自2020年8月20日，中国住房和城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，并宣布形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。这个被称为“三线四档”的房企融资新规已实施近一年。

所谓“三线四档”即用“剔除预收款项的资产负债率”“净负债率”以及“现金短债比”三项核心财务指标来划分房企负债规模的档位，控制房企负债规模。按照业内总结，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；如果有两项或一项指标不达标，则为“橙档”和“黄档”，有息负债年增长规模分别限制在5%、10%；若三项指标均达标进入“绿档”，有息负债规模年增长也不能超过15%。

作为房地产金融调控的重要方式之一，“三线四档”融资新规对行业带来多大影响？

贝壳研究院5日发布的一份研报显示，如按照“三线四档”的有息负债规模增长要求统计，假如所有房企全部执行，按照政策推出的时间节点看，仅百强房企中的60家上市房企按年预计将少增约9371亿元人民币的有息负债。这将有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险，同时优化全社会资源配置。

值得注意的是，在政策实施不到4个月时间，多家房企负债规模已集体“降档”。贝壳研究院在统计了房企发布的2020年年报后发现，去年100家上市房企中，有40家声称相较2019年成功实现降档，降档率达到40%。“零踩线”的房企数量从2019年17家跃升至2020年的29家。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，当前阶段更加考验房企在降负债过程中对安全性和稳定性的把控，正确的理解监管政策的实际目的。

此外，潘浩提醒，房企的负债结构中，除了有息负债还有无息负债，其规模不可小觑。而且，房企除表内负债外，还有表外负债。房企通过子公司、关联公司等出表并表的方式将表内债务表外化，隐藏了一部分债务风险。这些“隐性”债务的潜在风险也需要充分警惕。

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