三孩生育政策放开以后，“衣食住行”中的“住”成为社会讨论的焦点，房子够不够住、孩子3岁前如何托管等，成为摆在育龄夫妇面前的现实难题。

业内人士认为，一线城市养育成本高、生育意愿低，三孩政策或更利好二线城市，未来二线城市人口数量有望超过一线城市。此外，住房成本是人口生育率的重要影响因素，要让育龄夫妇想生、敢生，还需要在住房、托幼、教育、家政、就业等一系列配套支持措施方面下功夫。

三孩放开或更利好二线城市

“单独二孩”、“全面两孩”政策实施以来，我国“二孩”生育率明显提升，出生人口中“二孩”占比由2013年的30％左右上升到2017年的50％左右。2016年和2017年我国出生人口大幅增加，分别超过1800万人和1700万人。2018年以来，出生人口数量有所回落，2020年我国出生人口为1200万人。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，二孩政策确实在一定程度上带动了住房需求的增长。“生二孩的基本上有两类人群，一类是高收入人群，经济压力较小，另一类则是本身对宗族观念比较强的群体，他们主要集中在三四线城市甚至农村，但生育政策对他们住房需求的影响不大。”

那么，二孩政策在带动住房需求方面的红利能否复制到三孩上？业内对此看法不一。

“三孩政策最大的收益城市是二线城市，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。”

“对于北上深等一线大城市而言，即使三孩政策放开，真正愿意生三孩的比例还是个未知数，从目前二孩的提升比例也能看出这一趋势。”58安居客房产研究院分院院长张波说。

“三孩政策对房地产市场是利好，但不要高估这一政策对全国的影响。有实力生的一直也没被‘抑制’过。”中原地产首席分析师张大伟认为，房地产业近十年的快速发展在很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。未来受益于人口红利的增加，长期会产生新增的房地产需求，但数量并不会扭转房地产走势。他以北京为例称，“之前二孩政策对市场的影响并不大。”

从近日中指院在全国收集的超10000份的问卷调查结果来看，已婚家庭单孩占比58%，二孩家庭占比30%。二孩家庭中，有生育三孩意愿的占比接近55%。受不同地区风俗习惯、生活成本的不同，生育三孩的意愿呈现明显分化，广东、甘肃、广西生育三孩的意愿较为强烈，生育意愿占比均超50%，广东最高，为65%。贵州、山东、河北、重庆、四川、福建等省份生育意愿也在40%以上。

计划生育三孩的家庭要不要换房？问卷结果显示，计划生育三孩的家庭打算换房的整体占比接近九成，换房需求较为强烈。其中，二线城市换房需求最大，占比91%，其次为88%的一线城市、86%的三四线城市，县城最弱，占比79%。“这可能因为城市能级越低，原本的户型越大，越能够一步到位满足新增人口住房需求。”

三孩配套支持政策亟待完善

第七次全国人口普查数据表明，2020年我国育龄妇女总和生育率为1.3，已经处于较低水平，这主要受到育龄妇女数量持续减少和“二孩”效应逐步减弱的影响。

“低生育水平也是经济社会发展的一个结果，生育水平的高低既受政策因素的影响，也受经济、社会、文化等因素的影响，后者的影响力在逐步增强。”国务院第七次全国人口普查领导小组副组长、国家统计局局长宁吉喆在第七次全国人口普查主要数据结果发布会上表示。

近年来，高房价一直被认为是最好的“避孕药”，对大城市的工薪阶层尤为明显，学区房的价格、教育政策的一举一动更是牵动着各方的心。此外，育儿成本高、生活工作压力大致精力有限、父母年纪大难托管等、女性职场受限等，都成为影响家庭生育决策的阻挠因素。

在2021年5月31日召开的中央政治局会议上，出台三孩生育政策的同时也特别提到，“要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑，加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导，对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理，提高优生优育服务水平，发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益”。

在“房住不炒”的原则下，未来对三孩家庭的住房政策支持可期。许小乐建议，可以从降低购房成本的角度入手，如适度降低多孩家庭购房首付比例，对“卖一买一”的改善型换房需求按首套购房计算首付比和贷款利率，加大房贷利息抵个税力度，减免多孩家庭在购房交易环节及持有环节的相关税费等。

长期关注人口问题的携程联合创始人、执行董事局主席梁建章甚至提出，建议在高房价地区，三孩家庭买房半价。

梁建章称，现在的房价里一大半都是土地的价格，可以把这部分作为购房补贴返回给家庭（比如说在高房价地区：一孩房价九折，二孩七折，三孩五折），并且同时增加那个地方的建设用地指标。“我们的土地政策应该跟着人走，哪些地方有更多的人口流入，就应该给更多住房的用地指标，来增加供给和平抑房价。”

另一方面，三孩政策亮相，未来家庭居住格局或生变，一些开发商迅速推出“五房户型”推广文案，也有分析师表示看好大户型。但应该看到，“房住不炒”深入人心，三孩配套措施应真正让老百姓得到实惠，而不是变成一些群体“割韭菜”“薅羊毛”的机会。

“户型面积的变化不应走向极端。”张波指出，“南北差异、房价差异、观念差异都会导致各地在这一问题上会呈现明显差异，在这一问题上不应‘拍脑袋’，而应充分了解当地的需求。”

此外，三孩的到来不仅仅是增加一个房间的问题，还应从社区角度考虑托幼等配套问题，这将给未来房地产开发、物业服务和居住服务业等行业带来很大的思考和发展空间。

“根据国家统计局的有关调查，我国育龄妇女的生育意愿子女数为1.8，只要做好相应的支持措施，实际存在的生育潜力就能发挥出来。”宁吉喆说。

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