近日，绿地控股（4.060，-0.06，-1.46％）、荣盛发展（4.220，-0.11，-2.54％）等房企实现“三道红线”降档。其中，绿地控股的净负债率降至100％以下。

头部房企绿地控股的降档颇受市场关注。从三季报数据看，房企对现金流普遍较重视，不少房企经营活动产生的现金流量净额实现同比增长。

业内人士指出，经营活动产生的现金流净额是反映房企经营状况的重要指标。房企对于经营活动产生的现金流净额的重视程度也在增加。

压低债务

11月1日，绿地集团披露，绿地控股的第二条红线达标转绿。绿地集团指出，绿地控股净负债率指标已降至100％以下，较原计划提前了8个月。据绿地集团介绍，2021年初，按照央行的窗口指导，绿地控股制定了“三步走”的降负债路线图和时间表：从2020年6月30日起，一年降一档，到2023年6月30日前全面完成“三条红线”转绿目标。2021年2月，绿地控股第一条红线现金短债比提前达标转绿。

作为头部房企，绿地控股的降档动作颇受市场关注。此前，万科、雅居乐、佳兆业、荣盛发展均进入“绿档”，而祥生控股下降一档进入“黄档”。

部分房企披露三季报后，晋级成为“绿档”企业。

以荣盛发展为例，截至2021年9月30日，荣盛发展现金短债比为1.05，净负债率为58.89％，剔除预收账款后的资产负债率为69.49％。其中，净负债率较期初下降21.29个百分点。前三季度，公司经营活动产生的现金流量净额为62.5亿元，相比上年同期增加138.66亿元。荣盛发展成为“绿档”企业。

专家表示，“三线四档”、房地产贷款集中度管理等相关调控手段取得积极成效，大部分房企实现降档，部分房企风险暴露并得到积极应对，局部地区房价、地价过快上涨得到有效抑制。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，在降档房企中，很多资产负债率相比行业均值依然较高，还需再接再厉，提高周转率，进一步压低债务。

关注现金流

某研究中心指出，2020年下半年以来，随着“三条红线”等政策的出台，房地产行业调控持续加码。融资环境收紧，叠加降杠杆持续推进，现金流管控愈加成为行业关注焦点。房企经营活动产生的现金流净额是反映房企真实经营状况的重要指标。房企对经营活动产生的现金流净额重视程度不断提升。

三季报显示，截至报告期末，金科股份（4.190，-0.16，-3.68％）资产总额为3943.71亿元，较上年末增长3.47％；资产负债率降至80.1％，较上年末降低0.62个百分点；经营性现金流净额为74.31亿元，同比增长569.77％；公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。

数据显示，在已发布三季报的128家A股房企中，有78家前三季度经营活动产生的现金流量净额为正数，70家房企前三季度经营活动产生的现金流量净额实现同比增长，占比达到54.69％。

有业内人士向中国证券报记者透露，房企现金流不能仅看会计报表中的数据，一些房企现金在项目方，因此还要关注母公司对现金的把控能力。

申万宏源（5.350，0.00，0.00％）报告显示，部分房企滞留大量资金在项目公司，无法回到母公司层面，而按揭额度收紧限制房企的开工和融资。债务主体是母公司，而资产和现金流集中在项目公司。需要关注母公司对项目公司货币资金的归集能力。

适应行业变化

业内人士指出，此前金融机构提供的融资资金可用于土地款支付，期房制度下房企无息占用购房人的资金，而商票拉长对供应商的账期，地产公司因此维持较高的利润空间。当前，行业逻辑发生改变，土地和房价持续上涨预期被打破，地产公司的利润空间向制造业靠拢。房企需要适应目前的节奏。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，在房地产金融审慎管理和偿债高峰的双重压力下，房企需在发展中解决降负债问题。对于房企美元债大幅下跌，多家房企主动发起回购，对稳定投资人信心、缓解市场压力起到积极作用，同时展示了自身的实力和流动性承压能力。随着房地产贷款投放加速，房企融资环境好转，销售回款提速，房企资金压力将得到缓解。

申万宏源监测数据显示，2021年地产行业面临境内债到期高峰，而2022年是地产美元债到期高峰。2022年地产美元债到期金额折算为人民币约3787亿元，较2021年增长40％。

许小乐表示，明年信贷环境可能呈现整体平稳、结构性宽松，主要表现为对首次置业、改善置业等刚性住房信贷的保障和支持，有利于平稳市场预期，促进房地产市场健康发展。

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