北京二手房市场整体已经见底。

经历了连续7个月的环比下行之后，北京二手房成交量在11月迎来了首次环比上涨，12月前半月较上个月同期亦有进一步增加。

与此同时，北京二手房价格止住“三连跌”，跌幅在11月略有收窄。

但这一切并不像部分房产中介在轰炸客户的微信中所渲染的“北京二手房成交量已起跑”，接受记者采访的分析师们一致表示，信贷企稳之后，应该理解为市场有所见底，还谈不上全面回暖，更不是“起跑”。

机构数据和市场表现都指向一个结论：跌无可跌之后，连续下行的市场开始修复，即便年底有正常的季节性回升，今年幅度也相对温和，整体中温偏冷。

而谈起本轮周期，一个绕不开的话题就是学区房，2021年年初，正是学区房的急剧上涨带动了市场行情。但顶级学区房在经历了严厉的调控政策之后，效果立竿见影，7月以来量价齐跌，总价狂降150万及以上的房子屡见不鲜。

记者调研发现，北京西城“顶级学区房”的单月成交套数虽然开始脱离谷底，但单价几乎回到了这一轮疯狂涨价之前的水平，单套总价较上半年最热时期跌去了10%-15%。

把时间再拉长，回到研究北京二手房必提及的“2017年顶点”时期，从2017年“317调控”至今，北京二手房市场一直在温和修复中。

在记者接触的数位不同区域的房产经纪人口中，相同的结论都是：北京楼市2017年的疯狂不会再出现了，市场在稳定中小幅调整成为常态。

见底企稳

11月的二手房成交量环比开始回正，但总量仍然低迷，12月前半月则延续了这种修复态势。

中原地产研究中心统计数据显示，11月北京二手房网签11851套，虽然环比10月增加了约27%，但同比去年减少了31.4%，而且必须要考虑到10月长假期对成交量的拉低作用。

贝壳研究院数据显示，12月前14天成交量较11月同期增加约23%，有11月前半月低基数的原因，预计12月全月增幅约10%。

“北京二手房成交量已经连续7个月低走，9月以来更是处于冰点，10月以9340套成交量跌破‘荣枯线’。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，近期成交量已经到了最低点，属于跌无可跌，当下北京市场的表现的确有所止跌，但难言全面回温。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉记者，近期北京二手房市场的上行是正常的季节性回升与对前期市场下行的修复。

价格方面，贝壳研究院二手房价格指数与国家统计局显示数据走势一致，9-11月价格经历三连跌，在11月价格跌幅略有收窄。

一线房产经纪人的体感与机构数据相似。多位经纪人告诉记者，近期成交量出现了上涨的苗头，但没有出现爆发的情况，市场只是不那么冷而已。

“如果房子本身的报价符合市场价值，见面时候还是可以砍一砍价格的，但空间不大，可能等于总价的2%左右。”北京东四环一位经纪人说，买卖双方的心态在二手房市场起着很大的作用，往往会出现追涨杀跌的情况，而北京二手房市场虽然一向相对健康，但自今年下半年以来也遇到了降温。在他看来，即便近期成交量已经开始有起色，也很难出现涨价的情况。

北京西城顶级学区房作为学区房的样本，其变化也显示着这种特殊房子的晴雨。

西城德胜学区一位经纪人提供给记者的资料显示，2021年7月，多校划片落地之后的德胜片区二手房成交量骤然跌入谷底，约为20套，仅有6月成交量的六分之一，8月、9月、10月成交量均未恢复到之前二分之一的水平。

11月，德胜片区二手房成交量出现回升，约为90套，但仍然只有之前的75%。“而且12月成交量又下来了，整体比上个月有大幅回落。”该经纪人告诉记者，虽然成交量略有起色，但价格跟今年1月份差不多。

以一套在多校划片之前对应着知名“牛小”实验二小的老房子为例，面积约为53平方米的一套房子，12月份的成交总价为765万，该户型在今年5月22日的成交总价高达865万，而2019年的市场价格仅为720万。

多校划片、教师轮岗、限制假离婚购房、银行房贷周期长等一系列因素的影响之下，学区房泡沫被撇去，上述经纪人告诉记者，短期之内学区房应该不会再出现价格大涨了。

年底偏冷

分析这一轮北京市场变化的原因，最关键的无疑是信贷收紧。

张大伟表示，此前北京房贷房款周期拉长，严重制约了市场成交，换房链条被阻断，改善需求无法传导，也同步导致了新房市场的下行。记者在调研中发现，北京房贷放款周期在9月时超过3个月，10月有所改善，略微加快15天左右，11月则又有进一步改善，但并不明显。

贝壳研究院调研显示，近两月北京房贷情况保持相对稳定，首、二套平均房贷利率保持平稳，总体放款周期变化不大，部分前期放款慢的银行11月以来节奏有所加快。

信贷数据的企稳带动了北京二手房市场的修复。张大伟认为，走过信贷最严的三季度，四季度相对好了一些，市场见底之后，预计未来一段时间内不太可能大跌，但还会调整一段时间。他表示，北京二手房市场一般单月成交超过1.5万套，价格才会止跌，预计年底单月成交量将徘徊在1.2万套左右。

许小乐指出，北京二手房市场有年底季节性翘尾的特征，历史对比来看，今年年底市场翘尾幅度相对温和，预计年底两月成交平均环比增速是近三年最低，从绝对量来看，年底两个月成交水平刚过万套，是一个中温偏冷的状态。

全年成交方面，许小乐预计2021年北京二手房成交量同比增约10%，成交总量预计上升到近五年的一个高点，但从更长历史周期看，是一个相对中温的成交水平。“近五年北京房地产调控政策未见放松，市场持续在2017年低点温和修复。”他强调说。

记者多次从一线从业经纪人口中听到了与许小乐一致的观点，北京二手房市场年底的成交量恢复是一个惯例，每年过年前两个月都会有一个小高峰，但今年相对来说更像是10月以来的缓慢爬坡。他们表达着“市场已经维持了几年的大体平稳，2017年‘317’之后，急速大涨大跌再也没出现过。”

即便过完年又是传统意义上的学区房旺季，最了解市场水温的经纪人们对此也不再抱有期待。一位资深学区房经纪人告诉记者，预计明年年初相对今年同时期会温和很多，不再会有狂热，家长们也会根据明年小学入学情况再次判定学区房到底要不要买，如果还是像今年一样，高价买了房子进不了中意的小学，可能一切就尘埃落定了。

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