中国房地产行业将迎来融资端的缓解？

继央行货币政策委员会2021年第三季度例会上明确提出“两个维护”之后，10月15日，在第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行再次针对房地产市场和企业，尤其是房贷方面提出诸多重要观点。

中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

此外，邹澜提到，近期因个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业风险偏好明显下降，出现一致性收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。但同时也指出，部分金融机构对于试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，导致原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，一定程度上造成部分企业资金链紧绷。

在不少业内人士看来，随着此次央行在房贷问题上释放出重要信号，金融机构对房地产企业贷款政策开始向好发展，四季度可能会对此前房地产行业融资政策进行一定程度纠偏。

但另一方面，一些房企高层对此看法并不乐观。

一位不愿具名的长三角房企高管认为，央行此次透露的主要信号还是稳定市场情绪，对困难房企并无实质作用，房企依然要靠自身挺过“寒冬”，预计真正利好会出现在明年春节前后，传导至市场层面可能至明年一季度末。

房贷政策适度纠偏

此次发布会上，央行多个重要提法被看作房贷政策将适度纠偏。

一方面，纠偏包括部分停工项目可能获得房贷重点支持。此次央行明确提及，针对恒大债务风险问题，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

虽然是单独针对恒大问题而做出表述，但这在业内人士看来，其实对全行业都有启发。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此前央行提出“两个维护”，其中的“维护住房消费者合法权益”，也指向了消费者拥有按时交接楼盘的权益，后续各地从这个角度出发，可能会严查项目停工等问题，项目复工预计将获得较好的金融支持，而相关工作将由银行、市房管局和区政府三部门共同进行，并会形成金融维稳或工程监测工作小组。

纠偏的第二个方面，即合理支持房地产企业新开工项目贷款。

此次发布会明确，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

今年下半年以来，整个房地产市场向下，房企资金链紧张，恒大、华夏幸福、新力控股、花样年、当代置业等一些房企债务风险问题频频爆发，金融机构对房地产行业和企业信任度降至低点。

据相关机构统计，受境内融资环境收紧影响，自今年7月至9月27日，三大评级机构之一的穆迪已对10家中资地产商采取评级下调或展望下调，同时于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，反映了穆迪对于未来6-12月行业基础业务较为悲观的预期。

同时，标普也在近期接连下调了包括恒大、新力控股、花样年、鑫苑置业、建业地产、荣盛发展等多家地产公司评级级别及评级展望。

在这种行业态势下，民生银行研究院分析师王静文认为，央行此次金融会提法有出于防风险考虑。

“近期，一些金融机构对房地产企业的贷款政策已经有所松动。例如按揭贷款发放的进度加快，给房企开发贷力度也有所加大。”王静文表示，这可能是一个信号，但也不能指望政策彻底反转，因为整体上“房住不炒”和“三稳”目标并无调整，也没有明确把房地产作为短期刺激经济的手段，只能是一定程度上的纠偏行为。

此外，根据央行此次提法，严跃进预计房贷领域还将出现几个重要变化，即房贷投向将建立窗口指导制度，一些大银行或房贷规模较大银行将面临窗口指导，以更好把握和执行房地产金融审慎管理制度；房贷投向将坚持“平稳有序”投放要求，过紧的操作显然不可行，基于近期市场压力，四季度将有放松可能。

同样在10月15日，央行还发布19家国内系统重要性银行名单，包括中农工建、股份制商业银行和城商行等，预计这些银行后续信贷政策执行会更加规范，房贷投放额度也将更加充足。

房企难言乐观，靠自身挺过“寒冬”

从9月底至今，央行已多次针对房地产行业发展释放信号，例如提出“两个维护”，9月底与银保监会召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，到此次第三季度金融会议针对房贷问题出现重要提法。

除此以外，其他相关部门也对房地产行业发展给予高度关注和重视。

据财联社消息，10月15日，中国房地产业协会召集10家房企在京座谈，住建部相关官员在会上听取了房企意见。参会企业包括保利、中海、万科、融创、金地、龙湖、中梁、新城、绿城及旭辉10家房企。

部分房企已向中国房地产报记者确认其所在公司高层领导确实被邀请参会，但座谈会具体内容仅有参会领导知晓。

据一家被邀请企业的相关人员透露，此次座谈会上，每家企业发言时间约20分钟并提交书面发言稿，与会企业主要介绍了前三季度生产经营情况、分析市场态势，并提出一些意见和建议。

目前，关于此次座谈会的详细内容外界未能获取，但毫无疑问，相关部门已经针对房地产行业目前面临的困难在进行摸底。

但即使如此，不少房企管理层仍认为四季度经营压力较大，信贷政策不会有大的放松，房企仍需靠自身抵御“寒冬”。

一位上市房企执行董事兼总裁表示，目前相关部门举动和提法的确释放了一些政策放松迹象，但政策不会大放水，这是行业压力测试后的调整。即使是政策放松也是合理有度，阶段性控制总量。其表示，一些纠偏举措可能在四季度就会体现出来。

“央行领导此次讲话实际上也在告诫其他房企，不要把自身经营问题怪罪到政策上，国家的既定政策不会有松动，但在保交付这个层面可能会对开发贷有适当放松。”另一位房企从业人士认为，接下来的形势也难言乐观。

此外，上述长三角上市房企高管认为，此次央行金融市场司司长讲话透露的信号就是稳定市场情绪，但并无实质性措施，帮不到困难房企。

“目前中央巡视组在各大金融机构检查，放松房地产贷款的可能性不大。年底各家银行信贷额度有限，基本没有多余空间，加之中央检查更不敢主动给房企放款。”该高管认为，目前市场就是这个状况，估计真正利好政策是在明年春节前后，传导至市场则要一季度末。

“房企还是要靠自身挺过寒冬。”

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