“如果不了解这个小区，不了解这套房源，再便宜我也不敢买。”一位刚刚参与法拍房拍卖的购房者日前对记者表示，“一般来说，法拍房一拍价格是市场价的80％，如果了解房源后觉得没有问题，以起拍价成交确实是捡到了便宜。但如果不了解法拍房的风险点，遇到有财产纠纷、产权不明的情况，资金安全性是得不到保障的。”
从机构发布的法拍房成交量看，近期随着信贷边际放松，北京等地区的法拍房成交量出现明显回暖。同时，限购地区法拍房的折扣力度相对较大。
低价有原因
“我拍下的房子就在我现在房子的对面小区。参拍之前，我既看了拍卖平台披露的内容，也到小区实地看了房子，还找邻居、中介了解了一番，才敢参拍。”成功参与法拍房拍卖的王平（化名）对记者表示。
据王平介绍，自己之所以参与法拍房竞拍，一方面是自己有购房需求，另一方面是看到法拍房确实比市场价便宜。“买第二套房子是给父母养老住的，这套房子主要是离家近。我是在了解了法拍房的特殊点及可能存在的风险后决定参拍的。由于房子关注的人较少，实际成交价就是起拍价———市场价的8折。”
“一般来说，法拍程序是最快的成交渠道，正常买卖程序变现速度比不上法拍程序。通过法拍流程，成交价格比较低，获得流动性的概率更大。”中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林对记者表示，“还有一种情况是被执行人存在侥幸心理，认为房产不会被强制执行，来不及变现还债，被强制拍卖。按照拍卖理论，递增叫价拍卖是可以最大化达成房屋的成交，法拍是可以最快达到理想成交价的方式。”
针对法拍房价格通常低于市场价的原因，盘和林表示，一是法拍房的起拍价较低，这是为了吸引买方，尽快促成交易，但竞价往往会让法拍房更加贴近市场价格；二是部分法拍房存在产权瑕疵，比如房屋质量问题、规划用地限制等。三是敢于参与法拍房的买家非常有限，房屋有地域属性，法拍房可能在某些区域缺乏买房人，从而多次流拍降价。而一些热点地区的法拍房，实际成交价并不一定便宜。
多方面避“雷区”
针对参与法拍房可能存在的风险点，北京金诉律师事务所主任王玉臣对记者表示，法拍房存在较多的潜在风险，一方面，房产的占有使用等可能有问题，比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权，但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握，不配合交房，导致买了房子却无法实际使用。另一方面，有的法拍房产权可能有问题。为了尽快变现，拍卖方可能不会对房子的产权进行周密调查或详细要求，而产权本身有问题的房子，买主拿到以后可能面临无法办理产权变更的风险。
“对于多重查封、抵押的房产，尤其是不同法院、不同地域的法院实施的，可能有协同不一致问题。拍卖后如果有的查封或抵押没有解除，也无法办理产权证。有的可能拖欠大量的税费，比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等，会产生新的麻烦和成本。有的房屋质量或结构有问题，如果没有提前看房，不能及时发现房屋存在的问题，将来交房后会产生不必要的麻烦，且难以追究责任。有的房子有户口挂在上面，成交后可能面临户口无法迁出的问题，即使后面打官司也很难迁走。尤其是学区房，更要注意。”王玉臣对记者表示。
针对上述风险，王玉臣特别提醒，对挂牌的房产信息一定要仔细查看，千万不要只关注位置和房价，尤其是要关注“特别提醒”的内容。此外，购房者还要和负责拍卖的法官和人员充分沟通，尽可能多了解房子的相关信息，包括但不限于产权、抵押、查封等情况，必要的时候还要去产权登记部门核实一下。一定要现场查看房子的现状，看周边的物业情况，看房屋是否存在质量问题，是否有人居住，是否是凶宅等。同时，务必关注房屋的使用缴费等问题，比如找物业公司核实暖气费、水电费等缴纳情况。
对于户口问题，要到当地派出所核实是否有户口挂在上面。有些学区房是和户口密切相关的，如果买房是为了投资，有户口和没户口价格差别较大。
成交量环比上涨
“特别要注意当地的限购政策，看自己是否具有购房资格。”王玉臣对记者表示。
日前，最高法发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，自2022年1月1日起施行。根据规定，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
记者了解到，由于存量房体量大、交易流程较为成熟，一线城市法拍房成交量整体位于高位。
瀚海法拍网数据显示，上周（12月13日至12月19日），全国重点监测城市法拍房成交量环比上涨24.36％，套均5.2人参拍，成交折扣为7.8折，连续18周在8折以下。
“法拍房一般比正常的商品房便宜，因为一拍的起拍价往往是市场价的八折，有的还可能更低。但法院也会规定折扣下限，因为法拍房也要走正常缴税程序，征税标准不可以过低。过于低的折扣，可能走的不是法院流程。”多位法拍房参与者对记者表示。
免责声明：此稿件来源为其他媒体或网站，仅代表该媒体或网站观点，与岳阳房地产信息网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。如转载稿涉及版权等相关问题，请立即联系管理员，我们会予以删除或者更改，保证您的权利。
