中国房地产到底有没有泡沫？

近日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

因为你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大”，这句话堪称一锤定音，为中国目前的房地产市场进行定调。

“很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的”，这也是有关方面对房地产投资投机发出的空前警告。

显然，遏制房地产金融化泡沫化，已经成为新的政策取向。

01

房地产泡沫有多高？

衡量房地产泡沫有很多指标，但居民杠杆率（居民总债务/全国GDP）最能说明问题。

根据国家金融与发展实验室发布的报告，2020年，中国居民杠杆率为62.2%，相比2019年升高了6.1个百分点，超过国际平均水平。

目前，中国居民杠杆率仍低于美国、英国，但已经赶超日本、德国。

与国际相比，中国居民杠杆率不算夸张，但增速之快，让其他经济体望尘莫及。

2000年，居民杠杆率只有5%，2008年升高到18%，2015年再次攀升到39.9%。

2020年直升到62.2%，是2013年的两倍左右，接近2008年的3.5倍。

居民杠杆率飙升，意味着居民债务持续扩张，而居民债务的主要来源正是房贷。

随着房价不断上涨，房贷水涨船高，居民杠杆率自然不断创出新高。

一旦收入增速不及预期，或者房价出现明显回调，金融风险就会如影随形。

正如这场发布会上所说的：

市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。

这正是官方多次强调遏制房地产泡沫的原因所在。

02

靠什么遏制房地产金融化泡沫化？

关注房地产政策的人已经看到，2020年下半年以来，中国楼市调控一改过去相对温吞的局面，呈现出前所未有的收紧态势。

长期以来，楼市调控往往集中于限购、限价、限售等传统手段上，如今楼市调控手段已经全面升级，直指土地和信贷的七寸。

“新三套组合拳”，正在呼之欲出。

其一，房地产“五道红线”已经横空出世。

在这五道红线中，有三道是针对房企融资而来，另外两道则是针对银行房贷而出，五道红线，指向的正是房地产金融化的倾向。

这五道红线有没有用？

我们看到，房企融资三道红线出台以后，已有多个大型房企遭遇了资金链冲击。而房贷融资两道红线出台不到3个月，各地的房贷利率已经应声而涨。

其二，集中供地制度重出江湖，22个重点城市首当其冲。

近日，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

这22个城市，包括北上广深4大一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

一年只能供3次地，用处有多大？

大规模集中供地，可以给社会以土地供应充足的预期，限制地方政府“饥饿营销”的玩法，同时让房企短期资金压力大增，失去炒作“地王”的空间。

当然，这一制度将会利于资金量充足、负债率低的大型房企，中小房企未来的发展空间势必进一步遭受挤压。

其三，围堵经营贷、消费贷，火力之猛前所未有。

经营贷，顾名思义是用于企业经营，不得流入股市、楼市等投资领域。然而，去年以来，由于利率倒挂，多个城市经营贷空前火热，成了助推房价上涨的重要因素之一。

围堵经营贷，要雷声更要雨点。北上广深已经展开行动，结果如何，我们拭目以待。

03

遏制房地产泡沫，影响有多大？

必须认清的一点是，遏制房地产泡沫不等于打压房价，房价暴涨不是好事，暴跌同样不是政策可选项。

问题通常都是复杂的。

一方面，房地产，一直都是拉动经济增长的利器，同样也是地方政府土地财政的重要支柱，这种依赖在短期很难缓解。

另一方面，房价过快上涨，则会带来潜在的金融风险。日本1990年代的房地产泡沫破裂、2008年美国的次贷危机，都是前车之鉴。

所以，遏制房地产泡沫，关键是维持市场稳定，既要遏制房价大涨，又要防范大跌。

这就决定了未来楼市调控的总基调。

对于热点一二线城市，则是强压模式。只要房价有上涨趋势，则极尽调控之能事，一次调控不行就两次，两次不行就三次，直到市场稳定为止。

深圳就此典型。这一次，二手房指导价的问世，出乎很多人意料。指导价不是新鲜事，但致命的是，打了7折的指导价，将成为银行房贷的参考标准，这一招可谓釜底抽薪。

如果深圳楼市热度仍旧居高不下，下一步率先开征房产税，也不是没有可能。

对于普通三四线城市，则是类市场模式。这些城市大多数不具备全局重要性，基本不在政策关注之列，只要不带来新的烂尾问题和金融问题，则由市场自行调节。

毕竟，中国楼市已经高度分化，与股市一样，只是“结构性牛市”，大城市才是问题的关键，也是遏制房地产金融化泡沫化的主战场。

“解决好大城市住房突出问题”，已被列入2021年八大重点任务。

一切刚刚开始。所有大城市，接下来面临的将是调控的狂风暴雨。

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