近几十年来，伴随着中国经济强劲增长所带来的内生性需求，房地产开始快速发展，在经济中的重要性也随之节节攀升。到2021年9月末，作为投资中三驾马车之一的房地产投资，其开发投资占社会固定资产投资的比重超过达到28％。

国家统计局11月15日发布数据显示，1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2％；比2019年1-10月份增长14.0％，两年平均增长6.8％。

不过，在中国人民大学国家发展与战略研究院、中国人民大学经济学院和中诚信国际信用评级有限责任公司联合主办的中国宏观经济论坛上，中国人民大学经济研究所联席所长、教授、中国宏观经济论坛联席主席、中诚信集团董事长毛振华表示，当前，房地产业已经告别过去的房地产高速成长的阶段，现在开始进入到单边下行、震荡下行的历史新阶段。

“短期看，目前房地产市场全面走冷。包括投资增速下降，供地减少，价格放缓，有些地方价格最近也在缩小涨幅，有些地方价格是负增长。中期看，房地产市场的销售在2022年有可能进入阶段性的负增长。”植信投资首席经济学家连平表示。

展望2022年，在房地产市场情绪低迷和前期政策偏紧的影响下，全国房地产活动将整体继续走冷，房地产投资增速可能维持在一个相对较低的水平。

城镇化将成为未来增长点

当前，信贷扩张速度已经逐渐放缓。

连平表示，剔除掉新冠肺炎疫情冲击带来的特殊影响，对比2017年、2018年、2019年三年平均水平来看，预计2022年商品房销售和土地购置可能会出现负增长，房地产开发投资增速也会比2021年进一步有所下降。

“我们已经收紧房地产或者告别房地产依赖，寻找国民经济新的驱动力（7.250，-0.06，-0.82％）路线。比如，新产业（48.190，0.54，1.13％）新能源、新材料、碳中和、高端制造业等。现在量价齐跌标志着中国房地产业一个漫长的去库存之路开始，包括已经盖好的房子的去库存，以及现在房地产公司拿到的地的去库存的过程，这个量依然是世界级的，我们还面临着前所未有、巨大的、漫长房地产业的去库存之路。当前压力还是比较大的。”毛振华表示。

在中国房地产行业产业协会会长冯俊看来，金融在管控规范化起来以后，要有软着陆的措施，而不要硬着陆。当前，根本的问题还是房地产当中投资比水平过强，杠杆加得过高。已经有一些企业调整好，但也有少数企业比较激进，杠杆用得比较足。

“房地产今后会出现一个增长是比较小幅增长，比较稳定的，而市场中把投资品属性有效控制住，价格就会呈现比较平稳的态势。”冯俊表示。

从中长期看，由于城镇化趋势不变，未来5-10年，中国对房地产的需求还将维持在一个平稳、乃至较快的增长区间，流动人口还将继续成为人口主要增长城市的增长主要动力。

在冯俊看来，中国的住房需求在相当长的时间内还会维持一定规模，现在每年农村人口向城市人口的转移大概有1600万-1800万左右。预计2035年中国常住人口城镇化率有可能达到70-75％的区间，这意味着未来14年，我国还会有新增流动人口达到0.7亿-1.1亿区间，城镇地区将新增1.5亿-2.1亿人口。

“我国人口增速是在趋缓的，但是人口流动还在继续，一方面农村向城市流动；另一方面小城镇向大城市核心城市进行流动，这两方面在未来新型城镇化的背景下还会继续。”连平表示。

按照预测，未来人口流动或将持续向东部集聚；一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速会提升；中西部地区省会城市的虹吸效应将继续较为明显；公共服务水平将成为流动人口重要的决定因素，公共服务水平高的地区对人口吸引力越强。新型城镇化将推动区域性住房需求进一步提升。

值得注意的是，2020年我国常住人口城镇化率64％不到，户籍人口城镇化率只有45％多，与发达国家相比差距非常大，未来城镇化发展的空间依然不小。

坚持稳地价、稳房价、稳预期

在人民大学副校长刘元春看来，国家已经出台了“房住不炒”的战略方针，要求将房地产的金融属性收缩到有限的范畴，因此房地产税这一系列的举措必定会出台，同时对于相应的土地为杠杆的金融扩张过程要进行全面干预。

“目前这一轮房地产的变化实际上是一种趋势性变化，而不是短期波动，未来房地产大改革序幕全面拉开。在这种趋势性的变化中，要把市场预期、企业行为、政府行为把握清楚，在短期稳市场的举措里面，要有新思路，而不是在传统思路上面进行打转。”刘元春表示。

政策方面，房地产政策调整力度很大，不仅有“四条红线”，集中供地、各地的价格管控，包括新近要出台的房地产税，也包括以恒大事件为代表的房地产体系出现一系列事件的背景下监管机构出台的政策。

连平建议，相关政策要更多从稳房价、稳地价向稳预期进行调整。

“长期而言，住房和房地产方面的政策要能够提高房地产市场资源配置效率，使得人口、土地、金融各种资源在未来发展过程中能够很好的加以匹配。”连平表示。

对于未来市场调控相关政策，连平建议：进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理的壁垒；有条件的适度提高大城市人口的限制；盘活存量建设用地，推动存量商业用地转向住宅用地；鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题；增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体的住房困难；提供合理稳定的金融支持；建立人口流动、土地供给、金融支持和房价变动挂钩的机制。

“要坚持稳地价、稳房价、稳预期的原则。特别是政策要稳，免得市场猜测、起伏，这也是预期稳定的重要的方面。”冯俊表示。

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