在北京召开，会议称，做好房地产税试点准备工作。近日，中国人大网还发布了财政部部长刘昆在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上，对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明，以及全国人民代表大会宪法和法律委员会对草案的审议结果报告，官方首次详解房地产税改革试点。

多家机构认为，目前调控出现边际微调，并不代表全面反转与放松，政策底线是“房住不炒”，上限为“防止硬着陆”。2022年，房地产政策仍将坚持“房住不炒”的定位，在此基础上，加快构建保障性租赁住房等住房保障体系，加快新城镇建设。

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