广州、深圳两座粤港澳大湾区的核心城市正在迎来房地产市场的供应大潮。

克而瑞的数据显示，由于供应增加而成交减少，近几个月广州新房的供求比持续上升，9月更是上升到3.1比1，带动全市一手住宅可售库存突破1146万平方米，去化周期亦从年中时最低的7.9个月上升至目前的10.6个月。

深圳在近两年住宅土地供应放量的背景下，住宅供应也持续走高。据贝壳研究院的数据，2021年9月，深圳新增供应总量超1.6万套，环比增长175.8%，同比增长40.5%；住宅供应超1.2万套，环比增长152.9%，同比增长63.4%。

与之相对的是，今年的“金九银十”成色一般。2021年9月，北上广深四城商品住宅成交面积同比均有所下降，整体同比下降36%，环比下降23%；而广州、深圳两地则各下跌35%。这样的背景下，房企不得不通过“以价换量”的方式赢得购房者的青睐。但是，从目前的成交数据来看，广深两地的销售面并未有多大的起色，一手房在多盘推出购房优惠的情况下，呈现冷热不均的现象；而二手房则仍持续转冷，难改低温现状。

一手房促销频繁

在楼市火爆之时，深圳几乎全市都是“日光盘”，但是在当前的情况下，部分位置、产品一般的项目不得不开启促销模式。

据时代周报，2021年9月29日，深圳龙华区朗庭盛荟城开盘，当天即推出9折购房活动；10月3日，龙岗区佳兆业壹都汇推出85折购房活动，降价高达75万元，均价约为1.9万元/平方米。

在房企的努力下，深圳黄金周的成交表现积极。深圳中原研究中心数据显示，今年国庆假期期间，深圳市全市新房成交1081套，较同期上涨163%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，“开发商对市场更敏感，因此对一手房进行了降价促销，同时，‘十一’期间新推盘的区位较好，开发商定价合理，在市场仍有一定需求的情况下，成交量也会增加。”

深圳房企努力促销的同时，广州房企也并没有输。在一些成交平平的区域，促销的动作也在频繁进行。例如，广州市增城区时代名著国庆期间推出9.7折，总价再减10万优惠；南沙区金科集美御峰也推出部分特价房。此外，南沙等区域个别楼盘为提高成交量，还给予购房者3个月的首付期限。

据广州中原研究发展部数据，“十一”假期广州一手住宅实际开盘4049套，较去年同期上涨16.9%，但广州成交数据较深圳略显逊色。克而瑞的统计数据显示，今年“十一”期间广州一手住宅网签711套，较去年黄金周的1062套下降33.1%，成交面积6.57万平方米，同比下降45%。广州中原发展部称，南沙、增城等外围郊区平均去化率不足5成。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉21世纪经济报道记者，“在调控政策的累加作用和发酵下，全国商品房市场从下半年开始转入降温周期，而企业年末回收现金流的需求越来越大，金九银十也因此成为开发商抢收的关键营销节点。”

争相降价促销，这与整体的大环境有关。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉21世纪经济报道记者，“今年以来，不少地产头部企业出现了债务危机，在‘三道红线’压力下，各房企为了避免出现资金链断裂，所以通过降价促销加快资金回笼，避免资金链断裂。”

李宇嘉则指出，“目前银行贷款紧张，导致开发商回款压力大。同时，由于部分房企资金链风险大，带头进行促销，带动房企大面积降价促销。”

二手房掉入冰窟

与一手房冷热不均不同，二手房的成交情况更能够体现政策的威力。

据深圳中原研究中心数据，国庆期间深圳二手房仅成交4套，共计351.22平方米，创下多年新低。深圳市房地产中介协会的数据显示，9月27日至10月3日深圳二手房网签量为303套，接连5周下滑，环比下降18.5%。

事实上，深圳的二手房成交近几个月是不断下行的。咚咚找房数据显示,2021年9月,深圳成交1765套二手住宅,环比减少13.6%;成交面积169252平方米,环比减少13.4%。

广州虽未有黄金周具体的成交数据，但从二手房指导价出台以后，广州的二手房成交也持续低迷。据广州市房地产中介协会统计，2021年第三季度，广州全市(含增城、从化)中介促成二手住宅网签宗数和面积分别为5761宗和53.50万平方米，环比分别下降29.86%和29.61%。

宋丁分析称，“广深都实施了二手房参考价政策，使二手房挂牌价和政策价间出现差距，导致首付大幅度提高，二手房跌入冰窟。尽管一手房也有调控，但由于政策条件仍要好于二手房，导致原本购买二手房的需求转移到一手房，使一手房成交情况明显好于二手房。”

李宇嘉则认为，二手房成交量不佳原因有二。“一是，二手房业主降价力度不大；二是，二手房贷款较一手房严格，部分银行甚至停贷二手房。银行更愿意提供新房贷款，二手房贷款不会为银行带来存款，还会消耗银行的房地产贷款额度，这会导致二手房贷款更加紧张。”

在这样的背景下，二手房似乎没有看到可能回暖的迹象。

肖文晓就指出，“目前来看，困扰二手房交易的不利因素较多，除了交易参考价，还有房贷紧张、一手房促销分流等，如无大的政策利好，短期内恐怕很难摆脱低迷。”

宋丁也分析认为，第四季度二手房市场仍会处于较低迷水平，但是会稍有放松。

“首先，政策调控已持续八九个月，购房需求长期累积，购房者的住房问题有待解决。其次，二手房业主也开始松口，谈价空间大。最后，部分城市利率也开始下调，侧面说明政策略有松动。多个层面叠加，第四季度可能会稍微缓和。但二手房市场降温是一个大趋势，很难出现反转。除非有大的政策变动，否则二手房市场仍会处于整体偏冷的状态。”宋丁续称。

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